解析房地产企业填报新所得税申报表要点

房地产企业有着其特别的企业所得税方针，房地产企业所得税申报内容的填写，一向是年度企业所得税汇算清缴中繁琐且较难的作业。
2013年度曾经，房地产企业的所得税汇算清缴一向运用的是2008年版的所得税申报表，因无法完结将房地产企业未竣工收入作为广告费、事务宣传费、事务招待费三项费用扣除基数的填写规划，使得2008年版的所得税申报表备受诟病，而2014版的企业所得税申报表对该问题考虑的处理方案则较为奇妙、合理，表现了国家税务总局的才智。
可是，虽然2014版企业所得税申报表的第A105010表格比以往所得税申报表对房地产企业填写的内容愈加具体、科学、合理，但实务中对A105010表的填写却有着必定的难度，乃至还有一些不解，对此，本文将进行具体介绍。
完结房企未竣工收入作为三项费用扣除基数填写规划
在2008年版的所得税申报表中，对房地产企业获得的预售房产收入不确以为收入。依照此前的所得税申报表填写规矩，应先将预售收入填入附表一《收入明细表》第4行“出售货品”，再将预售收入和发作的运营税金及附加填入附表三《缴税调整项目明细表》第19行“其他”第4列“调减金额”;将估计毛利额填入附表三第52行“房地产企业预售收入核算的估计赢利”第3列“调增金额”。开发产品竣工交给后，因为此前已将预售房款确以为主营事务收入(竣工收入)填入了附表一《收入明细表》第4行“出售货品”，所以，依照填写规矩，附表一《收入明细表》中不该该再填竣工收入，应将竣工收入填入附表三《缴税调整项目明细表》第19行“其他”第3列“调增金额”，将现已发作的运营税金及附加填入附表三第19行“其他”第3列“调增金额”;将估计毛利额填入附表三第52行“房地产企业预售收入核算的估计赢利”第4列“调减金额”。由此可见，老版别的所得税申报表对开发企业预售房产收入、运营税金及附加及估计赢利的处理很繁琐。
在对本次新版别所得税申报表的规划进程中，发现视同出售收入与房地产企业未竣工收入有一个一起特征，即这两方面的收入都能够作为广告费、事务宣传费、事务招待费三项费用扣除基数，所以在本次规划新所得税申报表时，将视同出售和房地产开发企业特定事务的缴税调整兼并填列为一张表格：《视同出售和房地产开发企业特定事务缴税调整明细表》(A105010)。当企业对《企业根底信息表》(A000000)的“103所属职业明细代码”填写为7010(房地产开发企业的代码)时，对企业三项费用扣除基数的校验值就会变为：《一般企业收入明细表》(A101010表)第1行的运营收入 《视同出售和房地产企特定事务缴税调整明细表》(A105010表)第1行的视同出售收入 A105010表第23行的出售未竣工出售收入-A105010表第27行的出售未竣工收入结转竣工开发产品收入，然后使得房地产企业三项费用扣除基数问题在2014版申报表中得到奇妙和完美处理。
房企按估计毛利率缴税可扣除运营税及土地增值税
《国家税务总局关于印发<房地产开发运营事务企业所得税处理方法>的告诉》(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)第九条规则：“企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应缴税所得额。”该告诉第十二条还规则：“企业发作的期间费用、已销开发产品计税本钱、运营税金及附加、土地增值税准予当期按规则扣除。”可是，虽然国税发[2009]31号第十二条规则了企业发作的已销开发产品的运营税金及附加、土地增值税准予当期按规则扣除，可是，对该毛利额计入当期应缴税所得额后，能否在交纳相关企业所得税前扣除出售未竣工开发产品实践现已交纳的运营税及其附加、土地增值税却未能予以清晰。实践上，交纳的运营税及其附加、土地增值税在所得税税前扣除必定没有问题，仅是应该什么时候扣除更合理的问题。关于该问题，各地税务机关的了解和履行往往也不一致，赞同和不赞同在依照估计毛利额计缴企业所得税时扣除的两种观念都有。
