宅基地存在哪些法律问题

宅基地是什么?什么样的土地算是宅基地?相关法则法规对此怎么界说，宅基地是否能够流通?这些基本知识你是否知道呢?
宅基地是什么?
宅基地是村庄的农户或个人用作住所基地而占有、运用本团体一切的土地。是指建了房子、建过房子或许决议用于缔造房子的土地，包含建了房子的土地、建过房子但已无上盖物，不能寓居的土地以及预备建房用的规划地三种类型。宅基地的一切权归于村庄团体经济组织。
根据我国法则规则，宅基地归于国家和团体一切，公民个人没有一切权，只需运用权，所以不得转让、租借或典当。关先生来信中所说到的住所并不是产品房，是当地农人运用团体一切的宅基地建成的住所，违反了只可自住的准则而出售的。顾客若购买了该种房子是无法拿到房产证的，将来不能上市生意;一旦发生了房子胶葛，将得不到法则的保证。
宅基地法则问题
一、非团体经济组织成员可否取得宅基地运用权
国家从前答应非团体组织成员取得宅基地运用权。1988年修订的《土地处理法》曾在第41规则：乡镇非农业户口居民建住所，需求运用团体一切的土地的，必须经县级人民政府赞同，其用地面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范，并参照国家缔造征用土地的规范付出补偿费和安顿补助费。1989年，国家土地处理局曾出台过一个指导性文件：“非农业户口居民原在村庄的宅基地，凡房子产权没有改变的，可依法承认其团体土地缔造用地运用权。”《村庄和集镇规划缔造处理法令》更是做了详细的规则：乡镇非农业户口居民、回客籍村庄、集镇落户的员工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡久居的华裔、港澳台同胞等报经相关政府批阅程序处理后都能够取得宅基地缔造房子。一些当地政府也按照该行政法规制定出详细施行方法。如温州市规则：答应回乡久居的华裔、台湾和港澳同胞、外籍华人参照乡民请求宅基地缔造住所。
可是由于配套准则没有跟上，许多城郊村庄团体经济组织运用以上方针很多不合法出让宅基地运用权，许多村干部借此大发横财，有的团体经济组织还回绝向本团体经济组织成员分配宅基地运用权。一些不法房地产商和乡(镇)、县政府官员串通一气，运用村庄宅基地运用权开发房地产。以上不合法行为使得我国很多村庄土地丢失，对我国犁地维护方针造成了很大的冲击。立法者在新的《土地处理法》中将该条款彻底删去，很有或许考虑到以上几个方面的要素。
二、宅基地运用权流通法则问题
(一)村庄房子生意与宅基地运用权联系(可否分隔流通)
村庄房子生意，在法则上不存在妨碍，如《土地处理法》第62条规则：村庄乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予赞同。从我国的《民法通则》、《合同法》来剖析，也不存在争议。但在承认房子生意的买受人目标上存有歧义。
国务院办公厅曾在1999年发文规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得赞同城市居民占用农人团体土地建住所，有关部分不得为违法缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”国土资源部又于2004年颁布文件强调了该精力：“阻止乡镇居民在村庄置办宅基地，阻止为乡镇居民在村庄购买和违法缔造的住所发放土地运用证”。应该说，以上的文件精力违反了《宪法》和《土地处理法》之规则，更与《合同法》及相关司法解释直接抵触。假定某农人将房子出售给城市居民，则生意联系有用，但政府却不供认该行为且回绝处理相关手续，这岂不是怪事一桩?其实，咱们从该告诉的标题中即可了解，该告诉的出台布景是针对村庄团体土地流通进程的严峻违法乱纪行为。但作为国家 行政机关，在全国揭露发布的威望行政文件中呈现如此过错，是十分不应该的。明显，该文件的出台是没有通过深思熟虑的，也可得以窥探我国行政处理上存在着的先天性缺点。
