二手房慎搭避税末班车购房者需注意三大风险

文前概要：个人住宅转让营业税免征时限由此前的2年调整为5年，这将使得卖方生意本钱大增。为到达避税意图，北京、上海等地有不少人选用提早申税的方法来避税，业内人士提示说要当心留心其间的危险。
个人住宅转让营业税的免征时限由2年康复到5年，在2009年底引发避税大潮。
据了解，京沪等地的部分二手房买家为了可以下降生意本钱，最近显着加速生意进展，力求在2009年12月31日之前完结过户手续，以便可以节约一笔数目不小的营业税开销。但假如依照正常程序来处理一系列房发生意手续，至少需求一个半月的时刻，还有人选用提早申报营业税的方法来到达避税的意图。但专家表明，这种避税方法存在必定的危险，这需求生意双方留心。
抢搭方针末班车
上海的刘先生最近一直在忙活着卖房的事。前几天，一条与房产有关的新闻让他愈加感到紧张了起来。12月9日下午，国务院常务会议决定，个人住宅转让营业税征免时限由2年康复到5年。刘先生预备卖出的这套住宅是他在2006年5月份购买的，至今尚缺乏5年，如依照去年底发布的方针规范，转让时可享受营业税免征优惠方针，但假如生意过户时刻拖到下一年，免征时限康复到5年的正常水平之后，这套住宅离免征规范还差不少时刻，这也意味着生意本钱将加大，所以他想抢在优惠方针调整之前完结生意。
其实，现在二手房商场上像刘先生这样抢搭方针“末班车”的人并不罕见。记者了解到，京沪二手房商场上，现在兴起了一股“避税潮”。记者从北京听讼网地产、华夏地产等闻名中介公司了解到，现在北京二手房商场上有不少买家显着加速生意节奏，便是为了能赶在31日之前完结交税程序。
上海相同也存在这样的景象，记者从上海美联物业、我爱我家、德佑地产等中介公司门店了解到，有不少卖家也在想方设法来加速生意进程，以便赶在新年到来之前完结生意。此外，在刚刚曩昔的一个周末，前往各生意中心过户的人数显着增多，比之前至少多出五成，不少生意中心增开处理窗口以敷衍忽然添加的业务量。
受影响的二手房源所占份额并不小。21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下门店的抽样调查显现，现在上海二手房成交中2至5年的房源在各板块中多在5成以上。北京听讼网地产商场部主任王志伟也表明，这类二手房源在北京二手房商场上的份额也至少占到三成。受方针调整影响，近期2年至5年的房源挂牌量剧增，据上海美联物业商场部对旗下部分门店抽样调查计算，此类房源占到7成左右。
时限调整不同大
尽管到现在为止，二手房营业税的征收方法没有明亮，但可以必定的是，跟着二手房营业税时限的调整，不少二手房的生意本钱将会添加。
营业税的征收规范其实也从前过数次调整。就上海来说，在2005年国家对房地产商场施行调控之后，在当年6月1日后，针对购买缺乏2年出售的住宅全额征收营业税。一年之后调整为个人将购买缺乏5年的住宅对外出售全额征收营业税。高额的税费使得许多“炒房客”抛弃短炒形式，变为长时刻持有。而2008年底的“救市”方针则大大削弱了该税种对炒房的约束效果，规则只对缺乏2年的二手房征收营业税，优惠时限为一年，即本年的12月31日。
那么，营业税的调整会使生意本钱添加多少?咱们以实例来阐明。刘先生买入这套住宅时，花了42万元，坐落表里环线间，现在这套小两房商场价现已到达103万元，依照当时住宅评级规范，仍归于一般住宅。在优惠方针履行期间，刘先生并不需求交纳营业税。但免征时限调整之后，刘先生应交纳营业税。
不过由于现在没有发布相关履行细则，征收方法还不明晰，即到底是全额征收仍是依照差额来征收。假如依照全额征收，那么刘先生出售这套房产行将承当56650元的房产营业税;假如依照差额征收，那么生意税一项为33550元。由此可见，不管是全额征收，仍是依照差额来征收，卖家都要承当金额很高的税费。
提早申税降本钱
除了加速生意节奏之外，还有人选用提早申税的方法来进行避税。
所谓提早申税，行将税务申报过程提早，以便赶在12月31日之前完结交税环节，然后防止生意过程中发生营业税。业内人士通知记者，这种避税方法在这现在也遍及为卖家所选用。
一般情况下，二手房生意程序首要分为签定房发生意合同、提早还贷以及请求按揭借款、过户并交税、交房等环节，其间交税一般在过户当天进行，生意双方只需供给房发生意合同、身份证复印件并一起参与即可，在各生意中心税务窗口便可完结。为了防止发生不必要的费事，各环节先后顺序不会倒置。
