无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制
来源：听讼网整理 2019-03-13 01:46
尽管房子在未获得两证(房子一切权证和国有土地使用证)前进行生意危险重重，可是高危险往往伴随着高收益，所以许多购房者往往难以抵抗低房价的巨大引诱，心存侥幸，逼上梁山。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
当然，一往无前，获得高收益者不胜枚举，可是更多的是高危险的受害者，金钱两空。危险无处不在，只要清醒地知道无证二手房生意中终究存在哪些危险，才有或许事前防备至少是有所准备。
一、 无证二手房生意之法令危险
(一) 二手房生意合同无效之危险
卖房人欲出售没有获得两证的房子，首战之地的法令妨碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规则。依据该条规则，卖房人未依法挂号收取权属证书的，房地产不得转让。尽管实践中法院关于无两证的二手房生意合同的法令效能存在不同的观点，有的法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违背法令、行政法规的强制性规则”而确定合同无效，也有的法院以为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规则并非强制性规则而是管理性规则，仅仅标准房子权属不能发作改变，可是对合同效能没有影响。其实，咱们彻底没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规则的法令性质的争辩，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无权处置的合同效能作了明确规则，“无处置权的人处置别人产业，经权利人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用”。不和言之，无处置权的人处置别人产业，权利人不追认或许无处置权的人缔结合同后未获得处置权，则合同无效。所谓处置权，是一切权的一项权能，关于二手房生意来说，卖房人只要获得房子权属证书，才依法获得房子一切权而有权处置该房子(授权处置行为不予考虑)，因而，假如卖房人在获得房子权属证书前出卖该房子，二手房生意合同的效能待定，假如发作争议时卖房人仍未获得房子权属证书，则二手房生意合同应确定无效。
(二) 房子的交给时刻、权属改变挂号时刻不确定
实际中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在缔造的商品房，因而二手房能否按约交给并处理房子权属改变挂号，直接取决于开发商能否按约交给并处理房子权属改变挂号。而商品房的建造期限较长，能够按期竣工并交给取决于许多主客观条件，不确定性要素较多，难以操控。
(三) 房子质量难以保证
实际中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房子质量怎么底子无从判别，这必定为二手房的交给留下了质量危险。
(四) “一房二卖”不行不防
无两证的二手房生意无法处理预告挂号，这就为卖房人“一房二卖”留下缝隙可钻，一旦房价高涨，违约本钱过低，卖房人极有或许将房子出售给别人。
当然，这儿仅仅列举了首要或许发作的法令危险，还有卖房人的对外典当、信誉破产等等。
二、无证二手房生意之危险操控
在开始了解了无两证的二手房生意的各种危险后，接下来有必要考虑怎么才干有用防止、最少是最大程度地下降或许发作的各类危险。
实践中首要采纳以下两种做法：
做法一，签定二手房生意预合同，也就是约好将来某个时刻签定二手房生意合同。这样的话，二手房生意预合同的法令效能不会存在问题。可是，一旦将来卖房人不肯签定二手房生意合同，则购房者无法获得房子而只能追查卖房人的损害赔偿职责。
做法二，签定二手房生意合同，并在合同中约好合同收效时刻为卖房人获得房子权属证书之日起收效。这样的话，是能够有用防止二手房生意合同被断定无效的法令危险。
本律师以为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个丧命的缺点，就是在二手房生意合同没有收效前，悉数房款或许部分房款怎么付出?由于卖房人一般是由于急需资金周转才出售房子，根本不或许在签定合同后不要求付出任何金钱，一般会要求购房者付出房子总价或许大部分金钱。而此刻二手房生意合同没有收效，购房者一旦付出房款，其合法权益怎么保证?结合长时刻的作业实践，本律师以为上述两种做法都有必要辅以告贷合同才干在有用躲避法令危险的一起到达合同两边当事人的意图。详细采纳上述哪一种做法，应首要依据购房者的个人志愿来决议：
假如购房者的购买该房子的志愿适当激烈，则应当签定二手房生意合同，并在合同中约好合同收效时刻为卖房人获得房子权属证书之日起收效。一起签定告贷合同，在二手房生意合同收效前，将约好的房款以告贷的方法付出。
假如购房者的购买该房子的志愿不是非常激烈，也就是说购房者以为能够购买该房子，也能够购买其他房子，而更重视权益的保证，则应当签定二手房生意预合同，并约好高额的定金，当然最高不得超越合同标的的20%。而关于高于定金的部分金钱则须签定告贷合同并以告贷的方法付出。
当然，不管采纳上述哪一种做法，必须保证告贷合同和二手房生意(预)合同的有用联接，如合同效能，定金的约好，金钱的性质转化，违约职责等等。总的来说，无两证的二手房生意存在极高的危险，主张尽量不要购买。如购房者固执购买无两证的二手房，因相关操作较为杂乱，主张尽或许寻求专业法令人士协助，以最大程度地下降法令危险，保证自己的合法权益。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都已经有了大致的了解。假如您的状况比较杂乱，听讼网也供给律师在线咨询服务，欢迎您进行法令咨询。
