农村土地流转的条件是什么

多年来，全市各级党委和政府仔细贯彻落实党在村庄的基本方针，不断安稳和完善以家庭承揽运营为根底、统分结合的双层运营体系。从全市状况看，村庄土地承揽运营权确权及流通作业契合国家的法令法规和方针，是安稳、健康的，但在完善处理、标准流通和加强服务等方面还存在一些需求处理的问题。下面，听讼网小偏将为我们作出详细解说。
一、进一步加强村庄土地流通的标准处理
(一)安稳和完善村庄土地承揽联系。各区(县)要仔细对照相关法令法规和方针，依法保证农人对承揽土地的占有、运用、收益等权力。依法应确权的土地都要归入确权规模并确权到户。确权确地的，要悉数发放土地承揽运营权证书，严厉做到承揽地块、面积、合同和证书“四到户”;确权确利的，要签定确利合同并将土地确权证书发放到户;确权确股的，要将土地确权证书发放到户。
(二)村庄土地流通不得改动土地的性质和用处。村庄土地流通不得改动土地团体一切性质、不得改动土地用处、不得危害农人土地承揽权益。要妥善权衡好利害，严厉遵守农地农用准则，制止从事非农建造，制止损坏耕耘层，有用避免损坏犁地等危害农人长远利益的行为发作。
(三)合理确认村庄土地流通期限。村庄土地流通期限应当尊重流通两边的志愿，依据流通土地的运用状况由两边洽谈确认，但不得超越原承揽合同的剩下期限。准则上，对流通后用于一般农作物栽培等投入较小的土地，流通期限不宜过长;对流通后用于展开林果业和设备农业等投入较大的土地，流通期限能够恰当延伸。采纳租借方法流通的，租借合同期限要遵从《合同法》的规则，不得超越20年。租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起仍不得超越20年。
(四)有必要保证村庄土地流通收益。土地流通两边应依据土地质量、产出水平缓物价变化等要素，合理确认流通价格。流通期限超越5年的，应当树立价格调整机制，清晰约好调整时限和起伏，分时段确认流通价格。流通两边应对各种方针性补助、流通期满后地上物权属及补偿方法、土地征占应得补偿的归属等作出清晰约好。确权确地到户后流通的，流通收益归承揽农户一切;确权确利和确权确股流通给村团体，由村团体一致运营或流通给其他运营主体的，土地收益要独自建账、独自核算、专户贮存，并严厉实施民主程序，合理分配土地收益，保证及时、足额实现到农户。
(五)依法标准村庄土地流通行为。承揽方采纳转包、租借等方法流通，应当及时报发包方存案;采纳转让方法流通，应当经发包方赞同，受让方要与发包方从头签定承揽合同，及时处理土地承揽运营权属改动手续;采纳交流方法流通，两边当事人应到村团体经济安排处理承揽合同、土地承揽运营权证书改动及存案手续。承揽方自愿托付别人(包含各类安排和个人)流通其承揽土地的，应当由承揽方出具《北京市村庄土地承揽运营权流通合同(演示文本)》中一致拟定的书面托付书。没有承揽方的书面托付，任何安排和个人无权以任何方法决议流通农户的承揽土地。
(六)健全完善村庄土地流通程序。村庄土地流通，在同等条件下，本团体经济安排成员享有优先权。土地流通受让方以转包、租借方法获得的土地进行再流通的，应当经原承揽方书面赞同，并处理流通存案手续。企业或个人等运营者与村团体签定非家庭承揽或流通合同的，未经团体经济安排赞同，不得私自进行流通;如需进行流通，土地运营者应当向团体经济安排提出书面恳求。团体经济安排流通确权确利和确权确股土地的，须经团体经济安排成员大会或成员代表大会民主讨论决议并进行公示。流通给本团体经济安排以外的单位或许个人的，经民主决策后报乡(镇)人民政府赞同。
(七)全面推行村庄土地流通合同处理准则。除代耕期缺乏1年不需签定书面流通合同外，一切村庄土地流通都有必要依法签定书面合同。曩昔没有签定合同的，相关当事人要按全市一致标准的合同文本进行补签;现已签定流通合同两边无异议的，保持原合同不变。流通合同的签定要在乡(镇)村庄协作经济运营处理安排和村团体经济安排的监督下，由流通两边在村团体经济安排会集完结，特别状况下可在其他地址完结，但要做到合同的签定、存案在同一地址一次完结。村庄土地承揽运营权流通合同一式四份，流通两边各执一份;发包方和乡(镇)村庄协作经济运营处理安排各存案一份。
