我国商品房按揭制度的困境

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【按揭告贷】我国商品房按揭准则的窘境
(一)我国商品房按揭准则立法中存在的问题
1.没有清晰规定商品房预售按揭中所涉及到的挂号方法、挂号机关等相关内容。虽然在实践中“按揭”这一购买商品房的资金融通方法现已被遍及承受，国际许多国家房地产商场在许多年前就将其作为一种比较有用的手法而去进行适用。可是，在我国立法至今没有使用过“按揭”这一概念，只要在行政法规中，即2006年5月国务院在《关于调整住宅供给结构稳定住宅价格的定见》中初次也只一次使用了“按揭”一词。这样以来，关于按揭行为的法令保护是远远不够的，需求进一步完善。
2.在按揭权人怠于行使其代位权时，没有清晰标准按揭权人行使处置行为的权力。
3.按揭各方当事人的权益无法平衡。在法令层面来说，告贷人依然需求实行银行债款，但由于自然灾害或不可抗力形成购房人产业的严重丢失，客观上通常会发作债款实行不能这一状况的发作。因而，自然灾害损害的是购房人的根本生计产业，影响很大。这对银行而言，仅仅形成其出资及收益的巨大危险，由于银行根据法令还有权要求那些产业遭受重大丢失的购房人以其他方法持续归还告贷。在按揭准则的利益链条上，购房人是弱势的一环，其次是开发商，最终是银行。开发商承当的是有限职责，作为一般购房人承当的则是无限职责(我国无个人破产准则)，这对购房人是极不公正的。商业银行自有商业规矩，其不会自动抛弃按揭债款，购房人无力还贷时企图与之洽谈而减免按揭债款的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由开发商、银行与购房人按份额一起分管告贷丢失，但此份额怎么确认、怎么操作?明显，按揭各方当事人的利益难以平衡。
(二)司法实践中我国商品房接揭存在的问题在当时司法实际中，“假按揭”现象比较多
(1)开发商不具备按揭主体的相关资历，或许没与银行签定按揭告贷事务的有关协作协议，仅仅以虚伪出售方法取得银行按揭告贷;
(2)以个人住宅告贷的方法进行参加不具有实在、合法买卖根底的银行债款置换;
(3)以个人住宅按揭告贷名义套取企业生产经营用处的告贷;
(4)银行信贷人员向虚拟告贷人或不具备实在购房行为的告贷人发放高额的个人住宅按揭告贷。这种假按揭的方法在本质上说是，购房人事实上没有向开发商任何首付款，可是银行却要向购房人供给售房总价100%的告贷。