开发商怎么处理对外支付扣除但无法取得发票的问题
来源：听讼网整理 2018-07-10 09:43
开发商对外付出扣除12种无法获得发票的处理
一、三项预提费用无法获得发票
(一)出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%。
(二)公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。
(三)应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业处理基金、公建修理基金或其他专项基金。
二、付出个人拆迁补偿无法获得发票
具有拆迁资历的房地产开发企业向搬家个人付出的拆迁补偿费，能够凭与搬家户签定的拆迁补偿协议和付款记载计入开发本钱。
(一)依据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算处理规则>的告诉》(国税发[2009]91号)第二十二条第三项规则，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细材料作为其税前扣除的凭据，主要有：(1)拆迁补偿合同或协议;(2)被拆迁人的身份证复印件;(3)被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据;(4)付出被拆迁人拆迁补偿费的银行单据;(5)其他相关材料。
(二)关于不能满意上述条件的拆迁补偿费，关于被拆迁单位或许个人归于转让土地运用权或许出售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以关于房地产开发企业付出的上述拆迁补偿费应当以获得的发票作为税前扣除的凭据。
(三)关于房地产开发企业付出的房子拆迁、土地平整费用，应当依据拆迁补偿方法的不同获得不同的税前扣除凭据：
1.自行拆迁。关于房地产开发企业自行拆迁的，则其发作的行为不归于应税行为，开销的类型主要是人工费用及其他相关费用的开销，关于人工费用应当以克己凭据税前扣除，而关于材料、机械费用应当以获得的合法凭据在税前扣除。
2.托付拆迁。关于房地产开发企业托付其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其付出拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户付出补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地运用权、地上修建物转让给房地产企业，而是政府回收土地运用权，再由政府与房地产企业签定土地出让合同。房地产企业采纳付出拆迁补偿费方法或拆迁安顿方法获得土地运用权的，房地产企业仍需依照《财政部国家税务总局关于国有土地运用权出让等有关契税问题的告诉》(财税[2004 ]134号)规则补缴契税。《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993] 149号)还规则，因政府回收土地运用权而获得的补偿金，不征营业税。因而，被拆迁户无须向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关请求领用当地税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，能够由房地产企业采纳克己凭据入账。一起将政府拆迁文件、被拆迁人名字、联系方法、身份证号码、被拆迁修建地点路段及门牌号码、拆迁面积、补偿规范、补偿金额、被拆迁人签章等档案材料备置于本公司备检。
三、获得土地运用权前史遗留问题无法获得发票
(一)因为前史遗留问题，在土地出让方法一致实施“招、拍、挂”之前，即2002年12月l日曾经，房地产开发企业以出让方法获得土地运用权、付出土地出让金没有获得合法有用凭据的，房地产开发企业向主管税务机关递送陈述并一起契合以下两个条件的，经清算小组合议承认后，可准予扣除：(1)能供给同意出让土地的政府有关部分的证明材料;(2)按当年政府规则的土地出让金规范并实践付出的。
2002年12月1日今后获得土地运用权的，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉))(国税发[2006]187号)第四条第一项规则，房地产开发企业不能供给合法有用凭据的，核算扣除项目金额时不予扣除。
(二)房地产开发企业以转让的方式获得土地运用权并付出相应的土地价款的，应获得相应的发票。2002年12月1日曾经房地产开发企业付出土地价款获得乡村团体经济组织、乡镇企业和村委会的土地运用权、没有获得合法有用凭据的，房地产开发企业向主管税务机关递送陈述并一起契合以下两个条件的，经清算小组合议承认后，可准予扣除：
