购房者行使不安抗辩权需异常谨慎

许某与某房地产公司签定商品房预售合同，购买其开发的某楼盘中的一套商品房。两边约好，许某采纳分期付款的方法向开发商付出房款，并约好了分期付款的时刻及逾期付款的违约责任;而开发商某房地产公司应当在2009年6月30日前交房并为许某处理房产证。合同签定后，许某开端依照约好分期交纳房款。2009年1月，许某在与修建公司从业的朋友聊地利得知，自己所买房子的楼盘由于配套工程受阻或许不能准时交房。
许某遂致电该公司，标明假如状况事实，他将间断付款。房地产公司则向许某确保必定可以准时交房。许某听了不放心，遂间断付款。后该房地产公司延期一个月交房。该公司要求许某承当逾期付款的违约责任。许某以为自己没有违约，而是行使不安抗辩权，并反过来要求房地产公司承当逾期交房的违约责任，两边争执不下。为此，记者采访了辽宁律师：
根据我国法令的相关规定，在当事人互负债款且有先后实行次序的状况下，负有先实行责任的一方有切当依据标明另一方损失或许或许损失实行债款才能时，先实行方可暂时间断实行，告诉对方在合理期限内供给担保。若对方未能在合理期限内供给恰当的担保，间断实行一方可解除合同。先实行一方所享有的这项权力，法令上称为不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第68、69条具体规定了不安抗辩权的行使条件。这儿所说的“损失或许或许损失实行债款才能”，是指责任人底子不能实行责任，而不包括责任人拖延实行责任的景象。例如在本案中，某房地产开发公司的责任是交房，假如该公司彻底没有交房的或许，才可以称之为损失实行债款的才能，法令上称之为“实行不能”。许某作为先实行责任人，只要在可以供给切当的依据证明该房地产公司损失或许或许损失交房的才能时，才或许行使不安抗辩权，间断付款，并且在对方不能供给实行担保的状况下有权解除合同。而本案中，配套工程受阻影响的是该房地产公司能否准时交房，而不能据此判定该公司彻底无法交房，也就是说这一景象或许导致的是拖延实行，而不是实行不能。因而许某间断付出房款的行为不符合不安抗辩权行使的法令要件，其拖延付款的行为构成违约，应依照合同约好付出剩下房款及违约金。而该房地产公司逾期交房的行为亦属违约，也应当依照合同的约好，付出从2009年7月1日至7月30日止合同约好的逾期交房违约金。