交通用地的价格是如何进行评估的

怎么进行管道运送用地评价?管道运送用地归于交通运送用地，是指铁路、公路、管道运送、港口码头和机场等交通运送及其隶属设备等用地。那交通用地的价格是怎么进行评价的?一般线路路途用地可采用路途奉献法、本钱迫临法、商场比较法、收益还原法等办法评价。
1、路途奉献法
是使用路途对周围各类用地的奉献,用各类用地的均匀价格来预算路途价格的办法。路途周围各类用地的价格可用路途价法、基准地价系数批改法、商场商场比较法、收益还原法、本钱迫临法及商场成交价格来取得。其核算公式为：
n
V=Σ(Pi×Si)/S
I=1
式中: V──路途单位面积价格; Pi──第i种用地类型单位面积均匀价格;Si──路途路途触及的第i种用地类型面积;S──路途路途触及的各类用总面积;n──用地类型总数( i=1,2,3,...n).
依据不同等级路途供给交通服务的强弱,进行路途等级批改、交通流量批改、灵通性批改、影响规模批改和环境影响批改等。
2、运用本钱迫临法评价路途用地价格
(1)市区路途评价:市区路途的重置本钱首要是指在评价期日缔造同等级路途所需投入的本钱,包含拆迁安置费、土地开发费、税费、利息及出资赢利等。在本钱价格的基础上加上土地所有权收益,即为路途价格。
(2)市郊及乡村路途评价:市郊及乡村路途的土地开发程度设定,一般可为到达可开工条件。其重置本钱首要包含征地补偿费、土地开发费、税费、利息及出资赢利等。本钱价格加土地所有权收益,即为路途价格。
(3)要素批改:依据不同等级路途对经济影响的强弱,进行等级批改、交通流量批改、灵通性批改、影响规模批改和环境影响批改等;
3、商场比较法评价路途用地,需在同一区域有较多的相似路途用地商场价格或规范价格。
4、收益还原法是依据路途的交通流量测算路途的未来正终年纯收益,并用必定的土地还有利率将其贴现至评价时点后累加,以此预算路途用地的价格办法。适用于交通流量较大并有足够数据的路途价格评价。
作业过程如下：
(1)区分路途交通流量测算区段
(2)测算交通流量,并折算成规范流量:交通流量分为客流、货流及混合流,均折算为规范流量,即吨/公里年
(3)核算各区段路途年总收益
A=a×Pi×Qi
A──路途单位面积均匀交通流年总收益
a──调整系数;Pi──元/吨公里;Qi──吨/公里年
(4) 核算各区段路途年总费用
区段路途年总费用(C)包含路途单位面积缔造本钱折旧、运营本钱、路途修理费用、利息、应缴税费及正常出资年赢利等。
(5)核算区段路途年纯收益
R=A-C
R──路途年纯收益
(6)核算区段路途收益价格,运用收益还原法根本公式核算。
5、有独立权属单位的高压线走廊、管线(输油管、排污管、天然气管等)等用地价格的评价参照线状交通用地评价办法评价。
2.2 机场、码头、车站、编组站等面状交通用地价格可采用基准地价批改法、本钱迫临法、收益还原法评价。
1.基准地价批改法适用于城市规模有基准地价的交通用地评价
在基准地价效果中有交通用地类基准地价的,待估面状交通用地则直接用该类基准地价规范评价;在基准地价效果中没有交通用地类基准地价,则可用工业用地类基准地价评价面准交通用地价格,但机场、码头用地因为其具有独占性质,在基准地价批改须作独占效益批改。
2.在运用本钱迫临法评价面状交通用地时,土地所有权收益(土地增值收益)的确认须考虑机场、码头号用地独占收益。区位要素批改时须考虑社会效益。
3.在运用收益还原法评价面状交通用地时,正终年总收益中现已包含了均匀收益之外的独占收益。在总费用核算中须留意各费用出资的摊销和折旧。