当前我国房地产业偷逃税存在的问题及其治理方式

现在房地产企业存在严峻的偷逃税款问题，国家税务总屙将房地产职业接连五年定为全国税收专项查看的要点目标，这说明房地产职业偷逃税问题的严峻性。　
当时我国房地产业偷逃税存在的问题及其处理办法
1.经过与其他单位协作建房等办法，以房换资金、换土地。
不记收入。偷逃税款。部分房地产开发企业在本身资金缺少的状况下，为了能获得大片土地，便与出资方签定联合建房协议;抑或依据具有土地一方的利益需求，与其签定联合建房协议，用所建房子交换资金、土地，而所换价值未按规则承认出售收入，也未按规则申报交税。
2.以商品房或门面抵工程款，不记收入，偷逃税款。
房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业。开发前期资金投人量大、资金短缺严峻。房地产开发企业为了缓解资金压力，往往以工程招标为筹码，要求修建安装企业与其签定带资进场的协议，待房子建成后就以等值的商品房或门面抵冲建安1二程款，然后到达削减运营额，偷逃运营税的意图。
3.对代收各种“初装费”及基金不记收入，偷逃税款。
从现行房地产开发企业的运作办法看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫金钱：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房子买卖费、办证费、房子修理基金、水电增容费等。现行运营税方针规则。运营税的计税金额为交税人向对方收取的悉数价款和价外费用，包含代收、代垫金钱。而有的房地产开发企业以无代收代垫金钱收入为由而未申报交税。
4.经过土地评价增值虚增开发本钱，偷逃税款。
依照建造部分的有关规则。房地产开发企业的注册本钱越多、开发规划越大，则资质等级越高。现在房地产企业有适当一部分是民营性质的有限责任公司，这些企业在初建时注册本钱不多。为了，进步资质，这些规划较小的房地产开发企业运用购进的土地经开始“三通一平”开发后，进行虚伪土地评价，虚增土地本钱，这既可以增大注册本钱，进步资质，又可以虚增土地本钱直接记入开发本钱，削减仑业所得税税基。还有些房地产开发企业与修建安装企业彼此勾通做假，虚增本钱，然后削减运营赢利，到达偷逃企业所得税的意图。别的，现行修建安装企业的建安发票实施由税务征收部分或发票处理部分代开的办法，只需交纳运营税及附加，便可在开票“窗口”或税务征收部分开到发票，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税供给了待机而动。房地产开发商用付出少额运营税及附加的价值，就可以轻松地偷逃企业所得税。
5.采纳“假告贷、真按揭”的办法偷逃税款。
跟着银行运营办法的多元化开展，金融按揭借款购房办法作为一项新式有用的服务项目，成为房地产出售事务中的首要办法。有的房地产企业为了缓解资金的压力，采纳假按揭的办法，经过搜集个人身份证、户口簿搞假出售，或勾结购房者，虚抬房价搞假按揭，骗得银行借款来补偿资金缺口，在账务处理上不记出售收入，而是作为长时间告贷，然后偷逃国家税款。
6.运用建安公司、出售公司等相关企业搬运收入，调理赢利，偷逃税款。
房地产开发企业开展到必定程度后往往组成集团公司，运用自己的亲戚朋友注册树立一些相应的修建安装公司、出售公司、物业处理公司，使其成为自己控股公司或全资子公司，然后将开发商品房的建安工程交由相关的修建公司承建;将房地产的出售事务别离出去，交由相关企业运营其房地产开发企业的署理出售事务、广告事务等;物业公司则代收房地产开发企业悉数价外费用，如代垫代付修理基金等。这些相关企业经过缔结各种假合同等手法，彼此调控收入及赢利，以到达偷逃税款的意图。
7.经过“预提费用”虚增本钱，偷逃税款。
依照税法有关规则，预提费用年底不碍留有余额，对开发建造周期比较长的房地产开发项意图预提费用，应区别不同状况进行处理。可是许多房地产企业“预提费用”账户中提取的费用年终存在很多结余。此类房地产企业首要采纳两种办法虚增本钱：一是经过争夺当地政府及有关部分的优惠方针来少付或许不付一些费用，一起仍提取依照规则敷衍出的各项费用，而不是依照实践付出金额计列相关费用。二是持续提取国家已撤销的收费项目，构成敷衍而付不出的各项费用长时间挂账，经过“预提费用”等往来账户计入开发本钱。经过上述办法构成账面上的运营亏本，然后到达不缴或许少缴企业所得税的意图。
