房地产开发成本如何进行管理与控制
来源：听讼网整理 2018-10-06 21:27
房产对每个房产所有人来说，都十分重要。有个房产是每个人的愿望，但房价的贵重并不是每人都能够担负，那房产开发商怎样来更好的操控房价，以使房子有杰出的竞赛优势呢？下面听讼网小编来为你答复：房地产开发本钱怎么进行办理与操控。
一、拟定项目本钱和期间费用计划
房地产开发的本钱办理为项目开发本钱和期间费用两部分，本钱计划应分为项目本钱计划和期间费用计划。
(1)拟定项目本钱计划。本钱计划一般通过承认总本钱方针、本钱逐层分化、本钱预算，再由下而上对本钱进行逐层聚集以及本钱计划比照剖析与处理等进程。
①通过项意图可行性研究和剖析证明承认项意图总出资方针，项目同意立项后，该项目总出资方针可承认为项目总本钱计划方针，这种计划总本钱对今后每一步规划与计划起着总操控效果。
②逐层分化总本钱计划方针。一般按项目结构对项目总本钱计划方针进行分化，将总本钱拆分到各个本钱方针，作为项目单元规划的依据或约束，对项目单元的功用、质量等起着决议性的效果。在项目总本钱分化进程中，应留意各本钱限额之间的平衡，以确保项目本钱在项目内的合理装备。这种合理装备是项目体系和谐与均衡的确保，是完结项目整体功用方针、质量方针和工期方针之间均衡的确保。
③本钱预算。跟着项意图深化、技能计划和实施计划的细化，能够按结构图对各个本钱方针进行本钱预算，并以此估计值和限额值比较，结合具体状况对项目进行优化组合。
④调整本钱计划。一般按结构图由下而上对本钱预算进行逐层汇总，并与原本钱计划方针比照，衡量每一层单元计划的契合程度，以此决议对规划与计划的修正与弥补，构成由下而上的反应与调整进程。
(2)项目前期策划的预算。在这一阶段计划本钱的预算办法：
①历史数据法是选用特定部分(学会、政府机关)发布的有代表性的项目本钱材料进行同类项意图本钱预算;
②定额材料法是按相应规划计划的图纸核算作业量，套用相应定额单价，结合规则的收费规范和规则的计划赢利，核算各种费用;
③合同价法是开发商在剖析许多投标书的基础上，挑选报价合理的投标人中标，两边有或许再度参议(标后商洽)，修正两边价格后构成一致的项目本钱，作为合同价格在两边签定的合同文件中加以承认，并作为项目结算的依据;
④询价法是通过对项意图首要工程进行询价，或由承包商或供货商对项目提出报价，然后在此基础上进行归纳调整而预算的项目本钱，并以此作为本钱计划的依据。
(3)承认项意图方针本钱和职责本钱。通过不断调整的本钱计划，在不同阶段均可作为承认项目方针本钱的依据。可在此基础上通过恰当调整，承认方针本钱。或许将这种本钱计划作为方针本钱，成为本钱操控的依据。
(4)拟定期间费用计划。在拟定期间费用计划时要留意以下3点：
①期间费用计划与可行性研究中预算项目开发总本钱有重复的当地，但这并不矛盾。
②期间费用计划要与开发企业的规划、项目出售完结的进展相结合。
③要按企业经营办理的实际状况，承认恰当的营业费用计划和办理费用计划项目，并将承认的营业费用、办理费用总额在各项目内进行有用的分化，以供给各项办理活动翔实的费用操控方针。
三、对开发的项目实施全进程本钱操控
对项目开发的每个阶段都实施本钱操控。房地产开发项目本钱操控是开发商对开发项目出资的有用操控，是房地产开发项目办理的重要组成部分，是本钱办理活动的中心。房地产开发项意图本钱操控首要有以下几个阶段：
(1)项目策划和出资决策阶段。在该阶段开发商有必要对或许发生的本钱进行整体操控。此阶段应侧重做好三方面的作业：树立好有各类人员参与的策划班子，完结出资决策阶段的技能性作业;编制出资预算构成开始的本钱计划，并在此基础上进行项目本钱剖析;在本钱剖析的基础上，进行项目风险剖析。
