小产权房租赁合同中的法律风险
来源：听讼网整理 2019-04-03 13:32
小产权房，又称农人房，它并不是一个法令上的概念，仅仅人们在社会实践中构成的一种约好俗成的称谓。所谓“小产权房”是指农人未交纳土地出让金等费用，在自家宅基地或乡村团体土地上缔造的房子。其房产证少量为国家房产部分颁布，大多数产权证不是由国家房管部分颁布，而是由当地的乡、镇或大街政府、乡民委员会或乡民小组或某公司颁布。有的连当地的乡政府、乡民委员会或乡民小组颁布的产权证也没有，其仅仅是某一乡民自建的没有任何产权证的房子。
由于市场经济的飞跃开展和产业结构改变节奏的加速，很多乡村劳动力都涌向城市成为农人工，特别是经济比较发达的深圳，其农人工的数量乃至超越当地常居人口。而农人工在城市的位置又非常卑微，收入不高且日子艰苦，为节省开支能攒点钱回家春节，想租住商品房一类的房子可以说是望而生畏。正是依据这样的实际，使得租借价格相对低价的小产权房子的租借就成了农人工的仅有首选。
房子租借联系是我国经济联系的一部分，其健康安稳的开展是保证我国经济缔造可持续性开展的一个重要方面。纵观实际日子中小产权房的房子租借，租借两边一般对房子租借合同的约好内容，往往则重于租借物的交给运用及租借期限、租金的多少以及租金的付出时刻等问题，关于小产权房而不符法定的房子租借条件以及该小产权房是否通过竣工检验和消防检验合格等事宜则未能引起注重，而这些未能引起租借两边注重的相关问题又恰恰是小产权房子租借合同中存在较大危险的问题，一旦引起胶葛，不光不容易处理，还有或许导致租借两边堕入长年累月的诉讼。故笔者以为有必要对此作些触及。
一、因未能依法获得房子所有权证的法令危险
事例：文某某配偶将其原有的三层房子撤除后重建成15层的高楼，因该15层的高楼是未获相关行政办理部分审批赞同而建，故其具有的房子所有权证仍然是原三层房子的所有权证。某公司于2010年5月与文某某配偶签定租借合同一份，约好由某公司承租文某某配偶该房子的第八层作为公司办公用房，一起约好了租期、租金的付出时刻与数额，以及未经租借方赞同承租方不得转租与违约责任等条款。合同签定后，某公司一边预备公司筹建的申报材料一边装饰房子，待房子装饰结束到工商部分申报并递送公司建立挂号的材料时，因没有房子租借证而未能通过工商挂号遂引发胶葛。《中华人民共和国房地产办理法》(以下简称《房地产办理法》)第53条规则，房子租借，是指房子所有权人作为租借人将其房子租借给承租人运用，由承租人向租借人付租借金的行为。第61条一起规则，在依法获得的房地产开发用地上建成房子的，应当凭土地运用权证书向县级以上当地人民政府房产办理部分请求挂号，由县级以上当地人民政府房产办理部分核实并颁布房子所有权证书。《城市房子权属挂号办理办法》第5条也规则，房子权属证书是权力人依法具有房子所有权并对房子行使占有、运用、收益和处置权力的仅有合法凭据。依法挂号的房子权力受国家法令维护。上述法令规则标明，房子租借，租借人有必要是具有该租借房子所有权证书、并依法享有对该租借房子行使占有、运用、收益和处置权力的权力人。但实际日子中处于城市中的小产权房，由于其本身的特殊性大多数归于违法修建，故不或许依照《城市房子权属挂号办理办法》的相关规则到当地人民政府房产办理部分请求挂号并获得通过，也就无从获得房子所有权证书。而《房地产办理法》第53条又明确规则“房子租借，是指房子所有权人作为租借人将其房子租借给承租人运用，由承租人向租借人付租借金的行为。”故此，没有获得房子所有权证书的小产权房对外租借，我国法令是不予认可的。更何况《城市房子租借办理办法》第6条明确规则“未依法获得房子所有权证的房子不得租借。”《城市房子租借办理办法》第13条还规则，房子租借实施挂号存案准则。签定、改变、停止租借合同的，当事人应当向房子地点地直辖市、市、县人民政府房地产办理部分挂号存案。第17条一起规则，《房子租借证》是租借行为合法有用的赁证。租借房子从事出产、运营活动的，《房子租借证》作为运营场所合法的赁证。租借房子用于寓居的，《房子租借证》可作为公安部分处理户口挂号的凭据之一。