(1)供给相关的土地运用权转让协议;
(2)收款方盖有公章的收款凭据。
四、核定扣除(四项本钱)项目无法获得发票
核定的四项本钱金额依照《分类房产单位面积四项本钱核定表》承认。分类房产单位面积四项本钱核定表的房地产类型，包含多层住所及底商、高层住所及底商、多层工作、高层工作。交税人在处理土地增值税清算申报时，虚报房地产开发本钱的，税务机关可参照当地建造工程造价处理部分发布的造价定额材料，结合房子结构、用处、区位等要素，核定开发本钱的单位面积金额规范，并据以核算扣除。即以建安造价为根底，根底设备费、前期工程费、开发直接费用依照建安造价乘以经历系数的方法来核定。例如，《北京市当地税务局关于土地增值税核定扣除项目金额规范有关问题的告诉》(京地税地[2009]245号)清晰：土地增值税清算项目的四项本钱(前期工程费、修建安装工程费、根底设备费、开发直接费用)应按实践发作额据实扣除，但发现有下列状况之一的，应按本告诉规则的规范核定扣除：
(一)无法按清算要求供给开发本钱核算材料的;
(二)供给的开发本钱材料不实的;
(三)发现《鉴证陈述》内容有问题的;
(四)虚报房地产开发本钱的;
(五)清算项目的四项本钱扣除额显着高于北京市当地税务局拟定的分类房产单位面积四项本钱扣除金额规范，又无正当理由的。
核定四项本钱应依照房地产项目类型适用的核定规范，别离承认四项本钱的扣除金额。详细核算公式为：核定的四项本钱=不同类型对应时代的核定单位本钱×清算修建面积。
五、银行告贷利息开销无法获得发票
关于财务费用中的利息开销，凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融组织证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期告贷利率核算的金额。企业向银行告贷，利息按月核算，到期一次性付清，企业如期预提。在这种状况下，企业只需供给相关的告贷协议证明有关利息金额计提正确即可，而无须供给也不行能供给其他外部凭据。
六、付出违约金无法获得发票
依据增值税规则中对价外费用的界定，出售付出的违约金，不是价外费用，也不归于征收流转税规模，所以在这种状况下的违约开销，不需求获得发票，有必要获得由收取方供给的合法、合理的依据，借此证明和判别补偿行为的实在存在和进行管帐及税务处理，详细的依据应包含：法院判定书或调停书、裁定组织的裁定书、两边签定的供给应税货品或应税劳务的协议、两边签定的补偿协议、收款方开具的发票或收据。
七、罚款开销无法获得发票
交税人依照经济合同规则付出的罚款和诉讼费能够扣除。罚款不触及详细交税行为，因而无法获得正式的发票。需求提示的是，交税人出产、运营违背国家法律、法规和规章，被有关部分处以的罚款以及被没收资产的丢失不得扣除;各项税收的滞纳金、罚金和罚款也不得扣除。
八、付出境外服务费无法获得发票
房企承受境外企业应税劳务的，如设计费、工程监理费、出售费用、项目咨询服务费，税款由境外单位在境内的署理单位担任代扣代缴，没有署理单位的，由承受劳务的单位代扣代缴。付出给境外单位或许个人的金钱，以该单位或许个人的签收单据为合法有用凭据，税务机关对签收单据有疑义的，能够要求其供给境外公证组织的承认证明。经税务机关审阅认可后，可作为税前扣除凭据。
付出境外设计费在税前扣除时，应当具有书面合同、外汇处理局供给的付出外汇证明、付款证明和境外单位的对账单或许发票。付出境外设计费无法获得合法凭据的，可通过代扣代缴方式，获得税务机关交税证明，并经税务机关认可，作为税前扣除的依据。
九、付出员工及家族的补偿费无法获得发票
企业依照有关规则向其员工及家族付出的补偿费，以企业与员工(或家族)签定的补偿协议、相关部分出具的判定陈述(或证明)、法院文书以及当事人签字的付款单据为税前扣除凭据。
十、产品(服务)质量补偿和违约金无法获得发票
企业因产品(服务)质量问题发作的赔款和违约金等开销，以当事人两边签定的质量赔款协议，质量检验陈述(或质量事故判定)、相关合同、法院文书以及付款单据为税前扣除凭据。
十一、企业与其他企业、个人共用水电无法获得发票
企业与其它企业、个人共用水电的，凭租借合同、共用水电各方的盖章(或签字)承认的水电切割单、水电部分开具的水电发票复印件，付款单据等作为税前扣除的凭据。
企业的水电费由物业公司代收且无法独自获得发票的、凭物业公司出具的水电费运用记载证明、水电部分开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭据。物业公司应做好水电费收取记载，以备核对。
