李**：调控房价 地价有责

6月17日，有朋友说，北京通州有小产权房卖，每平方米900元，想不想要？它邻近的产品房是每平方米7000多元。如此廉价的房子，焉然不令人动心？ 
也真是偶然，第二天就看到建设部网站帖出了《关于购买新建产品房的危险提示》，称“有些项目许诺处理的‘乡产权’、‘小产权’，均不契合法律规定，不受法律保护”。 
“乡产权”、“小产权”一般是指建在集体土地上的项目，没有土地使用证，也没有出售许可证，但购买者有房子使用权。谁都理解，这种房子如此廉价，便是因为它们没有交纳土地出让金及相关税费。 
900元与7000多元的距离，也许是极点现象，但它透露出一个信息：地价在房价构成中占有极为重要的份额。这也再次证明，地价是推高房价的主要因素之一。 
产品房地价节节攀高，各地的“地王”纪录不断被改写，便是明证。 
6月21日，上海新江湾城5.9万平方米的D1地块，以12.6亿元的价格挂牌价成交，其楼面价达1.25万元，挨近现有产品房价格。依照这种价格出售产品房，地产商肯定要赔钱。但地产商绝不会做亏本生意，他勇于高价拿地，便是看好日后建成的产品房会卖出比现在高得多的价格。也便是说，地产商对未来房价有着较高的预期才会去竞价拿地。 
这有先例可援。2005年8月1日，华润置地以25.65亿元竞得45.6万平方米北京清河地块，其时业界也是一片哗然，因为其楼面地价也是挨近产品房均匀价格。成果怎么样呢？一年今后，在这块土地上建起的橡树湾一期，价格8000多元，一天就卖完了。它的价格一举拉高该区域房价30%以上。听说其二期价格或许超越11000元。华润置地赚大了。 
从前有土地方面的专家说，地产商根据未来高房价的预期高价拿地，恰恰证明了房价才是地价的背面推手。这个观念不无道理。但我不想再堕入鸡生蛋仍是蛋生鸡的争辩，只想指出一个底子现实：高地价增大了产品房本钱，从而在客观上推高了房价。 
杭州是最早实施土地出让招拍挂方针的城市之一，也正是杭州，最早拉开了房价快速上涨的大幕。尽管决议房价上涨的底子动力是住宅需求(自住和出资投机性需求)，但高地价是推进房价上涨的重要因素之一，也是不争的现实。 
各地政府代行土地具有者之权，所以政府部分在操控土地价格的效果不行代替。在宏观调控尤其是调控房价的布景下，鉴于地价对房价的拉动效果，不少城市将本来的土地出让“价高者得”(拍卖、挂牌)，改为归纳评标(投标)，以削减地产商盲目举高地价。比如北京的不少土地项目便是以投标方法出让。这种方法在必定程度上能够平缓产品房地价无节制地上涨的趋势，避免少量地产商为了竞得土地而非理性地抬升地价。 
但这仅仅逐末之策。调控地价的底子，仍是要保证土地的有用供给。地价为什么屡创新高？便是因为推出的土地不行啊。前些时候，猪肉价格张狂上涨，便是因为猪肉供给量缺乏，这个道理人人皆知。 
土地操控在政府手里，保证土地的有用供给，是政府的职责所在。上海的地价那么高，主要原因仍是政府供给给商场的土地不行。这种状况，在北京、广州相同存在。我从前不止一次听北京、广州的地产商诉苦，说没地可拿。 
但是，咱们也从前听疆土部分的官员辩驳过，地产商的“地荒说”是心怀叵测，是在为他们的暴利找托言。即便本年一亩土地不推，政府此前现已出让的土地，也满足地产商开发好几年。上海新江湾城D1地块高价出让后，疆土部分的官员便是这么说的。相似的话，北京和广州疆土部分的官员也说过。 
不幸的是，这也是现实。在上海、广州、北京等城市，的确有一大批土地囤积在包含地产商在内的各类组织手里。这些存量土地的另一个姓名也叫“搁置土地”。 
处理搁置土地，有法可依，《房地产法》和《土地管理法》都有明文规定，两年不开发政府能够回收。但是，为何大批土地搁置，却一向没有盘活并构成有用供给？