(2)规划阶段的本钱操控。规划阶段的本钱操控是项目建设中本钱办理的要点，其对工程造价的影响在75%以上，一般选用限额规划办法确保有用的本钱办理，并要侧重重视两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段承认的计划本钱或方针本钱作为开始规划操控的依据;开始规划要重视计划的挑选，按出资预算进一步执行本钱，将施工预算严厉操控在同意的范围内，并加强规划变更的办理作业。
(3)动迁阶段的本钱操控。房地产开发如触及动迁作业，一方面，应延聘独立的评价咨询组织按方针进行评价，承认补偿规范和额度，以利于动迁功能部分、动迁公司和评价组织三方的彼此限制，另一方面，要强化动迁收尾的办理和操控。
(4)招投标与合同恰谈阶段的本钱操控。这个阶段的作业质量将直接影响项意图本钱办理和结算。
(5)施工阶段的本钱操控。首要包含：编制或修订本钱计划、编制作业流程、执行办理人员的功能和使命;了解规划图纸和规划要求，将工程费用改变大的部分和环节作为要点本钱操控方针;具体进行工程核算，复核工程付款账单，严厉经费签证;重视合同的修正和弥补作业。
(6)结算阶段的本钱操控。房地产开发结算作业的杰出特点是很多性、集中性、复杂性。为防止结算时发生片面上的过错和缝隙及客观上的忽略应树立结算准则会议承认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
当时房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的进程中一定要把握好各阶段的本钱办理与操控的办法，对方针商场应做好缜密的猜测，采纳相应的对策，防止盲目出资。对方针商场要进行具体查询，了解需求状况，依据商场需求进行规划规划，做到有的放矢。以上便是听讼网小编对‘房地产开发本钱怎么进行办理与操控’的答复。假如还有其他问题，欢迎到听讼网在线咨询或许找律师咨询
一、拟定项目本钱和期间费用计划
房地产开发的本钱办理为项目开发本钱和期间费用两部分，本钱计划应分为项目本钱计划和期间费用计划。
(1)拟定项目本钱计划。本钱计划一般通过承认总本钱方针、本钱逐层分化、本钱预算，再由下而上对本钱进行逐层聚集以及本钱计划比照剖析与处理等进程。
①通过项意图可行性研究和剖析证明承认项意图总出资方针，项目同意立项后，该项目总出资方针可承认为项目总本钱计划方针，这种计划总本钱对今后每一步规划与计划起着总操控效果。
②逐层分化总本钱计划方针。一般按项目结构对项目总本钱计划方针进行分化，将总本钱拆分到各个本钱方针，作为项目单元规划的依据或约束，对项目单元的功用、质量等起着决议性的效果。在项目总本钱分化进程中，应留意各本钱限额之间的平衡，以确保项目本钱在项目内的合理装备。这种合理装备是项目体系和谐与均衡的确保，是完结项目整体功用方针、质量方针和工期方针之间均衡的确保。
③本钱预算。跟着项意图深化、技能计划和实施计划的细化，能够按结构图对各个本钱方针进行本钱预算，并以此估计值和限额值比较，结合具体状况对项目进行优化组合。
④调整本钱计划。一般按结构图由下而上对本钱预算进行逐层汇总，并与原本钱计划方针比照，衡量每一层单元计划的契合程度，以此决议对规划与计划的修正与弥补，构成由下而上的反应与调整进程。
(2)项目前期策划的预算。在这一阶段计划本钱的预算办法：
①历史数据法是选用特定部分(学会、政府机关)发布的有代表性的项目本钱材料进行同类项意图本钱预算;