十二、法院判定、调停、裁定等发作的开销无法获得发票
企业依据法院判定、调停、裁定等发作的开销，以法院判定书、裁定书、调停书，以及可由人民法院履行的裁定裁决书、公证债务文书和付款单据为税前扣除凭据。
一、三项预提费用无法获得发票
(一)出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的，在证明材料充沛的前提下，其发票缺乏金额能够预提，但最高不得超越合同总金额的10%。
(二)公共配套设备没有缔造或没有竣工的，可按预算造价合理预提缔造费用。此类公共配套设备有必要契合已在售房合同、协议或广告、模型中清晰许诺缔造且不行吊销，或依照法律法规规则有必要配套缔造的条件。
(三)应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。物业完善费用是指按规则应由企业承当的物业处理基金、公建修理基金或其他专项基金。
二、付出个人拆迁补偿无法获得发票
具有拆迁资历的房地产开发企业向搬家个人付出的拆迁补偿费，能够凭与搬家户签定的拆迁补偿协议和付款记载计入开发本钱。
(一)依据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算处理规则>的告诉》(国税发[2009]91号)第二十二条第三项规则，房地产开发企业应当以拆迁补偿协议、签收单据及被拆迁单位或个人的相关详细材料作为其税前扣除的凭据，主要有：(1)拆迁补偿合同或协议;(2)被拆迁人的身份证复印件;(3)被拆迁人签收拆迁款的拆迁收据;(4)付出被拆迁人拆迁补偿费的银行单据;(5)其他相关材料。
(二)关于不能满意上述条件的拆迁补偿费，关于被拆迁单位或许个人归于转让土地运用权或许出售不动产的行为，依法应当征收营业税。所以关于房地产开发企业付出的上述拆迁补偿费应当以获得的发票作为税前扣除的凭据。
(三)关于房地产开发企业付出的房子拆迁、土地平整费用，应当依据拆迁补偿方法的不同获得不同的税前扣除凭据：
1.自行拆迁。关于房地产开发企业自行拆迁的，则其发作的行为不归于应税行为，开销的类型主要是人工费用及其他相关费用的开销，关于人工费用应当以克己凭据税前扣除，而关于材料、机械费用应当以获得的合法凭据在税前扣除。
2.托付拆迁。关于房地产开发企业托付其他具有拆迁资质的单位进行拆迁的，其付出拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户付出补偿费，其业务流程并非被拆迁户直接将土地运用权、地上修建物转让给房地产企业，而是政府回收土地运用权，再由政府与房地产企业签定土地出让合同。房地产企业采纳付出拆迁补偿费方法或拆迁安顿方法获得土地运用权的，房地产企业仍需依照《财政部国家税务总局关于国有土地运用权出让等有关契税问题的告诉》(财税[2004 ]134号)规则补缴契税。《营业税税目注释(试行稿)》(国税发[1993] 149号)还规则，因政府回收土地运用权而获得的补偿金，不征营业税。因而，被拆迁户无须向房地产企业开具发票，而应当由房地产企业向主管税务机关请求领用当地税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”，主管税务机关没有上述收费收据的，能够由房地产企业采纳克己凭据入账。一起将政府拆迁文件、被拆迁人名字、联系方法、身份证号码、被拆迁修建地点路段及门牌号码、拆迁面积、补偿规范、补偿金额、被拆迁人签章等档案材料备置于本公司备检。
三、获得土地运用权前史遗留问题无法获得发票
(一)因为前史遗留问题，在土地出让方法一致实施“招、拍、挂”之前，即2002年12月l日曾经，房地产开发企业以出让方法获得土地运用权、付出土地出让金没有获得合法有用凭据的，房地产开发企业向主管税务机关递送陈述并一起契合以下两个条件的，经清算小组合议承认后，可准予扣除：(1)能供给同意出让土地的政府有关部分的证明材料;(2)按当年政府规则的土地出让金规范并实践付出的。
2002年12月1日今后获得土地运用权的，依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉))(国税发[2006]187号)第四条第一项规则，房地产开发企业不能供给合法有用凭据的，核算扣除项目金额时不予扣除。
(二)房地产开发企业以转让的方式获得土地运用权并付出相应的土地价款的，应获得相应的发票。2002年12月1日曾经房地产开发企业付出土地价款获得乡村团体经济组织、乡镇企业和村委会的土地运用权、没有获得合法有用凭据的，房地产开发企业向主管税务机关递送陈述并一起契合以下两个条件的，经清算小组合议承认后，可准予扣除：
