农村房屋能否进行买卖?
来源：听讼网整理 2019-01-15 12:57
案情
1991年4月，北京市××区某乡农人甲与邻乡农人乙签定《协议书》，约好：乙将北房两间、门楼一个卖与甲，房价1万元，两边签字立据，不得反悔。甲随后支付了房款1万元，乙将两间房子及《乡政府审阅批给社员建房户施工许可证》原件同时交与甲，两边未处理房子过户挂号手续及宅基地权属改动挂号手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，恳求法院判令甲、乙两边签定的房子生意合同无效，理由是：乙当年在原告不知情的情况下将房子卖与甲，原告一向以为该房子仅仅借给甲运用。2003年原告找到甲要求腾房，甲说房子是其购买的，但未向原告出示任何手续。原告以为，甲乙两边的房子生意行为未处理相关手续，故恳求法院判令生意合同无效。
另据查，该区域因房地产开发原因行将面对拆迁，被拆迁人能够取得数十万元的拆迁补偿款。
断定
××区法院审理后以为，依据《中华人民共和国土地办理法》的规则：“团体所有的土地按照法令规则归于乡村团体所有。”“依法改动土地的所有权或许运用权的，有必要处理土地权属改动挂号手续，改动证书。”“乡村居民建住所，运用原有的宅基地、村内闲暇地和其他土地的，由乡级人民政府同意。”甲与乙生意房子的行为，未经有关部门同意，两边所签定的生意房子的协议书无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条榜首款第(五)项的规则，断定：甲与乙1991年4月签定的生意房子的协议书无效。
解析
笔者以为，一审断定值得商讨，理由如下：
一、断定诉争合同是否有用的依据应当是《合同法》，而非《民法通则》。
《民法通则》第五十八条规则了七种无效的民事行为，其间，榜首款第(五)项规则：违背法令或许社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第五十二条第(五)项规则：违背法令、行政法规强制性规则的合同无效，即把原本的民法通则五十八条“违背法令”作了进一步的解说，尽或许缩小了无效合同的规模，这正契合合同法所建立的鼓舞生意的准则。
依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(一)》第三条之规则：“人民法院承认合同效能时，对合同法施行曾经建立的合同，适用其时的法令合同无效而适用合同法合同有用的，则适用合同法。”
由此可见，本案应当适用合同法来断定诉争合同的效能。
二、诉争合同并未违背法令、行政法规的强制性规则，应当确定有用。
首要，一审法院依据《中华人民共和国土地办理法》的有关规则，确定甲与乙生意房子的行为未经有关部门同意，所以两边所签定的房子生意协议无效。笔者以为，一审法院没有正确了解“法令、行政法规强制性规则”的意义，亦未正确、全面了解《土地办理法》有关规则的意义。
(一)《土地办理法》第12条规则：“依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改动挂号手续。”但该法并未规则处理改动挂号手续后合同才收效。依据《<合同法>若干问题的解说(一)》第九条规则：“法令、行政法规规则合同应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能。”所以法院不能依《土地办理法》的上述规则确定合同无效。事实上，现在，我国乡村宅基地和房子处理挂号的份额很低，更谈不上处理改动挂号了。
(二)《土地办理法》规则：乡村居民建住所，运用原有的宅基地、村内闲暇地和其他土地的，由乡级人民政府同意。笔者以为，该规则是清晰针对乡村居民新建住所而言。法令只规则了农人建住所要由乡政府同意，而未规则乡村房子生意也要由政府同意，所以法院不能恣意对法令规则作扩展解说，更不能依此确定生意行为无效。而且，《土地办理法》第62条也规则：“出卖、租借住所后再请求宅基地的，不予同意。”明显，法令并未制止乡村乡民租借、出售宅基地上所建住所，也未对出售行为设置任何约束，而仅仅规则出卖人出售住所后不能再请求宅基地。