很显然，未能依法获得房子所有权证的小产权房在租借过程中，不只办不到《房子租借证》，并且也不能作为承租人从事出产、运营活动和用于寓居的合法场所。因此，未能依法获得房子所有权证的小产权房的租借行为是不受我国法令所维护的，一旦引起胶葛，必定导致租借合同无效。其法令危险清楚明了。
二、未经消防检验合格的法令危险
事例：蔡某某三人将其自建的晖X大厦(有前史留传违法修建申报材料)经与承租方周某某、吕某某洽谈租借给周某某、吕某某开办商场，两边签定的租借合同约好了租期、租金付出与违约责任等。在签定租借合同后，承租便利出场装饰。由于当地公安消防部分以为该租借标的物——晖X大厦违反了《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第11条的规则，遂对其下达了《责令期限整改通知书》。由此，租借两边引发了租借合同效能之争议。
该租借标的物系依照国家工程修建消防技术标准进行消防规划的，其3层以上的商住楼已通过消防安全检验，但1-3层的消防安全检验需待其商业功用确认后，由业主或租借方向公安消防部分申报消防安全检验。然本案的租借方蔡某某三人在与周某某、吕某某签定租借合同前并未向公安消防部分申报该大厦1-3楼层的消防安全检验。我国《消防法》第13条规则， 依法应当进行消防检验的缔造工程，未经消防检验或许消防检验不合格的，制止投入运用;其他缔造工程经依法查看不合格的，应当停止运用。
第15条还规则，大众集合场地点投入运用、运营前，缔造单位或许运用单位应当向场所地点地的县级以上当地人民政府公安机关消防组织请求消防安全查看。
公安机关消防组织应当自受理请求之日起十个工作日内，依据消防技术标准和办理规则，对该场所进行消防安全查看。未经消防安全查看或许经查看不符合消防安全要求的，不得投入运用、运营。
最高人民法院( [2003]民一他字第11号)《关于未经消防检验合格而缔结的房子租借合同怎么确定其效能的函复》(以下简称 [2003]民一他字第11号)也规则，关于房子租借合同未经消防检验或许经消防检验不合格，是否应确定房子租借合同无效的问题，应依据不同状况别离对待：榜首，租借《中华人民共和国消防法》第十条规则的有必要通过公安消防组织检验的房子，未经检验或许检验不合格的，应当确定租借合同无效。第二，租借合同触及的房子不归于法令规则有必要通过公安消防组织检验的，人民法院不应当以该房子未经消防检验合格为由而确定合同无效。第三，租借房子用于开设运营宾馆、饭馆、商场等大众集合场所的，向当地公安消防组织申报消防安全查看的责任人为该企业的开办运营者，但租借标的物经消防安全检验合格，不是确定房子租借合同效能的必要条件。
依上述法令规则与司法解说而言，尽管小产权房并不是有必要通过消防检验的房子，但小产权房的租借除租借者为本身寓居之外的用于开设运营宾馆、饭馆、商场等大众集合场所的，承租人就有必要向当地公安消防组织申报消防安全查看并经当地公安消防组织经消防安全检验合格，方可承租运营。依 [2003]民一他字第 11号之规则，租借标的物的小产权房尽管经消防安全检验合格不是确定房子租借合同效能的必要条件，但由于小产权房归于违法修建性质而未能获得房子所有权证，故当地公安消防组织在对承租小产权房开设运营宾馆、饭馆、商场等大众集合场所进行消防安全检验时，为根绝安全隐患，必定要对小产权房的消防安全一起进行消防检验，一旦小产权房的消防安全检验不合格时，承租方因不能到达其运营宾馆、饭馆、商场之意图，持续实行租借合同只能说是海市蜃楼。因此，小产权房未经消防检验合格的法令危险不容忽视。