(1)供给相关的土地运用权转让协议;
(2)收款方盖有公章的收款凭据。
四、核定扣除(四项本钱)项目无法获得发票
核定的四项本钱金额依照《分类房产单位面积四项本钱核定表》承认。分类房产单位面积四项本钱核定表的房地产类型，包含多层住所及底商、高层住所及底商、多层工作、高层工作。交税人在处理土地增值税清算申报时，虚报房地产开发本钱的，税务机关可参照当地建造工程造价处理部分发布的造价定额材料，结合房子结构、用处、区位等要素，核定开发本钱的单位面积金额规范，并据以核算扣除。即以建安造价为根底，根底设备费、前期工程费、开发直接费用依照建安造价乘以经历系数的方法来核定。例如，《北京市当地税务局关于土地增值税核定扣除项目金额规范有关问题的告诉》(京地税地[2009]245号)清晰：土地增值税清算项目的四项本钱(前期工程费、修建安装工程费、根底设备费、开发直接费用)应按实践发作额据实扣除，但发现有下列状况之一的，应按本告诉规则的规范核定扣除：
(一)无法按清算要求供给开发本钱核算材料的;
(二)供给的开发本钱材料不实的;
(三)发现《鉴证陈述》内容有问题的;
(四)虚报房地产开发本钱的;
(五)清算项目的四项本钱扣除额显着高于北京市当地税务局拟定的分类房产单位面积四项本钱扣除金额规范，又无正当理由的。
核定四项本钱应依照房地产项目类型适用的核定规范，别离承认四项本钱的扣除金额。详细核算公式为：核定的四项本钱=不同类型对应时代的核定单位本钱×清算修建面积。
五、银行告贷利息开销无法获得发票
关于财务费用中的利息开销，凡能够按转让房地产项目核算分摊并供给金融组织证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期告贷利率核算的金额。企业向银行告贷，利息按月核算，到期一次性付清，企业如期预提。在这种状况下，企业只需供给相关的告贷协议证明有关利息金额计提正确即可，而无须供给也不行能供给其他外部凭据。
六、付出违约金无法获得发票
依据增值税规则中对价外费用的界定，出售付出的违约金，不是价外费用，也不归于征收流转税规模，所以在这种状况下的违约开销，不需求获得发票，有必要获得由收取方供给的合法、合理的依据，借此证明和判别补偿行为的实在存在和进行管帐及税务处理，详细的依据应包含：法院判定书或调停书、裁定组织的裁定书、两边签定的供给应税货品或应税劳务的协议、两边签定的补偿协议、收款方开具的发票或收据。
七、罚款开销无法获得发票
交税人依照经济合同规则付出的罚款和诉讼费能够扣除。罚款不触及详细交税行为，因而无法获得正式的发票。需求提示的是，交税人出产、运营违背国家法律、法规和规章，被有关部分处以的罚款以及被没收资产的丢失不得扣除;各项税收的滞纳金、罚金和罚款也不得扣除。
八、付出境外服务费无法获得发票
房企承受境外企业应税劳务的，如设计费、工程监理费、出售费用、项目咨询服务费，税款由境外单位在境内的署理单位担任代扣代缴，没有署理单位的，由承受劳务的单位代扣代缴。付出给境外单位或许个人的金钱，以该单位或许个人的签收单据为合法有用凭据，税务机关对签收单据有疑义的，能够要求其供给境外公证组织的承认证明。经税务机关审阅认可后，可作为税前扣除凭据。
付出境外设计费在税前扣除时，应当具有书面合同、外汇处理局供给的付出外汇证明、付款证明和境外单位的对账单或许发票。付出境外设计费无法获得合法凭据的，可通过代扣代缴方式，获得税务机关交税证明，并经税务机关认可，作为税前扣除的依据。
九、付出员工及家族的补偿费无法获得发票
企业依照有关规则向其员工及家族付出的补偿费，以企业与员工(或家族)签定的补偿协议、相关部分出具的判定陈述(或证明)、法院文书以及当事人签字的付款单据为税前扣除凭据。
十、产品(服务)质量补偿和违约金无法获得发票
企业因产品(服务)质量问题发作的赔款和违约金等开销，以当事人两边签定的质量赔款协议，质量检验陈述(或质量事故判定)、相关合同、法院文书以及付款单据为税前扣除凭据。
十一、企业与其他企业、个人共用水电无法获得发票
企业与其它企业、个人共用水电的，凭租借合同、共用水电各方的盖章(或签字)承认的水电切割单、水电部分开具的水电发票复印件，付款单据等作为税前扣除的凭据。
企业的水电费由物业公司代收且无法独自获得发票的、凭物业公司出具的水电费运用记载证明、水电部分开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭据。物业公司应做好水电费收取记载，以备核对。
十二、法院判定、调停、裁定等发作的开销无法获得发票
企业依据法院判定、调停、裁定等发作的开销，以法院判定书、裁定书、调停书，以及可由人民法院履行的裁定裁决书、公证债务文书和付款单据为税前扣除凭据。