实践上，关于该问题，在此次新的《视同出售和房地产开发企业特定事务缴税调整明细表》(A105010)中也给予了清晰，该表对第22行“(一)房地产企业出售未竣工开发产品特定事务核算的缴税调整额”一栏填写的规则是：填写房地产企业出售未竣工开发产品获得出售收入时，按税收规则核算缴税调整额。第1列“税收金额”填写内容为第24行第1列减去第25行第1列的余额。而第24行“出售未竣工产品估计毛利额”第1列“税收金额”填写的内容为“房地产企业出售未竣工产品获得的出售收入按税法规则估计计税毛利率核算的金额”，第25行“实践发作的运营税金及附加、土地增值税”第1列“税收金额”填写的内容为“房地产企业出售未竣工产品实践发作的运营税金及附加、土地增值税，且在管帐核算中未计入当期损益的金额”。由此可见，只要是在管帐核算中未计入当期损益的实践发作的运营税金及附加、土地增值税，均能够在依照估计计税毛利率核算出的估计毛利额中扣除后计缴企业所得税。
房企对广告费、事务宣传费、事务招待费税前的扣除基数
国税发[2009]31号第六条规则：“企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，应确以为出售收入的完结。”由此可见，房地产企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的收入，可作为核算广告费、事务宣传费、事务招待费的基数，并按规则的份额核算广告费、事务宣传费、事务招待费相应的扣除限额。因而，假如不考虑这部分收入，将会下降核算广告费、事务宣传费、事务招待费税前扣除的基数，然后使得企业本身的涉税利益得不到最大维护。但有必要留意的是，因为管帐上对预售房款仅是作为预收账款核算，没有计入运营收入，而企业所得税申报表主表(A100000)的运营收入也仅是依照管帐核算收入的进程组织，其数据来历的《一般企业收入明细表》(A101010))底子没有考虑到房地产企业预售房款收入可作为核算广告费、事务宣传费、事务招待费扣除限额依据的规则。关于房地产企业预售房款收入可作为核算广告费、事务宣传费、事务招待费扣除限额的问题，只能在先核算出缴税调整额后，经过《视同出售和房地产开发企业特定事务缴税调整明细表》(A105010)第21行“房地产开发企业特定事务核算的缴税调整额”进行表现，并终究填写在《缴税调整项目明细表》(A105000)的第39行“房地产开发企业特定事务核算的缴税调整额”中。房地产企业在核算广告费、事务宣传费和事务招待费扣除依据时，要自行把预售房款收入加上核算，保证合法权益最大化。但有必要留意的是，假如今后房地产企业原预收房款的房子竣工并承认了收入，且核算广告费、事务宣传费、事务招待费扣除限额的收入确是归于前期预售房款结转的，这部分收入就不能再作为核算广告费、事务宣传费、事务招待费扣除限额的依据，但这需求企业经过辅佐台账挂号协助回忆，以防止不必要的涉税危险。
房企出售预售未竣工产品转竣工产品所得税的填写
关于房地产企业经过正式签定《房地产出售合同》或《房地产预售合同》所获得的预售商品房收入，虽然管帐上仅是作为预收账款处理，但依据国税发[2009]31号告诉的规则，应确以为出售收入的完结，所以，此处存在管帐和税务的处理差异。对此，依据新修订的《企业所得税年度缴税申报表(A类，2014年版)填写阐明》，此差异应填写在《视同出售和房地产开发企业特定事务缴税调整明细表》(A105010)第21行“房地产开发企业特定事务核算的缴税调整额”所属各行(第22至第29行)。第21行“房地产开发企业特定事务核算的缴税调整额”应填写房地产企业发作出售未竣工产品、未竣工产品结转竣工产品事务，依照税法规则核算的特定事务的缴税调整额。第22行“房地产企业出售未竣工开发产品特定事务核算的缴税调整额”应填写房地产企业出售未竣工开发产品获得的出售收入，按税收规则核算的缴税调整额。第23行至第25行为第22行的隶属行。第26行“房地产企业出售的未竣工产品转竣工产品特定事务核算的缴税调整额”应填写房地产企业出售的未竣工产品转竣工产品，按税法规则核算转回的缴税调整额。第27行至第29行为第26行的隶属行。如此填写后，房地产企业获得的预售房收入既能够经过所得税申报表顺畅地完结所得税缴税责任，又能够在产品竣工转出售收入时，在转回此前依照预售房款计缴各项税费的一起，依照正常管帐处理从头填写收入、本钱并申报各项税费。