但提早申税则是在签定房子生意合同之后，越过银行按揭借款批阅程序，先到税务窗口处理申税手续，使该手续提早。这样做的意图意图十分显着，便是赶在房产营业税调整之前完结申税手续，以便搭上优惠方针的“末班车”。依照正常的程序，处理二手房房贷最快也需求一个星期，加上处理他项权证等，签定生意合同到终究生意过户，一般需求将近20天的时刻，而优惠方针的时刻节点以完税时刻为准，因而在12月10日今后才签定房子生意合同的，不选用“十分手法”是无法享受到方针优惠了。
不过也不是一切当地都能选用这种方法来避税。据了解，在北京、上海等地可提早申税，上海乃至有业内人士通知记者，只需条件答应，及时在31日当天申税，也彻底有或许享受到方针的优惠。但在广州、杭州等地，提早申税却不易处理。广州华夏地产有关人士剖析以为，在申税过程中，必定要具有银行批阅放贷相关手续，不然无法申税，这使得提早申税的或许性为零。
三大危险需留心
业内人士表明，提早申税的做法存在必定的危险。上海“我爱我家”法务部有关人士表明，由于越过银行按揭借款批阅这个环节而提早申税，这给生意带来了许多不确定性要素。而这些不确定性要素往往有或许会成为导致生意无法完结。
在此需求提示生意双方的是，不要小看这些不确定要素，由于一旦生意中止，那么违约一方行将承当巨大的违约责任，其详细金额往往会到达总房价的20%。“在这种敏感时期，生意双方都会反常慎重，为了维护自己的利益，一般都会特别留心违约责任。”一位业内人士这样说。
或许还有不少人会心存这样的疑问，即生意中止之后，提早交纳的税费是否可以交还。上海联业律师事务所主任律师王展通知记者，假如生意终究不能完结，所缴交税费可以交还。只不过需求供给相应的资料证明生意未能终究完结，较为耗时费事。
那么，生意双方怎么操控此类危险呢?下面别离就生意方有或许会碰到的问题逐个阐明。
关键一：本身资质要预审
买方必定要清楚了解本身资质，这有利于安全经过银行按揭借款批阅环节。北京“听讼网地产”商场部有关人士提示说，现在正值年关，现已完结全年放贷使命的商业银行对客户变得挑剔起来，加上请求人数很多，因而只需某些条件达不到要求，很有或许会面对请求不到按揭借款的为难景象。假如由于借款无法发放，导致生意无法完结，买方将会被视作违约，必定要承当违约责任。所以，业内人士提示说，在请求按揭借款之前，自己最好先预审一次，比方薪酬收入水平、信誉记载是否杰出等。
关键二：资金方面留余地
买方要预备好满足的资金以备不时之需。一般情况下，买方可以请求到足额的按揭借款，比方七成。但也有特殊情况，假如银行只批阅经过六成，乃至更少，那么这要求买方在极短的时刻内筹措到满足的资金，补足剩下购房款。一旦资金链呈现问题而无法进行下一步生意程序，也会构成违约。
关键三：房子产权要明晰
对卖家来说，房子产权问题必定明晰。上海“我爱我家”法务部有关人士表明，即使是现已提早申税并完税，但在产证处理期间假如卖方由于债款问题呈现胶葛，司法机关仍然有或许会对其名下的不动产进行查封，这会导致生意流产，而卖家必然也要承当违约责任。 　　文前概要：个人住宅转让营业税免征时限由此前的2年调整为5年，这将使得卖方生意本钱大增。为到达避税意图，北京、上海等地有不少人选用提早申税的方法来避税，业内人士提示说要当心留心其间的危险。
个人住宅转让营业税的免征时限由2年康复到5年，在2009年底引发避税大潮。
据了解，京沪等地的部分二手房买家为了可以下降生意本钱，最近显着加速生意进展，力求在2009年12月31日之前完结过户手续，以便可以节约一笔数目不小的营业税开销。但假如依照正常程序来处理一系列房发生意手续，至少需求一个半月的时刻，还有人选用提早申报营业税的方法来到达避税的意图。但专家表明，这种避税方法存在必定的危险，这需求生意双方留心。
抢搭方针末班车
上海的刘先生最近一直在忙活着卖房的事。前几天，一条与房产有关的新闻让他愈加感到紧张了起来。12月9日下午，国务院常务会议决定，个人住宅转让营业税征免时限由2年康复到5年。刘先生预备卖出的这套住宅是他在2006年5月份购买的，至今尚缺乏5年，如依照去年底发布的方针规范，转让时可享受营业税免征优惠方针，但假如生意过户时刻拖到下一年，免征时限康复到5年的正常水平之后，这套住宅离免征规范还差不少时刻，这也意味着生意本钱将加大，所以他想抢在优惠方针调整之前完结生意。