三、因归于违法修建而未经竣工检验的法令危险
事例：深圳市某村委欲在村委的一片空地上(占地面积约1800平方米)缔造一栋工业厂房，经屡次申报而未能获批。2003年8月，村委会经团体评论后决议自建，该工业厂房于当年11月竣工并投入运用，事实上是将该工业厂房租借给了某电子公司作出产用房。租借期限为十年，若遇政府强制性拆迁等不可抗力要素，两边各自享有政府拆迁补偿50%的权力。2005年深圳市因乡村城市化，该1800平方米的工业厂房土地要转为国有两边因此发生租借合同效能之争议。《中华人民共和国修建法》第61条规则，交给竣工检验的修建工程，有必要符合规则的修建工程质量标准，有完好的工程技术经济材料和经签署的工程保修书，并具有国家规则的其他竣工条件。修建工程竣工经检验合格后，方可交给运用;未经检验或许检验不合格的，不得交给运用。最高院关于审理乡镇房子租借合同胶葛案件详细使用法令若干问题的解说(法释[2009]11号)第2条规则，租借人就未获得缔造工程规划许可证或许未依照缔造工程规划许可证的规则缔造的房子，与承租人缔结的租借合同无效。但在一审法庭争辩完结前获得缔造工程规划许可证或许经主管部分同意缔造的，人民法院应当确定有用。而实际日子中用于租借的小产权房，大多数归于违法修建是未经竣工检验合格的、不得交给运用的房子。有的虽有缔造工程规划许可证，但未能依缔造工程规划许可证建房，而是超建(超层或超面积)以致不能进行竣工检验。有的则底子没有缔造工程规划许可证而是违建与偷建，底子就不或许进行竣工检验。故此，依《城市房子租借办理办法》第6条“归于违法修建的房子不得租借”之规则，结合我国《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规则，这类小产权房由于归于违法修建而未经竣工检验，其租借合同依法自始无效。已然相似租借合同依法自始无效，该租借合同的法令危险当然就一起并存。
归纳以上剖析，小产权房租借合同中的法令危险切不可小视。
由于市场经济的飞跃开展和产业结构改变节奏的加速，很多乡村劳动力都涌向城市成为农人工，特别是经济比较发达的深圳，其农人工的数量乃至超越当地常居人口。而农人工在城市的位置又非常卑微，收入不高且日子艰苦，为节省开支能攒点钱回家春节，想租住商品房一类的房子可以说是望而生畏。正是依据这样的实际，使得租借价格相对低价的小产权房子的租借就成了农人工的仅有首选。
房子租借联系是我国经济联系的一部分，其健康安稳的开展是保证我国经济缔造可持续性开展的一个重要方面。纵观实际日子中小产权房的房子租借，租借两边一般对房子租借合同的约好内容，往往则重于租借物的交给运用及租借期限、租金的多少以及租金的付出时刻等问题，关于小产权房而不符法定的房子租借条件以及该小产权房是否通过竣工检验和消防检验合格等事宜则未能引起注重，而这些未能引起租借两边注重的相关问题又恰恰是小产权房子租借合同中存在较大危险的问题，一旦引起胶葛，不光不容易处理，还有或许导致租借两边堕入长年累月的诉讼。故笔者以为有必要对此作些触及。
一、因未能依法获得房子所有权证的法令危险