迄今为止，我国还没有法令或行政法规对乡村房子的生意作出制止性或约束性的规则。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让办理制止土地炒卖的告诉》规则：“乡村的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民在农人团体土地建住所，有关部门不得违法为缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”这或许是仅有对乡村房子生意进行约束的规则，可是该告诉既非法令，亦非行政法规，更何况其约束的仅仅城市居民购买乡村房子，底子没有约束农人之间生意房子的行为。
其次，除了一审断定中征引的《土地办理法》的有关规则外，一些人建议合同无效的主要依据便是《土地办理法》中“乡村团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造”这一规则。笔者以为，该条虽未清晰规则适用乡村农业用地，可是，从其立法精力来看，该条旨在加强土地用处控制，约束农用地转为建造用地，坚持农用地的数量，保证农人的生计之本和国家粮食安全，而宅基地原本便是建造用地，其主体改动没有改动宅基地的性质，更不会导致农用地的削减，故将该条规则适用于宅基地是不当的。
三、一审断定合同无效，是对诚实信用根本准则的违背，也与安稳社会秩序的法令主旨不相符。
本案诉争的房子生意协议从1991年签定、实行至今已十三年之久。期间，两家未对该房子生意行为产生过任何争议。直至2004年该村面对拆迁，被拆迁人或许取得几十万元的拆迁补偿款，正是在这种利益唆使下，原告才诉至法院，建议当年的生意合同无效。
笔者以为，榜首、该房子生意协议的签定是甲、乙两边当事人意思自治的成果，而且现已实行结束，事隔十三年后原告因局势的改变要求承认合同无效，明显有违诚实信用的根本准则，应属歹意抗辩。第二、虽然现在法令界对诉讼时效准则能否适用于承认合同无效之诉尚有争辩，但从安稳社会秩序和尊重生意公正的准则动身，假如答应相关主体无限期地随时不坚定既存的法令关系，对另一方是不公正的，这既有悖于合同无效准则的初衷和立法原意，也与安稳社会秩序的法令主旨不相符。
综上所述，笔者以为，一审法院的断定有失公允，有待商讨。
点评
保护农人的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。近年来，乡村的房地产商场日渐活泼，农人往往将其在宅基地上所建房子或许租借，或许出售别人。购买者中有的是本村乡民，有的是外村乡民，还有的是乡镇非农业户口居民。所以，相似本案的乡村房子生意胶葛也越来越多。可是，因为我国尚无清晰的法令规则来标准乡村房子生意行为，触及乡村宅基地和乡村房子的标准性文件也比较凌乱，因而，在司法实践中对这一法令问题了解各异，各地各级法院在审理相似案子中，断定成果也是千差万别。
笔者以为，一方面，从法令保护所有权的根本精力来看，约束农人生意房子并非仅仅是对农人利益的保护。所有权最中心的权能是处置权，约束农人对其房子的处置，本质上便是约束农人对其房子享有的所有权。跟着我国商场经济的不断发展，许多农人开端走出村庄，到外面的国际创始工作，所以乡村呈现越来越多的闲暇房子，假如一味加以约束，这些宅基地上的合法修建将无法发挥其更大的产业价值，对农人的利益当然晦气。合同法的立法主旨是合同自在，当事人意思自治，假如简略约束乡村房子生意，也与合同自在的根本精力相悖。
另一方面，农人对房子所有权的行使，又遭到其宅基地运用权的约束。按照《土地办理法》等法令、法规规则，宅基地运用权作为乡村居民的一种根据身份性质的福利，不得随意转让别人，特别是严厉约束城市居民购买农人宅基地。国务院刚刚发布的《关于深化改革严厉土地办理的决议》(国发200428号)也重申：“制止乡镇居民在乡村置办宅基地。”但法令并未对农人之间转让房子进行约束。实践中，一些同志以为宅基地只能转让给本团体经济组织内部成员，实际上也没有清晰的法令依据。法令并未清晰约束宅基地不能转让给本团体之外的农人。为了妥善处理乡村房子生意合同的效能问题，防止因对法令了解上的不合导致同案不同判现象的发作，最有用的办法仍是应以法令的方式对乡村宅基地以及乡村房子的产权归属和产权流通作出清晰规则。当时，《物权法》草案正由全国人大进行审议，信任《物权法》的出台，能够有用处理有关乡村房子生意合同的效能问题。
