房地产企业土地增值税的计算(附案例)

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。土地增值税实施的是四级超串累进税率，核算起来比较费事，特别是房地产企业，核算尤为杂乱。笔者以为，应从以下几点着手，才干更好的把握其核算。
一、把握两个概念
(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物获得收入与扣除项目金额之间的差额。
(2)扣除项目金额，即税法规则准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包含获得土地使用权所付出的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、把握税率
土地增值税实施的是四级超率累进税率：
(1)增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;
(2)增值额超越扣除项目金额50%，未超越扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;
(3)增值额超越扣除项目金额100%，未超越扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;
(4)增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。
三、确认应税收入
包含钱银收入、什物收入及其他收入。其间钱银收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。什物收入是转让房地产获得的各种什物形状的评价收入。其他收入是转让房地产获得的无形资产或非专利技能等的评价收入。
四、确认扣除项目
(1)获得土地使用权所付出的金额，包含付出地价款和有关挂号、过户手续费;
(2)房地产开发本钱，包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发直接费用;
(3)房地产开发费用，首要包含利息开销和其他房地产开发费用。其间其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规则：纳税人能铵搬运房地产项目核算分摊利息开销，并能供给金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项算计的5%以内核算扣除，否则按上述第(1)和(2)项算计的10%以内核算扣除;
(4)转让房地产有关的税金开销。包含营业税、城建税、印花税、教育费附加等;
(5)其他扣除项目。这条首要是针对房地产企业规则的，对专门从事房地产开发的企业能够按20%核算扣除。这条规则关于房地产开发企业特别重要，核算时千万不能遗失。
五、核算方法
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