根据民法理论，为便利运用不动产资源，房子与土地转让时施行“房地共同”准则，而不应该切割转让。如的确需求切割转让，那么需求通过严厉的批阅手续并依法处理过户挂号。但惋惜的是，现在我国法则规则仅仅针对城市房地产而没有涉及到村庄房地产。至今对村庄房子与宅基地转让问题，也无任何法则、行政法规出台。略微有点相关的，主要有以下两个文件。
1、《人民法院关于贯彻执行民事方针法则若干问题的定见》。该司法解释规则：公民在乡镇依法生意房子时，该房子宅基地的运用权应随房子一切权一同转归新房主运用。但该规则也是针对乡镇宅基地的运用权。
2、《国家土地处理局关于承认土地权属问题的若干定见》。该文件规则：“农人团体土地上的房子出售给本团体内部成员，或许乡镇、市郊以外的团体土地上的房子出售给其他农人团体成员，其土地一切权不变。房产一切者享有土地所属团体其他成员平等的土地运用权。”但该定见被后颁布的《承认土地一切权和运用权的若干规则》中的“承受转让、购买房子取得的宅基地，与原有宅基地算计面积超越当地政府规则规范，按照有关规则处理后答应继续运用的，可暂承认其团体土地缔造用地运用权”所代替。两者所表现出来的含义明显是不同的：前者规则无论是谁购买了该房子，都能够取得宅基地运用权，但后者做了弹性处理，授权当地政府是否答应批阅权，如答应继续运用，也仅仅暂时运用。本文认为，只需我国在法则层次上对此不加以清晰，则该类胶葛就会不断涌现。带有遍及含义的，便是城市郊的农人自建房向城市居民出售房子时引起的胶葛。根据《合同法》规则，该自建房生意合同是有用的，但由于宅基地不能过户，则实践上就发生了两个合法权利人对同一宅基地运用权的需求。农人根据国家法则规则而享有对该宅基地运用权的合法权益，而购房人根据合法占有缔造在该宅基地之上的房子而天然享受到对该宅基地运用权的合法权益。
三、宅基地运用权承继问题
《承继法》规则，村庄合法缔造的房子归于农人个人产业，能够作为遗产承继。那么宅基地运用权，是否也能够承继呢?
从宅基地运用权是团体经济组织无偿分配给其成员的寓居运用来剖析，宅基地运用权的发生是与运用人的身份严密相关的。只需运用人不运用宅基地，则意味着他不需求。那么，团体经济组织彻底能够回收。因而，假如宅基地运用权人逝世，则该宅基地运用权也跟着灭失，不存在能够通过承继而让第三人继续占有运用。因而，宅基地不归于公民的私家产业，不能承继。因而，其时关于宅基地运用权承继的争议，不外乎通过房子承继而连带承继了宅基地运用权所带来的对立，笔者把它分为以下二种类型：
(1)如承继人为本团体经济组织成员的，那么承继宅基地运用权不存在法则妨碍，仅仅在承认其合法占有宅基地面积上是否超支怎么处理上有争议。根据《承认土地一切权和运用权的若干规则》规则：如团体经济组织成员通过承继取得宅基地运用权，其面积加上自己一切的宅基地运用权面积超越当地政府规则规范的，由国土资源局在土地挂号卡和土地证书内注明超越规范面积的数量。今后在分户建房时或在房子遇到拆迁、需求改建、翻建或在政府依法施行规划从头缔造时，按当地政府规则的面积规范从头承认运用权，其超越部分交还团体。
(2)假如承继人为团体经济组织外的天然人，这儿的天然人包含其它团体经济组织的农人与乡镇户口居民。那么，由于现在法则规则的不清晰，实践中存在不同的处理：
有的答应当事人承继，但宅基地运用权于房子灭失后即回收，且不答应该房子翻建。团体土地资源是十分有限的，且跟着人口的增多和生长，需求量日益添加。假如答应非团体经济组织成员运用宅基地运用权，却无法满意团体经济组织其它成员的需求，那么，于法于理都是令人难以承受的。
宅基地运用权和房子由团体经济组织回收，对承继人的房子价值给予恰当补偿。这个方针对团体经济组织成员来说，他们的权益是取得了维护，但却违反《宪法》之“国家按照法则规则维护公民的私有产业权和承继权”规则。当事人根据《承继法》合理地承继了村庄房子，即归于私家产业，其天然具有对该房子的物权，即 的一切权、处分权和 权。在现在，只需村庄的土地被国家征用或征收，才能够依法强制回收宅基地运用权和房子，并对房子予以恰当补偿。明显，团体经济组织强制回收找不到任何的法则根据。宅基地运用权由团体经济组织回收，责令承继人期限撤除房子。这种行为明显是极点过错的，但却取得不少当地政府支撑，并且还有法院支撑。