1991年4月，北京市××区某乡农人甲与邻乡农人乙签定《协议书》，约好：乙将北房两间、门楼一个卖与甲，房价1万元，两边签字立据，不得反悔。甲随后支付了房款1万元，乙将两间房子及《乡政府审阅批给社员建房户施工许可证》原件同时交与甲，两边未处理房子过户挂号手续及宅基地权属改动挂号手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，恳求法院判令甲、乙两边签定的房子生意合同无效，理由是：乙当年在原告不知情的情况下将房子卖与甲，原告一向以为该房子仅仅借给甲运用。2003年原告找到甲要求腾房，甲说房子是其购买的，但未向原告出示任何手续。原告以为，甲乙两边的房子生意行为未处理相关手续，故恳求法院判令生意合同无效。
另据查，该区域因房地产开发原因行将面对拆迁，被拆迁人能够取得数十万元的拆迁补偿款。
断定
××区法院审理后以为，依据《中华人民共和国土地办理法》的规则：“团体所有的土地按照法令规则归于乡村团体所有。”“依法改动土地的所有权或许运用权的，有必要处理土地权属改动挂号手续，改动证书。”“乡村居民建住所，运用原有的宅基地、村内闲暇地和其他土地的，由乡级人民政府同意。”甲与乙生意房子的行为，未经有关部门同意，两边所签定的生意房子的协议书无效。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条榜首款第(五)项的规则，断定：甲与乙1991年4月签定的生意房子的协议书无效。
解析
笔者以为，一审断定值得商讨，理由如下：
一、断定诉争合同是否有用的依据应当是《合同法》，而非《民法通则》。
《民法通则》第五十八条规则了七种无效的民事行为，其间，榜首款第(五)项规则：违背法令或许社会公共利益的民事行为无效。而《合同法》第五十二条第(五)项规则：违背法令、行政法规强制性规则的合同无效，即把原本的民法通则五十八条“违背法令”作了进一步的解说，尽或许缩小了无效合同的规模，这正契合合同法所建立的鼓舞生意的准则。
依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(一)》第三条之规则：“人民法院承认合同效能时，对合同法施行曾经建立的合同，适用其时的法令合同无效而适用合同法合同有用的，则适用合同法。”
由此可见，本案应当适用合同法来断定诉争合同的效能。
二、诉争合同并未违背法令、行政法规的强制性规则，应当确定有用。
首要，一审法院依据《中华人民共和国土地办理法》的有关规则，确定甲与乙生意房子的行为未经有关部门同意，所以两边所签定的房子生意协议无效。笔者以为，一审法院没有正确了解“法令、行政法规强制性规则”的意义，亦未正确、全面了解《土地办理法》有关规则的意义。
(一)《土地办理法》第12条规则：“依法改动土地权属和用处的，应当处理土地改动挂号手续。”但该法并未规则处理改动挂号手续后合同才收效。依据《<合同法>若干问题的解说(一)》第九条规则：“法令、行政法规规则合同应当处理挂号手续，但未规则挂号后收效的，当事人未处理挂号手续不影响合同的效能。”所以法院不能依《土地办理法》的上述规则确定合同无效。事实上，现在，我国乡村宅基地和房子处理挂号的份额很低，更谈不上处理改动挂号了。
(二)《土地办理法》规则：乡村居民建住所，运用原有的宅基地、村内闲暇地和其他土地的，由乡级人民政府同意。笔者以为，该规则是清晰针对乡村居民新建住所而言。法令只规则了农人建住所要由乡政府同意，而未规则乡村房子生意也要由政府同意，所以法院不能恣意对法令规则作扩展解说，更不能依此确定生意行为无效。而且，《土地办理法》第62条也规则：“出卖、租借住所后再请求宅基地的，不予同意。”明显，法令并未制止乡村乡民租借、出售宅基地上所建住所，也未对出售行为设置任何约束，而仅仅规则出卖人出售住所后不能再请求宅基地。迄今为止，我国还没有法令或行政法规对乡村房子的生意作出制止性或约束性的规则。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让办理制止土地炒卖的告诉》规则：“乡村的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民在农人团体土地建住所，有关部门不得违法为缔造和购买的住所发放土地运用证和房产证。”这或许是仅有对乡村房子生意进行约束的规则，可是该告诉既非法令，亦非行政法规，更何况其约束的仅仅城市居民购买乡村房子，底子没有约束农人之间生意房子的行为。