事例：文某某配偶将其原有的三层房子撤除后重建成15层的高楼，因该15层的高楼是未获相关行政办理部分审批赞同而建，故其具有的房子所有权证仍然是原三层房子的所有权证。某公司于2010年5月与文某某配偶签定租借合同一份，约好由某公司承租文某某配偶该房子的第八层作为公司办公用房，一起约好了租期、租金的付出时刻与数额，以及未经租借方赞同承租方不得转租与违约责任等条款。合同签定后，某公司一边预备公司筹建的申报材料一边装饰房子，待房子装饰结束到工商部分申报并递送公司建立挂号的材料时，因没有房子租借证而未能通过工商挂号遂引发胶葛。《中华人民共和国房地产办理法》(以下简称《房地产办理法》)第53条规则，房子租借，是指房子所有权人作为租借人将其房子租借给承租人运用，由承租人向租借人付租借金的行为。第61条一起规则，在依法获得的房地产开发用地上建成房子的，应当凭土地运用权证书向县级以上当地人民政府房产办理部分请求挂号，由县级以上当地人民政府房产办理部分核实并颁布房子所有权证书。《城市房子权属挂号办理办法》第5条也规则，房子权属证书是权力人依法具有房子所有权并对房子行使占有、运用、收益和处置权力的仅有合法凭据。依法挂号的房子权力受国家法令维护。上述法令规则标明，房子租借，租借人有必要是具有该租借房子所有权证书、并依法享有对该租借房子行使占有、运用、收益和处置权力的权力人。但实际日子中处于城市中的小产权房，由于其本身的特殊性大多数归于违法修建，故不或许依照《城市房子权属挂号办理办法》的相关规则到当地人民政府房产办理部分请求挂号并获得通过，也就无从获得房子所有权证书。而《房地产办理法》第53条又明确规则“房子租借，是指房子所有权人作为租借人将其房子租借给承租人运用，由承租人向租借人付租借金的行为。”故此，没有获得房子所有权证书的小产权房对外租借，我国法令是不予认可的。更何况《城市房子租借办理办法》第6条明确规则“未依法获得房子所有权证的房子不得租借。”《城市房子租借办理办法》第13条还规则，房子租借实施挂号存案准则。签定、改变、停止租借合同的，当事人应当向房子地点地直辖市、市、县人民政府房地产办理部分挂号存案。第17条一起规则，《房子租借证》是租借行为合法有用的赁证。租借房子从事出产、运营活动的，《房子租借证》作为运营场所合法的赁证。租借房子用于寓居的，《房子租借证》可作为公安部分处理户口挂号的凭据之一。
很显然，未能依法获得房子所有权证的小产权房在租借过程中，不只办不到《房子租借证》，并且也不能作为承租人从事出产、运营活动和用于寓居的合法场所。因此，未能依法获得房子所有权证的小产权房的租借行为是不受我国法令所维护的，一旦引起胶葛，必定导致租借合同无效。其法令危险清楚明了。
二、未经消防检验合格的法令危险
事例：蔡某某三人将其自建的晖X大厦(有前史留传违法修建申报材料)经与承租方周某某、吕某某洽谈租借给周某某、吕某某开办商场，两边签定的租借合同约好了租期、租金付出与违约责任等。在签定租借合同后，承租便利出场装饰。由于当地公安消防部分以为该租借标的物——晖X大厦违反了《中华人民共和国消防法》(以下简称《消防法》)第11条的规则，遂对其下达了《责令期限整改通知书》。由此，租借两边引发了租借合同效能之争议。
该租借标的物系依照国家工程修建消防技术标准进行消防规划的，其3层以上的商住楼已通过消防安全检验，但1-3层的消防安全检验需待其商业功用确认后，由业主或租借方向公安消防部分申报消防安全检验。然本案的租借方蔡某某三人在与周某某、吕某某签定租借合同前并未向公安消防部分申报该大厦1-3楼层的消防安全检验。我国《消防法》第13条规则， 依法应当进行消防检验的缔造工程，未经消防检验或许消防检验不合格的，制止投入运用;其他缔造工程经依法查看不合格的，应当停止运用。
第15条还规则，大众集合场地点投入运用、运营前，缔造单位或许运用单位应当向场所地点地的县级以上当地人民政府公安机关消防组织请求消防安全查看。
公安机关消防组织应当自受理请求之日起十个工作日内，依据消防技术标准和办理规则，对该场所进行消防安全查看。未经消防安全查看或许经查看不符合消防安全要求的，不得投入运用、运营。
