涉外房地产企业所得税政策的分析

房地产企业作为一个特别的职业，在会计核算与税务处理上都有别于其他职业，首要表现在运营目标、出售方法、本钱结转和征收方法等方面。针关于房地产职业的这种特别性，国税总局拟定了适用于外商投资房地产企业的所得税税收处理制度。
现在外资房地产企业首要适用以下几个文件：
1、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发运营征收所得税有关问题的告诉》(国税发[1995]193号)
2、《关于外商投资房地产开发运营企业所得税处理问题的告诉》(国税发[2001]142号)
下面就外资房地产企业所得税的相关方针做如下介绍：
一、应交税所得额的承认
(一)房地产开发企业所得税的核算公式
企业从事房地产运营事务的，应以其当期出售收入，扣除当期相应本钱、费用及丢失后的余额，为当期应交税所得额，依照税法的规则核算交纳企业所得税。当期应交税额，按以下公式核算：
应交税额=应交税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税 当期预征所得税
此公式函盖了外商投资房地产企业开发的项目别离处于运营期及建造期的状况，关于还处于建造期的项目根据现行方针规则应按预收款的10%核定利润率交纳所得税，所以，公式中的当期预征所得税是特指既有处于运营期开发项目又有处于建造期开发项目的外商投资房地产企业，一起，自房地产开端出售起对企业获得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开端出售至处理建造期汇算期间，如企业交税申报时不能精确核算房子本钱费用，主管税务机关可根据税法有关规则，暂按10%的利润率核算征收企业所得税。
(二)连片、翻滚开发的应交税所得额的承认
关于从事连片、翻滚开发的外商投资房地产企业，应根据权责发作制准则依照财政核算实践效果承认应交税所得额并核算征收所得税，不再进行独自项目的建造期汇算。对企业获得的按揭收效之前的预收金钱，应依照有关规则预缴企业所得税，在企业将上述预收金钱结转收入时，已预征的企业所得税应相应及时作出调整。
上述从事连片、翻滚开发事务的房地产企业是指无固定开发项目，长时刻从事房地产开发运营事务的专业开发公司或相似企业。
1、房地产出售收入的承认，以权责发作制为准则，可根据不同的出售方法，按以下准则承认：
(1)采纳一次性全额收取房款的，以房产运用权交给买方之日或开具发票之日作为出售收入的完结。
(2)采纳分期付款或预售款方法出售的，以合同约好的付款时刻为出售收入的完结。
(3)采纳以土地运用权或其他产业置换房子的，以房产运用权交给对方时刻为出售收入的完结。
(4)关于房地产企业以房子作为典当向别人告贷，逾期不能归还本息，而将房子赔付债权人的，应视同出售，主管税务机关可依典当价格承认其出售收入。其间对债权人获得的典当价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业，则依法交纳利息收入预提所得税。
(5)采纳银行供给按揭借款出售的，以银即将按揭借款处理转帐之日，为出售收入的完结。且不管外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票，其已获得的银行按揭款应及时作为企业当期出售收入。
(6)企业除在出售合同中清晰给予买方的扣头、折让外，其他方法的各种优惠一概不能冲减出售收入。
2、企业出售房地产所发作的相应本钱费用的承认，应以收入与开销相匹配为准则。企业应根据当期出售面积以及可售单位工程本钱费用，承认当期本钱费用。
单位本钱承认的中心作业是承认企业可售面积和单位本钱，其间可售面积是政府有关部分承认的;而单位本钱则首要是以企业的财政核算为根据，所以企业的财政核算的精确性是非常重要的，税务局在关于企业本钱费用进行审阅的时分也是以企业的财政核算记载为根据依照税法的规则进行调整后承认的。
(1)企业可售单位工程本钱费用按下列公式承认：