二、构成房地产业偷逃税款的首要原因
1.我国现行房地产税收方针比较冗杂
首要，房地产商场的税制结构不合理。现在从土地运用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节触及的税种有12个。因为触及的税种较多，并且各税种的征收环节和计税依据各不相同，税费核算进程比较复杂，构成征管难度加大。加上房地产开发阶段税额少、税负轻，而流转环节税负重，导致一些房地产企业严峻投机，想方无法偷逃税款。其次，土地运用税计税依据不合理。我国土地运用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种交税方式不能跟着课税目标价值的上升而上升，具有税源缺少并缺少弹性的缺点。这为房地产投机商留下了偷逃税款的缝隙。此外，表里有别的两套税制。导致房地产商场上的不公正竞赛，并使得那些总想钻税收空子的房地产开发商采纳更荫蔽的手法偷逃税款。
2.我国房地产开发的环节过多
从房地产开发企业的事务流程来看，一家房地产企业要阅历土地运用答应证的请求、房地产开发项目证项和出资方案批阅、规划和施工答应请求，而在处理这些请求期间，现已发作了部分开发本钱及费用，但这些本钱费用的付出都是在税务处理和处理交税申报事项前发作的，而税务部分是在房地产开发企业开发出产品后才介入处理的，因而不能精确把握企业在房地产开发进程中构成的本钱费用信息。加上现行税收方针规则土地增值税的计税依据是土地增值额。企业所得税的计税依据为应交税所得额。而房地产开发企业运用其产品开发周期较长或先后翻滚开发的职业特性，不按财务准则和税法规则进行正确的会计核算和交税申报。使得房地产职业的偷逃税问题比较严峻。
3.税务机关冲击房地产业涉税违法行为的力度不行
首要，税务机关把握房地产开发项意图信息较少。在房地产开发进程中难以有用地参加处理和监控，客观上给了房地产业交税人偷逃税款的时机。其次，税务部分查看税收作业一般是按年度进行的，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域翻滚开发，活动性较大，很简单构成亏本的假象。不少房地产开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有比及结算。就用卖房款去开发另一个楼盘，虽然楼盘出售了不了;但账面上却一直是亏本的。还有的开发商拿到一个项目树立一个公司，等这个项目完成后当即刊出旧公司树立新公司，运用新办企业偷逃税款。再次，税务人员在查办涉税案件进程中遭到各种要素搅扰，导致行政处罚力度缺少。偷逃税本钱不高是构成该职业交税人屡查屡犯、屡教不改的重要原因。
三、防备和处理房地产业偷逃税问题的对策
1.加强对房地产开发进程的监控
(1)树立信息传递准则，强化税收的源泉监管。房地产开发事务的每一个环节都有必要经过政府部分处理相关手续，税务机关应加强与土地处理、城市规划、城市建造、房产处理等部分的联络。树立信息传递准则，及时把握房地产开发企业的涉税材料，并树立档案，全程盯梢，尽力获取企业修建本钱等信息。为了增强交税人信息的真实性，税务人员在获得交税人税务挂号材料后，成到现场进行实地凋查并到相关部分核实状况，避免呈现超规划享用税收优惠方针的状况发作。
(2)改善税收征管手法。进步处理功率。一方面要加强对房地产企业交税人的挂号、申报处理，并实施全程盯梢处理，常常剖析有关税源，发现问题及时查看。对涉嫌偷逃税的，要及时移送稽察部分，避免因税务机关内部处理脱节而未查出的偷逃税行为发作。另一方面要加大对房地产开发工程的本钱审阅和收据审阅的处理力度。严厉检查建安企业的工程本钱的真实性和精确性。房地产业的税收首要表现在出售环节，税务部分要加强对房地产企业出售环节的监控，经过对房地产企业的收据领用、结算的处理，最大极限地把握房地产开发企业的收人状况，据此审阅企业申报交税的真实性和精确性。
2.变革和完善房地产税制