四、村庄宅基地运用权典当的法则问题
1、村庄房子典当与宅基地运用权阻止典当之对立
根据《担保法》第37条第2款规则，村庄宅基地运用权是阻止典当的。《村庄团体土地运用权典当挂号的若干规则》也曾规则：“典当挂号应当以土地运用权挂号为条件。经县级人民政府土地处理部分挂号的团体荒地土地运用权和村庄企业团体土地运用权能够设定典当权，其他类型的团体土地运用权不得典当。”
可是，根据《担保法》第34条第1款规则，村庄房子和其他地上定着物却能够典当。这就发生了一个无法逃避的对立：农人假如用自己的房子进行典当，那么，一旦需求完成典当权时，怎么来处理房子与宅基地分隔运用的问题?这个对立的存在是现在信用社或银行不愿意承受农人用村庄房子典当进行融资开展村庄经济的主要原因。国家对此没有任何法则或方针文件出台处理该问题。
2、村庄房子处理挂号典当与宅基地运用权阻止典当对立
《担保法》规则：乡(镇)、村企业的厂房等建筑物需求典其时，应到县级以上当地人民政府规则的部分处理典当挂号手续，典当合同自挂号之日起收效。当事人以其他产业典当的，能够自愿处理典当物挂号，典当合同自签定之日起收效。假如当事人要处理典当物挂号的，挂号部分为典当人所在地的公证部分。村庄房子归于“其它产业”之领域，缔造部颁布的《城市房地产典当处理方法》和司法部颁布的《公证组织处理典当挂号方法》都别离予以清晰了该概念的寓意。故用村庄房子典当，则无需求处理典当挂号手续，典当与两边典当合同签定收效之日一起收效。而不处理典当挂号发生结果仅仅不得对立第三人，而非典当无效。
五、宅基地运用权非寓居用处引起的法则问题
在我国八十时代开端施行改革开放方针后，为处理很多的村庄乡民从事个别工商户需求场所问题，1987年，国务院颁布《城乡个别工商户处理暂行法令》之第十四条规则：个别工商户所需生产运营场所，当地人民政府应当归入城乡缔造规划，统筹组织。经赞同运用的运营场所，任何单位和个人不得随意侵吞。与之配套的《城乡个别工商户处理暂行法令施行细则》(批改)之第二十三条规则：经赞同个别工商户运用的运营场所，需求拆迁的，应当按照有关规则，由运用单位承当拆迁费用。
但惋惜的是，至今没有详细的操作计划出台。而根据《土地处理法》规则，村庄每户乡民具有宅基地，是为满意其缔造寓居房子而分配的。关于“建住所”了解，1992年国家土地处理局方针法规司曾释义：“《土地处理法》第四十五条(旧)所指的“建住所”，应当了解为村庄居民所建住所以及与住所的寓居日子有关的其他建筑物和设备。”
因而，假如村庄乡民需求运营性场所，有两种途径取得缔造用地：
1、通过举行乡、镇、村企业方法依法请求团体经济组织的土地作为缔造用地;
2、依法请求取得国有土地作为缔造用地。
种方法，关于广阔村庄乡民的个别经商或开设手艺坊，明显是不现实的，由于一个村庄开设团体经济企业，在数量上是十分有限的;第二种方法，对村庄乡民更是一种幻想。现实十分清晰，在对村庄乡民怎么取得运营性土地的问题上，我国的立法者底子没有考虑或许说彻底疏忽了。而实践上，很多的村庄个别工商户遍及存在于每个村庄，遍及各个职业。国家不光默许并且鼓动乡民以宅基地缔造的寓居房作为个别经济开展的场所，这种情绪关于处理村庄经济开展具有严重的现实含义。
六、宅基地运用权征收后的补偿安顿问题
现在，对村庄宅基地运用权征用后的安顿补偿的法则直接根据是《土地处理法》第四十七条。该条规则：征用宅基地的，由省、自治区、直辖市参照征收犁地的土地补偿费和安顿补助费的规范规则，被征收土地上的附着物，也由省、自治区、直辖市规则。由于该条款规则的太抽象，致使实践中，对宅基地征用后的补偿安顿，只能以省、自治区、直辖市的规则为准。
对村庄房子的征用补偿，涉及到两个不动产即宅基地和房子。按照民法理论，补偿也应区别，由于两者的补偿规范和补偿性质都是不同的，对宅基地的补偿是根据土地被征用而发生，补偿目标是被征用的土地一切权人和运用权人;而房子归于私家一切，补偿直接给被征用人。但现在，许多当地制定的关于团体土地房子征用补偿计划中，都规则可将宅基地补偿费直接补偿给农户。在实践操作中，分钱银补偿、房子安顿、另行批阅宅基地安顿三种方法。
