如何防范房产抵押贷款的风险

因为房产典当告贷触及环节多、专业性强，农村信用社在实践操作过程中，假如不留意危险点，将或许构成告贷危险。
一、房产典当告贷的危险点
1、租借权对立的危险
依照“生意不破租借”的准则，假如“先租后抵”，因为租借依然有用，信用社将无法处理典当房产。告贷人与信用社签定告贷合同前，假如以显着低于市场价格的租金将房屋租借给关系人，并且要求承租人一次性付清租借费，信用社将无法取得租金收入用于还贷。
2、典当挂号权的危险
土地运用权的危险，信用社处理房产典当挂号手续时，假如没有一起处理土地运用权典当挂号，典当的房产将无法处置变现。挂号期限的危险，信用社处理房产典当告贷时，假如将告贷的期限与典当物挂号的期限设为一起，一旦告贷到期无法回收，典当挂号也将因到期而主动失效。
3、土地性质引发的危险
我国现在的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有运用年限，归于住所类土地的运用期限为70年，归于工业类土地的运用期限为50年。土地运用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。
4、土地用处改变的危险
出让土地依据用处不同有很多种，其价值是彻底不同的。告贷人假如私自改变土地的用处，如将库房用地改变为娱乐中心用地，依据《土地处理法》规则，国家能够无偿回收土地运用权，信用社将无法处置典当房产。
5、在建工程典当的危险
建造工程价款优先权，依据《合同法》规则，在建工程承包人的优先受偿权优于典当权的优先受偿权。税收优先权，依据《税收征收处理办法》规则，纳税人欠缴税款的行为发作在纳税人以其产业设定担保之前，税收优先于担保物权。
6、共有产业典当的危险
依据《担保法解说》规则，共有产业进行典当时，共有人以其共有产业设定典当，未经其他共有人的赞同，典当无效。告贷人用共有产业处理房产典当告贷时，假如产业共有人没有签字，就会主动损失典当权。
二、防备房产典当告贷危险的对策
1、深入查询，避免“先租后抵”
信用社处理房产典当告贷前，要仔细做好贷前查询作业，具体了解告贷人用来典当的房产是否现已租借别人;对现已租借的房产，一般不予处理房产典当告贷。
2、仔细处理典当挂号
处理房产典当告贷时，信用社应要求告贷人将房产和土地运用权同时典当，以便于处置典当房产。房产典当挂号的期限比典当告贷的期限要长，留够足够的时刻处置典当房产。
3、留意土地的性质和运用期限
依据土地的性质，查看土地运用期限是否到期，对行将到期或现已到期的土地，其地上附着物不得处理典当告贷。
4、展开贷后查看
信用社应常常展开贷后查看，查看告贷人土地实践用处是否发作改变，并依据状况及时采纳有用办法。
5、对在建工程典当告贷要点处理
对发放的在建工程典当告贷，信用社应进行独自处理，要求告贷人把根本存款账户设在本社，往来款项要经过本社处理，随时监督告贷人资金运用状况。
6、共有产业典当
对共有产业，信用社应具体把握产业共有状况，要求一切产业共有人一起签字。
7、注重榜首还款来历
信用社发放房产典当告贷时，不只要考虑告贷人的第二还款来历，并且更重要的是注重榜首还款来历;不只要对告贷人进行担保剖析，并且要对告贷人进行财政剖析、现金流量剖析和非财政剖析，对告贷人常常展开贷后查看，动态反映告贷形状，从根本上进步房产典当告贷的质量，有用防备房产典当告贷危险。