如何签订物业管理合同

[案情]
1993年4月，沿海住所小区的开发商某房地产公司将沿海住所小区的住所预售给A公司等13个业主。1994年9月，该住所小区建成，迁入450家住户。1995年1月，房地产公司和B物业公司签定《沿海小区物业办理承揽合同》，合同约好：房地产公司将其开发的沿海小区第一期42栋高档公寓(面积约12万平方米)的物业办理承揽给B物业办理公司(以下简称物业公司)，承揽期十年，承揽金按实践住宅面积核算，每月每平方米一元;合同签定后10日内，物业公司应向房地产公司付出实行保证金50万元。同年5月，房地产公司又和物业公司签定了《修理承揽合同》，约好：沿海小区 1一42栋高楼在保修期内的修理使命由房地产公司总承揽给物业公司修理，总承揽工程款40万元。
上述合同签定后，物业公司向房地产公司付出了实行保证金50万元。房地产公司也连续向物业公司交付了物业办理房产及有关隶属设备。物业公司在施行物业办理行为期间，向住户收取了物业办理费、修理基金、水电费等，可是没有按合同约好向房地产公司付出承揽金。房地产公司因而诉至法院要求物业办理公司付出承揽费及违约金。案子在法院审理过程中，由A公司等13个业主组成的沿海小区业主办理委员会，已经在1997年8月经当地房地产办理部门同意建立，并与物业公司签定了《托付物业办理合同》。
[审判]
法院审理以为：本案投资公司仅仅沿海住所小区的开发建设单位，其私行与B物业公司签定合同，将住所小区的物业办理权“发包”给物业公司行使，借机收取承揽金。该行为侵犯了业主的合法权益，按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项的规则，这个承揽合同应为无效合同。判定驳回了房地产公司要求B物业办理公司偿付承揽金和承当违约责任的诉讼请求。
[剖析]
物业办理是近年来住宅商品化过程中呈现的新行业。物业办理是指物业办理公司对住所小区供给公共性服务，依据其办理现实和服务行为，按照规则标准向住户收取必定费用的一种社会性服务作业。现在国家对物业办理问题正在逐步加以标准，不断有新法律法规出台。
物业办理权是一种存在于别人一切物上的物权，因而谁能够行使该权力，应当由物的一切权人(即业主)决议，物业办理合同的当事人只能是业主和物业办理公司，他们之间是托付人和被托付人的联系，履行合同法中托付合同的有关规则。业主有参与住所区物业办理的权力，并有合理使用房子和公共设备、保护住所区公共秩序、恪守住所区物业办理规则的责任。由业主推选发生的业主办理委员会是住所区物业办理的履行机构，有权选聘物业办理公司、物业办理人员或其他专业服务机构对本住所区进行物业办理，并与其签定物业办理合同。
本案，房地产公司无权将沿海小区的物业办理发包给别人，从中牟利，其签定的合同是无效的。只要业主管委会与物业公司签定了《托付物业办理合同》，才是合法有用的。