双方订立的合同合法有效吗

咱们很多人关于标题中说到的问题，其实都不是很清楚，了解的也不是很透彻，但这都是和咱们的日子休戚相关的，有了解的必要，今日听讼网小编收拾了相关的常识，一同往下面看看吧。
案情
樊某与顾某于2003年10月1日缔结房子生意合同一份，合同约好：樊某将座落于缔造镇镇南路、在镇村镇缔造用地上缔造的建筑面积为339平方米的住所楼一幢，以人民币20万元卖给顾某;如单独违约，承当违约金2万元;合同自缔结之日起收效。嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住所楼卖给了韩某、童某。顾某以樊某毁约形成其丢失为由，向法院提起诉讼，恳求樊某赔偿丢失两万元。
对该案怎么处理，第一种定见以为，因为该房子的建房所用土地为团体土地，按规则宅基地运用权不是转让，所以房子生意应确定为无效。按照合同无效的法令规则双倍返还，形成丢失的按各自的差错程度承当相应的职责。第二种定见以为，樊某一物二卖，樊某应对第一次生意合同承当缔约过失职责，即承当顾某为缔结实行该合同所形成的丢失。第三种定见以为，第一份房子生意合同有用，樊某应当承当赔偿丢失的职责。
案子分析
笔者赞同第三种定见，理由如下：
一、两边缔结的合同合法有用
1、出售房子的主体并非法令所约束的目标。2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规则，乡村农人一户只能具有一处宅基地，其建住所应尽量运用原有的宅基地和村内空闲地，乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予同意。从本条规则看，法令制止的是乡村乡民请求建两处住所，并没有约束乡村住所转让的主体资格。《土地管理法》第六十三条规则：“农人团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业缔造。”该条规则有两方面的法令含义，一是制止土地运用权出让、转让或租借的规模是指农业土地改动用处为非农业，这是国家保护犁地的需求;二是本来便是非农土地的出让、转让或租借的，法令未作制止性规则的，应当确定为非农用地(包含乡村房子、农人宅基地)能够出让、转让或租借。
2、乡村房子的业主有权处置自己的房产。根据现行法令和政策，农户经同意获得的建房用地是依国家强制力作保证获得的，具有生计含义的权力。尽管土地性质是团体的，但经同意确定给农户运用后，团体对这部分土地非经法定程序已无权处置，农人对该土地现已获得了长期运用的权力，不光农户自己能够运用，其子女也能够经过承继持续运用。房随地走，如遇房子拆迁，它也不会因土地属性为团体一切而改动补偿费的收益主体，土地补偿费仍归房子一切权人一切。因而，乡村房子的业主处置自己的房产既不危害国家利益，也不危害团体利益和第三人利益，其对自己的房产具有独立的处置权。
樊某出售的房子与乡村宅基地建房还有所不同，它是根据其时上海市鼓舞缔造乡村小集镇而兴修的，各地城镇都有该类房子，是乡政府加速集镇缔造、扩展集镇规模的具体措施，对建房目标并无约束，它在合同上标明欢迎各届人士进镇落户。假如程序、手续上存在必定妨碍的话，这是政府行为，职责在政府，与建房户无涉。本案事实上樊某与顾某缔结生意合同后，樊某并非因生意主体不符而反悔，而是为图更大利益而反悔。
3、生意房子未处理过户手续不影响合同的效能。乡村房子生意后是否处理过户批阅手续不是房子生意合同的有用要件，所以未处理过户挂号手续不影响生意合同的效能。根据我国《合同法》第四十四条规则：“依法建立的合同，自建立时收效。法令、行政法规规则应当处理同意、挂号等手续收效的，按照其规则。”所以，根据该规则需处理同意、挂号等手续后收效的合同，必须有法令或许行政法规上的根据，地方法规或规章都不能作为确定合同需依法挂号后收效的根据。没有处理过户挂号手续，是房子生意合同未实行结束，并不影响合同的效能。
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