二、全面做好村庄土地流通的服务作业
(八)加强村庄土地流通服务安排建造。要结合本地实践状况，依托村庄协作经济运营处理安排，并充分发挥村团体经济安排的效果，逐渐树立健全区(县)、乡(镇)和村三级村庄土地流通服务安排，为土地流通供给相关的法令宣扬、方针咨询、流通信息、合同签定辅导、对立胶葛调处和档案处理等系列服务。
(九)进步村庄土地流通信息化服务水平。要依据本地区实践和村庄土地流通各方需求，进一步加强村庄土地流通信息途径建造，不断健全和完善流通信息途径功用，仔细维护好、处理好、利用好村庄土地流通信息途径。本市村庄土地流通的转出信息要悉数经过村庄土地流通信息途径进行发布，一起，要进一步进步全市村庄土地流通合同挂号、存案和计算剖析的信息化处理水平，及时监测村庄土地流通动态，汇总村庄土地流通数据。要充分利用信息途径，宣扬相关法令法规，交流典型经历，实在进步村庄土地流通的信息化服务水平。
(十)探究树立村庄土地流通价格辅导机制。要加强对土地流通价格的计算、监测和剖析，经过村庄土地流通信息途径等多种途径和方法，向广阔农人供给土地流通价格信息。有条件的区(县)、乡(镇)可依据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等要素，探究展开土地流通价格评价作业，树立健全本地区村庄土地流通价格辅导机制并实施动态处理。经过公正、合理的价格辅导机制，维护土地流通各方利益，引导村庄土地承揽运营权有序流通。
(十一)做好村庄土地承揽及流通合同存案和档案处理作业。要实在加强处理，树立健全村庄土地承揽及流通存案准则，并实施动态处理。当事人采纳交流、转让方法流通要求挂号的，区(县)村庄土地承揽挂号处理部分要及时予以挂号，并改动土地承揽运营权证书。乡(镇)村庄协作经济运营处理安排和村团体经济安排对采纳转包、租借方法流通的，应当及时进行合同存案;对采纳转让、交流方法流通的，应当及时处理土地承揽合同改动手续并存案。一起，要仔细收拾、标准收拾，树立健全村庄土地承揽台账和村庄土地流通台账，加强合同档案处理，实在管好村庄土地承揽及流通的各项档案材料。
(十二)加强村庄土地承揽运营胶葛调停裁定作业。仔细贯彻《中华人民共和国村庄土地承揽运营胶葛调停裁定法》，按照村庄调停、区县裁定、司法保证的整体要求，依法树立健全村庄土地承揽裁定调停安排，完善调停裁定程序、调停裁定方法和调停裁定准则，依法展开村庄土地承揽胶葛调停裁定作业。村庄土地承揽裁定调停安排要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部分的交流协作，树立起多部分和谐处理重大问题的作业交流机制，健全包含洽谈、调停、裁定、司法、信访等多途径调处胶葛的作业机制，疏通农户诉求途径，进步调处胶葛才能。
三、《村庄土地运营权流通处理方法》
《村庄土地承揽运营权流通处理方法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议经过，现予发布，自2005年3月1日起实施。
第一章　总则
第一条为标准村庄土地承揽运营权流通行为，维护流通两边当事人合法权益，促进农业和村庄经济展开，依据《村庄土地承揽法》及有关规则拟定本方法。
第二条村庄土地承揽运营权流通应当在坚持农户家庭承揽运营准则和安稳村庄土地承揽联系的根底上，遵从相等洽谈、依法、自愿、有偿的准则。
第三条村庄土地承揽运营权流通不得改动承揽土地的农业用处，流通期限不得超越承揽期的剩下期限，不得危害利害联系人和村庄团体经济安排的合法权益。
第四条村庄土地承揽运营权流通应当标准有序。依法构成的流通联系应当遭到维护。
第五条县级以上人民政府农业行政主管(或村庄运营处理)部分按照同级人民政府规则的责任担任本行政区域内的村庄土地承揽运营权流通及合同处理的辅导。
第二章流通当事人
第六条承揽方有权依法自主决议承揽土地是否流通、流通的目标和方法。任何单位和个人不得逼迫或许阻止承揽方依法流通其承揽土地。
第七条村庄土地承揽运营权流通收益归承揽方一切，任何安排和个人不得侵吞、截留、扣缴。