(1)指导思想与准则。我国房地产变革应当遵从“明租、正税、清费”的根本准则。“明租”,即要保存地租，假如不对土地运用者收取地租，就等于否定了国家对土地的所有权，一起，保存地租也是深化土地运用准则变革和财税准则变革的需求;“正税”,即合理调整税制，避免重复交税，改动开发与买卖环节畸重而保有环节畸轻的状况，向宽税基、减税种、低税率的世界通行方向挨近。树立科学的物业税收系统;“清费”,即对收费项目进行严厉整理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或许撤销。或许合并为一个固定的税种，纠正房地产收费的不标准的做法。一起。房地产税变革有必要坚持准则的公正性，以人为本，区别对待，切实为低收入家庭设置匹配的方针保障系统。
(2)扩展课税规划，树立房产税在当地财务收入中的主体位置。世界上许多国家都以房产税作为当地收入的首要来历。在美国，当地财务收入首要来自财产税，占当地财务收入的80%左右，而房产税是财产税最重要的组成部分。在加拿大，一般财产税现已成为当地财务收入的首要来历，约占其悉数收入的75%左右。而我国房地产税收收入仅占当地财务收入的10%左右，因而，我国应活跃扩展房地产税的课税规划，添加政府的财务收人：①扩展课税规划。我国现在房地产税收课税规划较狭隘，课税规划应以非工业区的居民住宅和修建物为宜。各地政府可以依据详细状况调整。在中西部区域，因为乡村经济根底相对单薄，可以对农业区修建物不交税。而对手经济发达区域、沿海经济开发区，各地政府可以酌情对农业区交税，但要有必定的税收优惠。②应当将个人房产归入房地产交税规划，这既有利于添加当地政府的税收收人，缓解当地财务困难，又有利于按捺房地产开发过热，缓解房价上升的压力，完成房产资源的合理装备，一起还可以对个人财富进行调理，缩小贫富差距，坚持社会的平衡与安稳
(3)树立标准合理的房地产税收系统。树立标准、合理的房地产税收系统，首要有必要一致表里房地产税制，处理房产税和乡镇土地运用税征收的问题，详细措施可将现行的房产税、城市房地产税和乡镇土地运用税合并为一个税种，这样计避免重复交税，也表现出国民待遇准则，完成税负的公正。其次将房地产保有环节作为课税要点，这样既可以为政府添加财务收入，又可以避免业主空置或低功率运用其房产，鼓舞不动产的活动，影响买卖活动，然后使房地产各要素到达优化装备。推进房地产商场的开展。
(4)合理确认汁税依据。现在。世界上各国保有环节的房地产税是房地产税制系统中的首要内容，大多数国家挑选了以房地产的价值作为计税依据，也就是以房地产的本钱价值或评价价值为根底。以房地产的本钱价值或评价价值为计税依据是在大多数状况下对不动产的商场价值进行课征，税源丰厚且有弹性，经济开展所带来的增值要素能在税收收入中得到较好的表现，根本契合量能担负的准则。我同房地产税制变革完全可以学习这种做法，并结合我国的详细状况加以调整，促进房地产税收系统不断完善。这样不光可以使政府共享土地增值带来的收益，获得长时间安稳的收入来历。并且更有助于遏止房地产商场上的投机行为，进步土地资源的运用率。
(5)设置灵敏的税率。在税率规划上可以学习世界上的一些经历。如可以选用份额税率，并设定一个税率起伏，在中心宏观调控下，当地政府再依据本区域状况和房子等级确认本区域的税率，乡镇土地运用税、犁地占用税、契税等也可选用不同起伏的份额税率，在土地资源稀缺的当地可以选用较高的份额税率。在土地资源丰厚的当地选用较低税率，以促进土地资源的有用运用，获得更大的经济和社会效益。
(6)变革和完善房地产税费系统。商场经济要求科学地确认税费系统，理清现在房地产业的税费联系。要经过清费改税，减轻企业担负。扩展税收规划。详细讲，保存补偿性、资源性和证照性的收费项目，一起将具有运营性质的房地产收费从行政事业性收费中别离出去，以标准政府行为。对一部分纳人国家预算、处理比较标准的基金和收费项目可考虑保存，其他归于处理性和建造性的收费项目一概撤销。
(7)完善税收征管法规，健全税收监督和赏罚机制。发达国家很注重税收立法。大都树立了比较健全的税收征管法规。如加拿大规则业主有必要向政府交纳房地产税，用于公共服务，对逾期交纳房地产税者，将进行罚款，接连三年欠缴者，政府有权将其物业进行拍卖，以其收入交纳房地产税。为了确保房地产税可以及时收取，避免偷税、偷税、抗税行为的发作，我国可学习加拿大的征管经历，结合我国的实践状况，对房地产税进行变革并不断完善。一起，还要加强房地产税法常识的宣扬。进步居民对房地产税的知道和交纳的自觉性。这样，既可以优先影响房地产业的出资与消费。又可促进房地产业有序、健康地开展，一起也契合税收的功率准则。