夫妻一方出卖房屋而签订买卖合同的效力认定

【案情】
2012年12月11日，原告徐某与被告饶某签定《二手房买卖合同》一份，约好由被告饶某将某房产转让给原告徐某，房子价款为人民币450000元，两边还约好由徐某付出饶某购房定金20000元。后徐某依约付出了饶某购房定金20000元。2013年1月3日，被告饶某将该房子转让给案外人张女士并办理了房子过户挂号。2012年3月28日，原告徐某将被告饶某起诉至本院，要求被告饶某根据《二手房买卖合同》和定金罚则双倍返还定金。而被告饶某则抗辩称，因为其自己在出卖该房子时未征得房子共有人也即其妻子的赞同，损害了其妻子的合法权益，且未征得其妻子的过后追认，该合同无效，故徐某无权要求双倍返还定金。
【不合】
本案在审理过程中，关于原告徐某与被告饶某签定的《二手房买卖合同》的效能问题，呈现了两种定见：
第一种定见以为，原告徐某并未好心第三人，涉案房产归于被告饶某及其妻子一起一切，原告徐某与被告饶某签定的《二手房买卖合同》损害了饶某妻子的合法权益，因饶某处置房产的行为未得到其共有人也即其妻子的追认，故该合同无效。
第二种定见以为，根据房产证上的记载，被告饶某为房产的一切权人，根据物权公示准则，原告徐某有理由信任出卖人是房子的仅有一切权人，为了维护买卖安全，故原告徐某与被告饶某签定的《二手房买卖合同》有用。
【分析】
笔者赞同第二种定见，理由如下：
(一)法令次序分为静态安全和动态安全，在物质资源极端丰富、物质流通极端频频的商场经济时代，物权法定纷止争的功用应愈加侧重于维护物的动态安全，这是因为物权一切人关于物的使用往往是有限的，只要经过物的交流和流通才干完成物的功效最大化所决议的。可以说，在现代商场经济时代，物的静态安全现已让位给物的动态安全，维护买卖安满是法令所寻求的更高价值方针。那么，从准则规划层面上讲，在物权转让场合，促进物的流通，维护物的动态安全即维护买卖第三人的利益成为必要。
在房地产买卖过程中亦然，房子买受人关于房子出卖人是否有权处置房子也仅负有方式检查责任，并没有本质检查责任，也即没有责任去检查该房子在本质上是否归于房子挂号一切人与其他主体的一起财产。假如要求买受人从本质上去检查出卖房子是否为挂号一切人与其他主体的一起财产，将不利于鼓舞买卖，也将添加买卖成本。本案中，涉案房子挂号在被告饶某名下，根据物权公示准则，原告有理由信任被告是仅有的一切权人，有权处置房产，为了维护买卖第三人的合法权益，促进物的流通，完成物的动态安全，应确定《二手房买卖合同》为有用，两边均应严厉实行。
(二)从家事署理准则上考量，行为人自己无署理权，但根据家庭成员间的特别身份联系而在表面上令人信任其有署理权，其法令结果同有权署理应由被署理人承当相应的法令责任，家事署理准则一般发生在夫妻之间。本案中，被告饶某在与原告徐某签定《二手房买卖合同》时，被告饶某与其妻子存在夫妻联系，根据饶某与其妻子特别的身份联系，原告徐某有理由信任饶某有权署理其妻子，签定《二手房买卖合同》的结果饶某的妻子亦应承当。从这个角度上说，也应确定《二手房买卖合同》有用。
综上，原告徐某与被告饶某签定的《二手房买卖合同》归于有用合同，原、被告两边均应遵循。原告徐某依约付出了定金，实行了合同约好的责任，可是，被告却单独违约，将涉案房子转让给案外人，导致原告购买房子的意图不能完成，并导致了《二手房买卖合同》在现实上免除，合同免除的过错责任在于被告饶某，因而，被告饶某应根据定金罚则，双倍返还原告徐某定金40000元，故原告徐某的诉讼请求具有相应的现实根据和法令根据，应予支撑。