企业可售单位工程本钱费用=可售总本钱费用÷总可售面积
①可售总本钱费用是指，建成用于出售或租借的房地产所发作的土地运用费、拆迁补偿费、七通一平、勘测规划等前期开发费用;修建装置费、基础设备费、共用设备、美化、路途等配套设备费以及企业为开发建造工程而发作的处理费用、财政费用和出售费用。
②总可售面积是指，国家规则的房子测绘部分出具的承认房地产项目可售面积证书中清晰的面积。
③关于房地产企业开发项目中的不行出售面积，如绿洲、花园、停车场、商业网点、教育设备及会所等，凡由政府有关部分无偿占用或归于业主公共产权的，其相应开销可计入可售面积的本钱费用;凡建成后产权归于外商投资企业并持续从事出产运营活动的，(如将开发的商业面积用于租借收取租金)其相应开销不能计入可售面积的本钱费用。
(2)承认房地产开发本钱及费用过程中应留意的问题：
①凭据的完好和实在。这一点很重要，这一点要求企业在日常核算过程中应该留意审阅获得的发票的合法性，结算工程款购买产品都要有正式的发票，资金来往票准则上是不得进入的，为何说准则上呢，首要是在资金来往发票运用范围之内的是能够的，资金来往票首要是处理企业之间资金来往的需求，当工程竣工的时分企业有必要获得合法的发票不然当税务局或会计师事务所做审阅的时分都会进行调整的。
另一点需求提示首要的是发票项目需求填写清楚、完全。这一点同样是有法律根据的，受国务院的托付国税总局专门拟定了发票处理办法，凭据发票不完好按发票处理制度的规则是不行作为本钱费用在税前列支，哪怕你购入的是上千万的设备，只需没有合法的凭据，税务局在查看的时分发现此种状况都会进行交税调整，所以在这里提示我们必定留意这个问题，在获得发票时必定要留意此点，严厉审阅发票的合法性(单位和个人在开具发票时，有必要做到按号码次序填开，填写项目完全、内容实在、笔迹清楚)。
企业发作的拆迁补偿费应供给实践开销的合法凭据并据实列支。
②企业实践发作的境外劳务费用应参阅企业与境外署理人签定的合法劳务合同规则的数额，并且在上述费用已由该企业实践直接付出后方可在规则份额内列支。
根据《国家税务总局关于从事房地产事务的外商投资企业若干税务处理问题的告诉》(国税发[1999]242号)的规则，从事房地产事务的外商投资企业向境外代销、包销企业付出的各项佣钱、差价、手续费、提成费等劳务费用，应供给完好、有用的凭据资料，经主管税务机关审阅承认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实践列支的数额，不得超越房地产出售收入的10%。
③企业实践进口并构成开发项目实体的设备、资料(包含开发建造所需各种机器设备及修建资料)，应凭进口设备、资料的海关报关单及关税完税证明方可计入本钱。
在这里需求留意：海关的报关单是能够选用双昂首的，假如企业有托付署理商署理进口设备的状况，企业能够经过获取双昂首的海关报关单来处理相似的问题。
④企业实践发作的外交敷衍费应以房地产开发项目建造期汇算时承认的出售收入作为核算基数，依照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十二条规则的关于服务职业的规范列支。全年事务收入总额在500万元以下的，不得超越事务收入总额的1%;全年事务收入总额超越500万元的部分，不得超越该部分事务收入总额的0.5%。
⑤关于企业已装置运用机器设备，而没有部分或悉数付出的货款，以及企业已完结修建工程，而没有部分或悉数付出的修建装置费用，虽没有获得正式凭据，在进行建造期汇算时暂可依照有关合同规则的价款计入开发本钱。
关于企业所欠上述金钱，应根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业承受捐献税务处理问题的告诉》(国税发[1999]195号)第三条的规则，"企业的敷衍未付款，凡债权人逾期两年未要求归还的应计入企业当年收益"的规则，以有关合同规则的付款时刻为准对超越两年的上述敷衍金钱及时作出调整。