其次，除了一审断定中征引的《土地办理法》的有关规则外，一些人建议合同无效的主要依据便是《土地办理法》中“乡村团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造”这一规则。笔者以为，该条虽未清晰规则适用乡村农业用地，可是，从其立法精力来看，该条旨在加强土地用处控制，约束农用地转为建造用地，坚持农用地的数量，保证农人的生计之本和国家粮食安全，而宅基地原本便是建造用地，其主体改动没有改动宅基地的性质，更不会导致农用地的削减，故将该条规则适用于宅基地是不当的。
三、一审断定合同无效，是对诚实信用根本准则的违背，也与安稳社会秩序的法令主旨不相符。
本案诉争的房子生意协议从1991年签定、实行至今已十三年之久。期间，两家未对该房子生意行为产生过任何争议。直至2004年该村面对拆迁，被拆迁人或许取得几十万元的拆迁补偿款，正是在这种利益唆使下，原告才诉至法院，建议当年的生意合同无效。
笔者以为，榜首、该房子生意协议的签定是甲、乙两边当事人意思自治的成果，而且现已实行结束，事隔十三年后原告因局势的改变要求承认合同无效，明显有违诚实信用的根本准则，应属歹意抗辩。第二、虽然现在法令界对诉讼时效准则能否适用于承认合同无效之诉尚有争辩，但从安稳社会秩序和尊重生意公正的准则动身，假如答应相关主体无限期地随时不坚定既存的法令关系，对另一方是不公正的，这既有悖于合同无效准则的初衷和立法原意，也与安稳社会秩序的法令主旨不相符。
综上所述，笔者以为，一审法院的断定有失公允，有待商讨。
点评
保护农人的合法权益，既是各级政府机关的重要工作，也是司法机关的神圣职责。近年来，乡村的房地产商场日渐活泼，农人往往将其在宅基地上所建房子或许租借，或许出售别人。购买者中有的是本村乡民，有的是外村乡民，还有的是乡镇非农业户口居民。所以，相似本案的乡村房子生意胶葛也越来越多。可是，因为我国尚无清晰的法令规则来标准乡村房子生意行为，触及乡村宅基地和乡村房子的标准性文件也比较凌乱，因而，在司法实践中对这一法令问题了解各异，各地各级法院在审理相似案子中，断定成果也是千差万别。
笔者以为，一方面，从法令保护所有权的根本精力来看，约束农人生意房子并非仅仅是对农人利益的保护。所有权最中心的权能是处置权，约束农人对其房子的处置，本质上便是约束农人对其房子享有的所有权。跟着我国商场经济的不断发展，许多农人开端走出村庄，到外面的国际创始工作，所以乡村呈现越来越多的闲暇房子，假如一味加以约束，这些宅基地上的合法修建将无法发挥其更大的产业价值，对农人的利益当然晦气。合同法的立法主旨是合同自在，当事人意思自治，假如简略约束乡村房子生意，也与合同自在的根本精力相悖。
另一方面，农人对房子所有权的行使，又遭到其宅基地运用权的约束。按照《土地办理法》等法令、法规规则，宅基地运用权作为乡村居民的一种根据身份性质的福利，不得随意转让别人，特别是严厉约束城市居民购买农人宅基地。国务院刚刚发布的《关于深化改革严厉土地办理的决议》(国发200428号)也重申：“制止乡镇居民在乡村置办宅基地。”但法令并未对农人之间转让房子进行约束。实践中，一些同志以为宅基地只能转让给本团体经济组织内部成员，实际上也没有清晰的法令依据。法令并未清晰约束宅基地不能转让给本团体之外的农人。为了妥善处理乡村房子生意合同的效能问题，防止因对法令了解上的不合导致同案不同判现象的发作，最有用的办法仍是应以法令的方式对乡村宅基地以及乡村房子的产权归属和产权流通作出清晰规则。当时，《物权法》草案正由全国人大进行审议，信任《物权法》的出台，能够有用处理有关乡村房子生意合同的效能问题。