最高人民法院( [2003]民一他字第11号)《关于未经消防检验合格而缔结的房子租借合同怎么确定其效能的函复》(以下简称 [2003]民一他字第11号)也规则，关于房子租借合同未经消防检验或许经消防检验不合格，是否应确定房子租借合同无效的问题，应依据不同状况别离对待：榜首，租借《中华人民共和国消防法》第十条规则的有必要通过公安消防组织检验的房子，未经检验或许检验不合格的，应当确定租借合同无效。第二，租借合同触及的房子不归于法令规则有必要通过公安消防组织检验的，人民法院不应当以该房子未经消防检验合格为由而确定合同无效。第三，租借房子用于开设运营宾馆、饭馆、商场等大众集合场所的，向当地公安消防组织申报消防安全查看的责任人为该企业的开办运营者，但租借标的物经消防安全检验合格，不是确定房子租借合同效能的必要条件。
依上述法令规则与司法解说而言，尽管小产权房并不是有必要通过消防检验的房子，但小产权房的租借除租借者为本身寓居之外的用于开设运营宾馆、饭馆、商场等大众集合场所的，承租人就有必要向当地公安消防组织申报消防安全查看并经当地公安消防组织经消防安全检验合格，方可承租运营。依 [2003]民一他字第 11号之规则，租借标的物的小产权房尽管经消防安全检验合格不是确定房子租借合同效能的必要条件，但由于小产权房归于违法修建性质而未能获得房子所有权证，故当地公安消防组织在对承租小产权房开设运营宾馆、饭馆、商场等大众集合场所进行消防安全检验时，为根绝安全隐患，必定要对小产权房的消防安全一起进行消防检验，一旦小产权房的消防安全检验不合格时，承租方因不能到达其运营宾馆、饭馆、商场之意图，持续实行租借合同只能说是海市蜃楼。因此，小产权房未经消防检验合格的法令危险不容忽视。
三、因归于违法修建而未经竣工检验的法令危险
事例：深圳市某村委欲在村委的一片空地上(占地面积约1800平方米)缔造一栋工业厂房，经屡次申报而未能获批。2003年8月，村委会经团体评论后决议自建，该工业厂房于当年11月竣工并投入运用，事实上是将该工业厂房租借给了某电子公司作出产用房。租借期限为十年，若遇政府强制性拆迁等不可抗力要素，两边各自享有政府拆迁补偿50%的权力。2005年深圳市因乡村城市化，该1800平方米的工业厂房土地要转为国有两边因此发生租借合同效能之争议。《中华人民共和国修建法》第61条规则，交给竣工检验的修建工程，有必要符合规则的修建工程质量标准，有完好的工程技术经济材料和经签署的工程保修书，并具有国家规则的其他竣工条件。修建工程竣工经检验合格后，方可交给运用;未经检验或许检验不合格的，不得交给运用。最高院关于审理乡镇房子租借合同胶葛案件详细使用法令若干问题的解说(法释[2009]11号)第2条规则，租借人就未获得缔造工程规划许可证或许未依照缔造工程规划许可证的规则缔造的房子，与承租人缔结的租借合同无效。但在一审法庭争辩完结前获得缔造工程规划许可证或许经主管部分同意缔造的，人民法院应当确定有用。而实际日子中用于租借的小产权房，大多数归于违法修建是未经竣工检验合格的、不得交给运用的房子。有的虽有缔造工程规划许可证，但未能依缔造工程规划许可证建房，而是超建(超层或超面积)以致不能进行竣工检验。有的则底子没有缔造工程规划许可证而是违建与偷建，底子就不或许进行竣工检验。故此，依《城市房子租借办理办法》第6条“归于违法修建的房子不得租借”之规则，结合我国《民法通则》第58条和《合同法》第52条的规则，这类小产权房由于归于违法修建而未经竣工检验，其租借合同依法自始无效。已然相似租借合同依法自始无效，该租借合同的法令危险当然就一起并存。
归纳以上剖析，小产权房租借合同中的法令危险切不可小视。