第八条承揽方自愿托付发包方或中介安排流通其承揽土地的，应当由承揽方出具土地流通托付书。托付书应当载明托付的事项、权限和期限等，并有托付人的签名或盖章。
第九条村庄土地承揽运营权流通的受让方能够是承揽农户，也能够是其他按有关法令及有关规则答应从事农业出产运营的安排和个人。在同等条件下，本团体经济安排成员享有优先权。
受让方应当具有农业运营才能。
第十条村庄土地承揽运营权流通方法、期限和详细条件，由流通两边相等洽谈确认。
第十一条承揽方与受让方达到流通意向后，以转包、租借、交流或许其他方法流通的，承揽方应当及时向发包方存案;以转让方法流通的，应当事先向发包方提出转让恳求。
第十二条受让方应当按照有关法令、法规的规则维护土地，制止改动流通土地的农业用处。
十三条受让方将承揽方以转包、租借方法流通的土地实施再流通，应当获得原承揽方的赞同。
第十四条受让方在流通期间因投入而进步土地出产才能的，土地流通合同到期或许未到期由承揽方依法回收承揽土地时，受让方有权获得相应的补偿。详细补偿方法能够在土地流通合同中约好或两边经过洽谈处理。
第三章流通方法
第十五条承揽方依法获得的村庄土地承揽运营权能够采纳转包、租借、交流、转让或许其他契合有关法令和国家方针规则的方法流通。
第十六条承揽方依法采纳转包、租借、入股方法将村庄土地承揽运营权部分或许悉数流通的，承揽方与发包方的承揽联系不变，两边享有的权力和承当的责任不变。
第十七条同一团体经济安排的承揽方之间自愿将土地承揽运营权进行交流，两边对交流土地原享有的承揽权力和承当的责任也相应交流，当事人能够要求处理村庄土地承揽运营权证改动挂号手续。
第十八条承揽方采纳转让方法流通村庄土地承揽运营权的，经发包方赞同后，当事人能够要求及时处理村庄土地承揽运营权证改动、刊出或重发手续。
第十九条承揽方之间能够自愿将承揽土地入股展开农业协作出产，但股份协作闭幕时入股土地应当退回原承揽农户。
第二十条经过转让、交流方法获得的土地承揽运营权经依法挂号获得土地承揽运营权证后，能够依法采纳转包、租借、交流、转让或许其他契合法令和国家方针规则的方法流通。
第四章流通合同
第二十一条承揽方流通村庄土地承揽运营权，应当与受让方在洽谈一致的根底上签定书面流通合村土地承揽运营权流通合同一式四份，流通两边各执一份，发包方和乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分各存案一份。
承揽方将土地交由别人代耕不超越一年的，能够不签定书面合同。
第二十二条承揽方托付发包方或许中介服务安排流通其承揽土地的，流通合同应当由承揽方或其书面托付的代理人签定。
第二十三条村庄土地承揽运营权流通合同一般包含以下内容：
(一)两边当事人的名字、居处;
(二)流通土地的四至、位于、面积、质量等级;
(三)流通的期限和起止日期;
(四)流通方法;
(五)流通土地的用处;
(六)两边当事人的权力和责任;
(七)流通价款及付出方法;
(八)流通合同到期后地上附着物及相关设备的处理;
(九)违约责任。
村土地承揽运营权流通合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部分确认。
第二十四条村庄土地承揽运营权流通当事人能够向乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分恳求合同鉴证。
乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分不得逼迫土地承揽运营权流通当事人承受鉴证。
第五章流通处理
第二十五条发包方对承揽方提出的转包、租借、交流或许其他方法流通承揽土地的要求，应当及时处理存案，并陈述乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分。
承揽方转让承揽土地，发包方赞同转让的，应当及时向乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分陈述，并合作处理有关改动手续;发包方不赞同转让的，应当于七日内向承揽方书面阐明理由。