当然，一往无前，获得高收益者不胜枚举，可是更多的是高危险的受害者，金钱两空。危险无处不在，只要清醒地知道无证二手房生意中终究存在哪些危险，才有或许事前防备至少是有所准备。
一、 无证二手房生意之法令危险
(一) 二手房生意合同无效之危险
卖房人欲出售没有获得两证的房子，首战之地的法令妨碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规则。依据该条规则，卖房人未依法挂号收取权属证书的，房地产不得转让。尽管实践中法院关于无两证的二手房生意合同的法令效能存在不同的观点，有的法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违背法令、行政法规的强制性规则”而确定合同无效，也有的法院以为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规则并非强制性规则而是管理性规则，仅仅标准房子权属不能发作改变，可是对合同效能没有影响。其实，咱们彻底没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规则的法令性质的争辩，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条关于无权处置的合同效能作了明确规则，“无处置权的人处置别人产业，经权利人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用”。不和言之，无处置权的人处置别人产业，权利人不追认或许无处置权的人缔结合同后未获得处置权，则合同无效。所谓处置权，是一切权的一项权能，关于二手房生意来说，卖房人只要获得房子权属证书，才依法获得房子一切权而有权处置该房子(授权处置行为不予考虑)，因而，假如卖房人在获得房子权属证书前出卖该房子，二手房生意合同的效能待定，假如发作争议时卖房人仍未获得房子权属证书，则二手房生意合同应确定无效。
(二) 房子的交给时刻、权属改变挂号时刻不确定
实际中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在缔造的商品房，因而二手房能否按约交给并处理房子权属改变挂号，直接取决于开发商能否按约交给并处理房子权属改变挂号。而商品房的建造期限较长，能够按期竣工并交给取决于许多主客观条件，不确定性要素较多，难以操控。
(三) 房子质量难以保证
实际中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房子质量怎么底子无从判别，这必定为二手房的交给留下了质量危险。
(四) “一房二卖”不行不防
无两证的二手房生意无法处理预告挂号，这就为卖房人“一房二卖”留下缝隙可钻，一旦房价高涨，违约本钱过低，卖房人极有或许将房子出售给别人。
当然，这儿仅仅列举了首要或许发作的法令危险，还有卖房人的对外典当、信誉破产等等。
二、无证二手房生意之危险操控
在开始了解了无两证的二手房生意的各种危险后，接下来有必要考虑怎么才干有用防止、最少是最大程度地下降或许发作的各类危险。
实践中首要采纳以下两种做法：
做法一，签定二手房生意预合同，也就是约好将来某个时刻签定二手房生意合同。这样的话，二手房生意预合同的法令效能不会存在问题。可是，一旦将来卖房人不肯签定二手房生意合同，则购房者无法获得房子而只能追查卖房人的损害赔偿职责。
做法二，签定二手房生意合同，并在合同中约好合同收效时刻为卖房人获得房子权属证书之日起收效。这样的话，是能够有用防止二手房生意合同被断定无效的法令危险。
本律师以为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个丧命的缺点，就是在二手房生意合同没有收效前，悉数房款或许部分房款怎么付出?由于卖房人一般是由于急需资金周转才出售房子，根本不或许在签定合同后不要求付出任何金钱，一般会要求购房者付出房子总价或许大部分金钱。而此刻二手房生意合同没有收效，购房者一旦付出房款，其合法权益怎么保证?结合长时刻的作业实践，本律师以为上述两种做法都有必要辅以告贷合同才干在有用躲避法令危险的一起到达合同两边当事人的意图。详细采纳上述哪一种做法，应首要依据购房者的个人志愿来决议：
假如购房者的购买该房子的志愿适当激烈，则应当签定二手房生意合同，并在合同中约好合同收效时刻为卖房人获得房子权属证书之日起收效。一起签定告贷合同，在二手房生意合同收效前，将约好的房款以告贷的方法付出。
假如购房者的购买该房子的志愿不是非常激烈，也就是说购房者以为能够购买该房子，也能够购买其他房子，而更重视权益的保证，则应当签定二手房生意预合同，并约好高额的定金，当然最高不得超越合同标的的20%。而关于高于定金的部分金钱则须签定告贷合同并以告贷的方法付出。
当然，不管采纳上述哪一种做法，必须保证告贷合同和二手房生意(预)合同的有用联接，如合同效能，定金的约好，金钱的性质转化，违约职责等等。总的来说，无两证的二手房生意存在极高的危险，主张尽量不要购买。如购房者固执购买无两证的二手房，因相关操作较为杂乱，主张尽或许寻求专业法令人士协助，以最大程度地下降法令危险，保证自己的合法权益。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都已经有了大致的了解。假如您的状况比较杂乱，听讼网也供给律师在线咨询服务，欢迎您进行法令咨询。