国有出让土地使用权转让的条件

房地产作为一个周期长、出资大、危险高的职业，其开发进程离不开土地、项目、资金和资质这几大要素，在诸要素中，土地在房地产开发中居于中心和首要的位置。在当今土地流通加快的商场经济的条件下，经过二级商场受让获得土地现已成为一种遍及的经济现象。自己现结合土地商场实践，就国有出让土地运用的转让这一问题进行一些剖析。
一、 国有出让土地运用权转让的概念及标准
我国的土地准则实施双轨制，即土地归国有和集体所有。依据法令的规则房地产开发企业的开发用地有必要是并且只能是国有土地，开发用地获得的途径主要有两个：榜首是经过协议出让和投标、拍卖和挂牌的办法出让获得;第二是从已获得国有土地运用权的开发企业或其他经济组织处转让获得。
国有土地运用权转让是指土地运用者将土地运用权或许随地上建筑物、其他附着物经过出售、交流和赠与等办法搬运给别人的行为，包含国有出让土地运用权转让和国有划拨土地运用权转让两种状况，其间经过国有出让土地运用权转让的办法获得开发用地因为更能表现商场经济资源配置活络活络的特色，在房地产开发中逐步成为房地产商“拿地”的遍及办法。
现在，出让土地运用权现已构成较为标准的法令体系，其法令法规主要有《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》、《房地产办理法》、《房地产转让办理规则》、《最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同胶葛案件适用法令问题的司法解释》，别的一些地方政府还依据这些法令法规出台了些地方政府规章，这些法令法规、司法解释和地方政府规章从出让土地运用权转让的办法和期限、转让的程序和和过程、转让合同的内容和效能、违反规则的法令责任等各方面进行了翔实的规则，关于保证土地运用权流通中的买卖安全，防备和处理转让胶葛具有重要的实际指导意义。
二、国有出让土地的运用权转让条件及剖析
(一)国有出让土地的运用权转让条件
出让土地的运用权是指经过协议出让或招拍挂的办法与国家土地办理部门签定国有土地出让合同获得的土地运用权。依据现行的法令，出让土地的运用权是能够转让的，但转让有必要契合法令的规则条件，我国房地产办理法第38条规则，以出让办法获得的土地运用权，其转让有必要契合三个条件：榜首，依照出让合同约好现已付出悉数土地运用权出让金，并获得土地运用权证书;第二，依照出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，完结开发出资总额的百分之二十五以上，归于成片开发土地的，构成工业用地或许其他建造用地条件;第三，建成的房子有必要有房子所有权证书。《房地产转让办理规则》第10条又将上述条件重复规则，这使得出让的国有土地运用权转让的法令条件有了清晰的法令依据，但凡未交纳悉数土地运用权出让金、未获得土地运用权证书、未到达法定出资条件的土地运用权的转让均以为无效，将发作转让合同无效的法令结果。设定转让条件的意图一是保证土地运用权转让的合法性，二是避免囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让办理禁止炒卖土地的告诉》中标准国有土地的买卖活动，阻止炒卖土地的内容同样是这一立法意图的考虑。