1.钱银补偿，是指宅基地征用后，对宅基地运用权人进行一次性安顿，包含宅基地运用权和房子两个补偿。宅基地运用权区位是指处于城市规划区详细的地理位置，根据政府规则的土地基准价进行评价而定，被撤除房子按房子的重置成新价承认。至于怎么核算，国家没有一致规则，当地政府也就量体裁衣。
2.房子安顿，是指拆迁人对被拆迁农户依法给予房子钱银补偿后，被拆迁农户再以其所得的钱银补偿款购买拆迁人供给的国有土地上的安顿房子。这种状况主要是针对坐落城市规划区内的村庄。在城市化进程中，团体经济组织的一切土地都被国家征用后，由政府出资规划缔造一致的村庄联体公寓或产品高楼，对失掉房子的农人予以安顿，即当地政府所谓的“撤村建居”计划。该安顿方法在施行进程中有两种计划：一是按照被征用的房子建筑面积予以安顿;二是在承认房子建筑面积上结合被拆迁人家庭人口状况予以安顿。
我国建国以来的对村庄团体土地处理的实践状况。如在确认核算宅基地面积上，北京市规则：“拆迁补偿中确认的宅基地面积应当通过合法赞同，且不超越操控规范。未经合法赞同的宅基地，不予确认。经合法赞同的宅基地超出操控规范的部分，不予补偿;但1982年曾经经合法赞同的宅基地超出操控规范的部分，能够按照区、县人民政府的规则给予恰当补偿。”
在1982年2月国务院发布《村镇建房用地处理法令》之前，我国村庄农人缔造房子所需求的宅基地是不需求政府批阅的，有的当地只需让生产队齐截个空位即可，有的当地则只需求经村委或公社书面或口头赞同即可防止，而绝大部分的做法则是农人自己弄个土地缔造房子，只需不是十分严峻地乱占犁地或引发乡民之间的争议，政府也就不予以干与。还有的农人所占用的宅基地和房子，则系土地改革时政府无偿分配取得，尽管其时规则有颁布房子土地一切权证，但后来处理出的也只占小部分，大部分的都没有任何政府颁布的书面证明，已处理房子土地一切权证的，也在历经文化大革命之骚动时代而大都不复存在。
这两种宅基地运用权人，有的法制观念淡漠，有的因一时无法供给有用证明，在八十时代晚期的政府全面一致换发团体土地运用权证进程中，没有及时地去处理新的宅基地运用权证。这样一来，现在这批宅基地根据北京市的方针，就成了违法占用土地，而被扫除在补偿之内。这明显于法于理都是十分说不通的。实践上，国家土地处理曾就该类问题出台文件规则：“1982年2月国务院发布《村镇建房用地处理法令》之前村庄居民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地处理法令》施行后未经拆迁、改建、翻建的，准则上按现有实践运用面积承认团体土地缔造用地运用权。1982年2月《村镇建房用地处理法令》发布时起至1987年1月《土地处理法》开端施行时止，村庄居民建房占用的宅基地，其面积超越当地政府规则规范的，超越部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地处理、阻止乱占犁地的告诉》及当地人民政府的有关规则处理后，按处理后的实践运用面积承认团体土地缔造用地运用权。”
也便是说，国家在确认农人占用宅基地问题上，仍是本着脚踏实地以调查核实的现实为准的。司法实践上，《人民法院行政审判庭关于对农人长期运用但未取得合法权属证明的土地应怎么承认权属问题的答复》
中也有相似的确认：“对土地一切权有争议，但不能依法证明土地属农人团体一切的土地，应按照《土地处理法施行法令》第三条第(三)项的规则，并参照原国家土地处理局承认土地一切权运用权的有关规则承认土地一切权。此外，考虑到该案的争议土地系农人长期运用，但未取得合法权属证明的特殊状况，主张你院向政府提出司法主张，即：假如国家运用该争议地，应参照国家征用土地的有关规则给予恰当补偿。”
3.另行批阅宅基地安顿
是指征得区县政府赞同，且本团体经济组织区域内还有能够组织宅基地的缔造土地的，被拆迁农户在取得房子钱银补偿后再请求分配宅基地供其缔造寓居房子，也有的团体经济组织异地成批缔造农居房安顿被征用农户。