第二十六条乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分应当及时向达到流通意向的承揽方供给一致文本格式的流通合同，并辅导签定。
第二十七条乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分应当树立村庄土地承揽运营权流通状况挂号册，及时精确记载村庄土地承揽运营权流通状况。以转包、租借或许其他方法流通承揽土地的，及时处理相关挂号;以转让、交流方法流通承揽土地的，及时处理有关承揽合同和土地承揽运营权证改动等手续。
第二十八条乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分应当对村庄土地承揽运营权流通合同及有关文件、文本、材料等进行归档并妥善保管。
第二十九条采纳交流、转让方法流通土地承揽运营权，当事人恳求处理土地承揽运营权流通挂号的，县级人民政府农业行政(或村庄运营处理)主管部分应当予以受理，并按照《村庄土地承揽运营权方法》的规则处理。
第三十条从事村庄土地承揽运营权流通服务的中介安排应当向县级以上当地人民政府农业行政(或村庄运营处理)主管部分存案并承受其辅导，按照法令和有关规则供给流通中介服务。
第三十一条乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分在辅导流通合同签定或流通合同鉴证中，发现流通两边有违背法令法规的约好，要及时予以纠正。
第三十二条县级以上当地人民政府农业行政(或村庄运营处理)主管部分应当加强对乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分作业的辅导。乡(镇)人民政府村庄土地承揽处理部分应当依法展开村庄土地承揽运营权流通的辅导和处理作业，正确实施责任。
第三十三条村庄土地承揽运营权流通发作争议或许胶葛，当事人应当依法洽谈处理。
当事人洽谈不成的，能够恳求村民委员会、乡(镇)人民政府调停。
当事人不肯洽谈或许调停不成的，能够向村庄土地承揽裁定安排恳求裁定，也能够直接向人民法院申述。
第六章附则
第三十四条经过投标、拍卖和揭露洽谈等方法承揽荒山、荒沟、荒丘、荒滩等村庄土地，经依法挂号获得村庄土地承揽运营权证的，能够采纳转让、租借、入股、典当或许其他方法流通，其流通处理参照本方法实施。
第三十五条本方法所称转让是指承揽方有安稳的非农工作或许有安稳的收入来历，经承揽方恳求和发包方赞同，将部分或悉数土地承揽运营权让渡给其他从事农业出产运营的农户，由其实施相应土地承揽合同的权力和责任。转让后原土地承揽联系自行停止，原承揽方承揽期内的土地承揽运营权部分或悉数灭失。
转包是指承揽方将部分或悉数土地承揽运营权以必定期限转给同一团体经济安排的其他农户从事农业出产运营。转包后原土地承揽联系不变，原承揽方持续实施原土地承揽合同规则的权力和责任。接包方按转包时约好的条件对转包方担任。承揽方将土地交别人代耕缺乏一年的在外。
交流是指承揽方之间为便利耕耘或许各自需求，对归于同一团体经济安排的承揽地块进行交流,一起交流相应的土地承揽运营权。
入股是指实施家庭承揽方法的承揽方之间为展开农业经济，将土地承揽运营权作为股权，自愿联合从事农业协作出产运营;其他承揽方法的承揽方将土地承揽运营权量化为股权，入股组成股份公司或许协作社等，从事农业出产运营。
租借是指承揽方将部分或悉数土地承揽运营权以必定期限租借给别人从事农业出产运营。租借后原土地承揽联系不变，原承揽方持续实施原土地承揽合同规则的权力和责任。承租方按租借时约好的条件对承揽方担任。
本方法所称受让方包含接包方、承租方等。
第三十六条本方法自2005年3月1日起正式实施。
但在工商本钱进入农业的过程中，也要避免土地“非农化”和“非粮化”，特别是粮食主产区、粮食出产功用区和高产创立演示区，更要守住这条底线。工商本钱下乡应致力于展开合适企业化运营的现代种养业和农业服务业。业内人士指出，这些工业首要包含农产品加工储运营销、农业社会化服务、良种繁育、高标准设备农业、规模化饲养，以及村庄“四荒”资源开发、土地整治、高标准农田建造、农业环境管理和生态修正等。法令咨询请致电听讼网。