房地产开发企业成本和费用问题怎样解决

依据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的告诉》中关于房地产开发企业本钱和费用扣除问题的相关规则：
房地产开发企业在进行本钱和费用扣除时，有必要按规则区别期间费用和本钱、开发产品缔造本钱和出售本钱的边界。期间费用和开发产品出售本钱能够按规则在当期直接扣除。
开发产品的缔造本钱是指开发产品竣工前发作的各项开销，包含：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设备缔造费、建筑安装工程费、公共设备配套费、开发的直接费用、告贷费用及其他费用等。
房地产开发企业有必要将开发产品的缔造本钱合理划分为直接本钱和直接本钱。直接本钱可依据有关会计凭证、记载直接计入本钱目标中。直接本钱能辨明担负本钱目标的，直接计入有关本钱目标中;因多个项目一起开发或先后翻滚开发而不能辨明担负目标的，则应依据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等办法配比计入有关开发项目的本钱。
下列项目按以下规则进行扣除：
(一)出售本钱。房地产开发企业发作的当期准予扣除的开发产品出售本钱，是指已完成出售的开发产品的本钱，按当期已完成出售的可售面积和可售面积单位工程本钱承认。可售面积单位工程本钱和出售本钱按下列公式核算确认：
可售面积单位工程本钱=本钱目标总本钱÷总可售面积
出售本钱=已完成出售的可售面积×可售面积单位工程本钱
(二)土地征用及拆迁补偿费、公共设备配套费。房地产开发企业实践发作的土地征用及拆迁补偿费、公共设备配套费，应按本钱目标进行归集和分配，并按规则在税前进行扣除。
1.归于本钱目标竣工前实践发作的，直接摊入相应的本钱目标。
2.归于本钱目标竣工后实践发作的，首要应按规则在已竣工本钱目标和未竣工本钱目标之间进行分摊，再将应由已竣工本钱目标担负的部分，在已完成出售的可售面积和未完成出售的可售面积之间进行分摊，其间，应由已完成出售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
(三)告贷费用。房地产开发企业为缔造开发产品借入资金而发作的告贷费用，如归于本钱目标竣工前发作的，应按其实践发作的费用配比计入本钱目标中;如归于本钱目标竣工后发作的，应作为财务费用直接在税前扣除。
(四)开发产品共用部位、共用设备设备修理费。房地产开发企业依照有关法令、法规或合同的规则，因对已售开发产品共用部位、共用设备设备承当保护、保养、修补、替换等职责而发作的费用，可按实践发作额进行扣除，提取的修理基金不得扣除。
(五)土地闲置费。房地产开发企业以出让方法获得土地使用权进行房地产开发的，有必要依照土地使用权出让合同约好的土地用处、开工开发期限开发土地。因超越出让合同约好的开工开发日期而交纳的土地闲置费，计入本钱目标的施工本钱;因国家无偿回收土地使用权而构成的丢失，可作为财产丢失按规则进行扣除。
(六)本钱目标作废或毁损丢失。本钱目标在缔造过程中如发作单项或单位工程作废或毁损，减去残料价值和过错人或保险公司补偿后的净丢失，计入持续施工的工程本钱;如本钱目标全体作废或毁损，其净丢失可作为财产丢失按规则直接在当期扣除。
(七)广告费和事务宣传费。新办房地产开发企业在获得第一笔开发产品出售收入之前发作的，与缔造、出售开发产品相关的广告费和事务宣传费，可无期限结转今后年度，按规则的规范扣除。
(八)折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规则转作经营性财物，能够按规则提取折旧并准予在税前扣除;未按规则转作本企业经营性财物和暂时租借的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。