②定额材料法是按相应规划计划的图纸核算作业量，套用相应定额单价，结合规则的收费规范和规则的计划赢利，核算各种费用;
③合同价法是开发商在剖析许多投标书的基础上，挑选报价合理的投标人中标，两边有或许再度参议(标后商洽)，修正两边价格后构成一致的项目本钱，作为合同价格在两边签定的合同文件中加以承认，并作为项目结算的依据;
④询价法是通过对项意图首要工程进行询价，或由承包商或供货商对项目提出报价，然后在此基础上进行归纳调整而预算的项目本钱，并以此作为本钱计划的依据。
(3)承认项意图方针本钱和职责本钱。通过不断调整的本钱计划，在不同阶段均可作为承认项目方针本钱的依据。可在此基础上通过恰当调整，承认方针本钱。或许将这种本钱计划作为方针本钱，成为本钱操控的依据。
(4)拟定期间费用计划。在拟定期间费用计划时要留意以下3点：
①期间费用计划与可行性研究中预算项目开发总本钱有重复的当地，但这并不矛盾。
②期间费用计划要与开发企业的规划、项目出售完结的进展相结合。
③要按企业经营办理的实际状况，承认恰当的营业费用计划和办理费用计划项目，并将承认的营业费用、办理费用总额在各项目内进行有用的分化，以供给各项办理活动翔实的费用操控方针。
三、对开发的项目实施全进程本钱操控
对项目开发的每个阶段都实施本钱操控。房地产开发项目本钱操控是开发商对开发项目出资的有用操控，是房地产开发项目办理的重要组成部分，是本钱办理活动的中心。房地产开发项意图本钱操控首要有以下几个阶段：
(1)项目策划和出资决策阶段。在该阶段开发商有必要对或许发生的本钱进行整体操控。此阶段应侧重做好三方面的作业：树立好有各类人员参与的策划班子，完结出资决策阶段的技能性作业;编制出资预算构成开始的本钱计划，并在此基础上进行项目本钱剖析;在本钱剖析的基础上，进行项目风险剖析。
(2)规划阶段的本钱操控。规划阶段的本钱操控是项目建设中本钱办理的要点，其对工程造价的影响在75%以上，一般选用限额规划办法确保有用的本钱办理，并要侧重重视两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段承认的计划本钱或方针本钱作为开始规划操控的依据;开始规划要重视计划的挑选，按出资预算进一步执行本钱，将施工预算严厉操控在同意的范围内，并加强规划变更的办理作业。
(3)动迁阶段的本钱操控。房地产开发如触及动迁作业，一方面，应延聘独立的评价咨询组织按方针进行评价，承认补偿规范和额度，以利于动迁功能部分、动迁公司和评价组织三方的彼此限制，另一方面，要强化动迁收尾的办理和操控。
(4)招投标与合同恰谈阶段的本钱操控。这个阶段的作业质量将直接影响项意图本钱办理和结算。
(5)施工阶段的本钱操控。首要包含：编制或修订本钱计划、编制作业流程、执行办理人员的功能和使命;了解规划图纸和规划要求，将工程费用改变大的部分和环节作为要点本钱操控方针;具体进行工程核算，复核工程付款账单，严厉经费签证;重视合同的修正和弥补作业。
(6)结算阶段的本钱操控。房地产开发结算作业的杰出特点是很多性、集中性、复杂性。为防止结算时发生片面上的过错和缝隙及客观上的忽略应树立结算准则会议承认制、二次复核制、审计和奖惩机制。
当时房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的进程中一定要把握好各阶段的本钱办理与操控的办法，对方针商场应做好缜密的猜测，采纳相应的对策，防止盲目出资。对方针商场要进行具体查询，了解需求状况，依据商场需求进行规划规划，做到有的放矢。以上便是听讼网小编对‘房地产开发本钱怎么进行办理与操控’的答复。假如还有其他问题，欢迎到听讼网在线咨询或许找律师咨询