房地产开发企业在税前扣除借款利息时要注意哪几点问题

关于房地产开发企业来说，因为生产运营的产品比较特别，需求周期性地占用很多的资金，因而不免在其生产运营过程中要常常性地发作告贷行为。关于房地产开发企业发作的告贷利息支出影响到的首要税种有企业所得税和土地增值税。但怎么才干合理、合法地税前处理告贷利息，一些交税人并不非常清楚。听讼网小编以为，房地产开发企业在税前扣除告贷利息时特别要注意以下三点：
所得税前不要重复扣除竣工前的利息支出
《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发〔2009〕31号)第二十一条规则，企业为缔造开发产品借入资金而发作的契合税收规则的告贷费用，可按企业会计准则的规则进行归集和分配，其间归于财务费用性质的告贷费用，可直接在税前扣除。《〈企业会计准则第17号——告贷费用〉使用攻略》规则，契合告贷费用本钱化条件的存货，首要包含企业(房地产开发)开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制作的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货一般需求通过适当长期的缔造或许生产过程，才干到达预订可出售状况。这就是说，从事房地产开发事务的企业为开发房地产而借入资金所发作的告贷费用，在房地产竣工前，应计入有关房地产的开发本钱。在房地产竣工后，应计入财务费用，千万不要把已在开发本钱列支的告贷费用再从财务费用中重复税前扣除。
举例说明，A房地产开发公司2008年1月从某银行获得3000万元告贷用于宜居苑小区的开发，年利率5.31%，期限为1年。2008年10月31日，宜居苑小区悉数竣工。据统计，到2008年底，宜居苑小区累计完结出售50%。则A房地产开发公司2008年企业所得税前答应扣除的利息支出为92.925万元。其间，归于列入房地产开发本钱的利息支出=3000×5.31%×10÷12÷2=66.375(万元)。归于列入财务费用的利息=3000×5.31%×2÷12=26.55(万元)。
竣工前的利息支出不可在土地增值税前重复扣除
《土地增值税暂行法令施行细则》第七条规则，财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目核算分摊，并供给金融组织证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期告贷利率核算的金额。而依照国税发〔2009〕31号文件和《企业会计准则第17号——告贷费用》文件规则，从事房地产开发事务的企业为开发房地产而借入资金所发作的告贷费用，在房地产竣工前，应计入有关房地产的开发本钱。在房地产竣工后，应计入财务费用。交税人在核算土地增值税扣除项目时特别要注意，在房地产竣工前已计入有关房地产开发本钱的利息支出部分已经在“开发土地和新建房及配套设备的本钱”中，因而，这儿所说的可以按转让房地产项目核算分摊，并供给金融组织证明的财务费用中的利息支出，是指在房地产竣工后计入财务费用的部分，不包含在房地产竣工前已计入有关房地产开发本钱的利息支出部分。
土地增值税前不能扣除非金融组织的告贷利息
《土地增值税暂行法令施行细则》第七条规则，财务费用中的利息支出，凡可以按转让房地产项目核算分摊，并供给金融组织证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期告贷利率核算的金额。对这条规则，交税人还应该特别注意财务费用中只要供给了金融组织证明的利息支出才答应土地增值税前扣除。弦外之音，房地产开发企业从非金融组织获得的告贷利息，假如不能供给金融组织证明的，即便可以按转让房地产项目核算分摊并按规则计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。可是，依照《企业所得税法施行法令》第三十八条(二)规则，非金融企业向非金融企业告贷的利息支出，不超越依照金融企业同期同类告贷利率核算的数额的部分，企业所得税前答应扣除。
别的，《关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字〔1995〕第048号)第八条(二)规则，关于超越告贷期限的利息部分和加罚的利息不答应扣除。而《企业所得税法施行法令》第三十八条(一)规则，非金融企业向金融企业告贷的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经同意发行债券的利息支出，准予扣除。换句话说，从事房地产开发事务的交税人向金融企业告贷的利息支出，即便是超越告贷期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。
仍以上例为例，A房地产开发公司因为资金紧张，用于宜居苑小区开发的告贷逾期2个月才偿还，银行加息0.1%，据统计，超越告贷期限的利息部分和加罚的利息累计为27.05万元，则A房地产开发公司在核算余下的宜居苑小区土地增值税时，这部分利息不答应扣除，但可在企业所得税前全额据实扣除。