出租违章建筑的房屋租赁合同效力及其处理办法

    [案情]    原告李俊将自建违建房租借给被告张军，两边于2000年缔结房子租借合同协议一份，约好租期为一年，年租金为27000元。到期后，两边口头协议续租一年。但到期后，被告张军拒付租金，并持续运用违建房。现原告李俊要求被告张军腾房并给付拖欠租金27000元。    [焦点]    1、该租借合同是否有用    2、本案怎么处理    [处理]    1、该租借合同无效。理由是依据《中华人民共和国城市产地产办理法》第五十二条规则及95年建设部《城市房子租借办理方法》第六条之规则，未依法获得房子一切权证的房子违法修建不得租借。只要依法挂号的房子权力才受法律保护。本案原、被告签定房子租借协议无效。    2、本案因签定合同内容不合法，属无效民事行为。依据《民法通则》第六十一条及《合同法》第五十六条、第五十八条、第五十九条之规则，有三种处理方式：返还产业、赔偿损失、追缴非法所得。对此，在司法实践中各地做法纷歧，归纳起来共有三种处理定见：第一种定见：“无效”按“有用”走，具体做法是，因为该合同无效，但系两边合意，故被告已运用原告一切的违建房应付出运用费，其规范参照市场价，其数额一般与当事人两边约好租金数额相同，考虑被告已实际运用2年，拖欠1年房租，被告应付出1年运用费27000元并腾房。原告已实行1年合同的状况应予以保持。这种处理方法时下较为盛行，但处理结果刚好对违建行为予以法律保护，保护了原、被告两边利益。虽于法理相悖，但能停息当事人纷争；    第二种定见是判定驳回原告恳求并收缴其非法所得。其理由是原、被告所缔结租借合同违归国家有关规则属无效合同。形成无效首要职责在于原告，因其不具备房子一切权证，但被告签定合一起未严厉检查争议房子的权力是否完好，明知其是违建而与之缔结合同，故也有必定差错。原告收取租金等非法所得，应予收缴。关于一般无效民事行为发生的非法所得应适用收缴而非追缴，包含合同实行中约好交给和尚未交给而预定获得利益。故本案应依《中华人民共和国民法通则》第134条第3款规则，决议如下：收缴原告非法所得27000元及预期所得27000元。    第三种定见是确定该租借合同无效。理由同上。依据《中华人民共和国民法通则》第61条规则，其无效处理方式有返还产业，赔偿损失及追缴三种状况。本案中，因为原告租借行为并没危害国家、团体和别人的利益，被告运用了原告一切的房子，故被告付出运用费，其规范应以房管部分规则的数额为准，不应以两边约好的租金核算，原告依无效合同获得产业27000元房子租借金应依法返还给被告。法院应当向房产办理机关提交司法建议书，对违章修建收其一切人进行整改处分。故本案应判定被告给付原告2年房子运用费（房管部分核定）；原告交还被告收取房子租金27000元。一起向房产办理机关提交司法建议书。    笔者赞同第三种定见。