昆明房产过户的合理避税方法有哪些

在二手房生意时，不少购房者选用“是非合同”、“假赠与”与“房子典当”等“规矩空白”进行避税的现象时有发作。其实这儿隐藏着重重危险。有关专家提示顾客不要采纳不正当的办法避税，这样会给你带来不必要的费事。
先租后卖
房产新政出台后，郭先生因为各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要依照房价全额交纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，所以他与买家约好，买家先以租借的办法入住，两年之后两边再按约好的价格生意过户，已交租费就计入房价。
律师点评：此种办法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有必定可行性。但因为房子的价格具有极大的可变要素，假如所签的价格与两年后该房子的商场价格不一样，房子价格上涨了，房主彻底或许甘愿补偿违约金也不乐意卖房子，关于买方来讲，则要承当由此带来的许多机会本钱。一起卖家还有或许将此房典当或别的出售，关于买家就有很大的法令危险!
假赠与真卖房
王女士手头有套房子，有买主乐意出55万买，可是本年新方针出台，让她觉得卖掉房子后除掉杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱好像少了不少，所以李女士在中介的协助下想通过赠与的办法把这套房子转让出去。
律师点评：通过赠与办法搬运房产，是房产搬运过程中常见办法，也是我国法令所规则的权属人处置自己产业的一种权力和行为办法。因为赠与办法搬运房产彻底不同于商场化生意，故而不征营业税。
关于有亲属联系的和的确归于赠与联系的两边来讲，通过赠与办法搬运房产是一种合理的避税办法。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是生意额或评价额的1.5%(榜首次生意)，今后生意为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米，一环路外二环路内14元/平方米，二环路外12元/平方米;登记费80元。
假如房产搬运两边的实在意思和目的不是赠与，而是想搬运房产并获利，彻底违背赠与法令上无偿性的特征。那么，这种行为将不行成合法有用的赠与，而是以外在体现合法的赠与办法，掩盖了躲避税收不合法目的违法行为。一旦呈现胶葛，依据现行法令规则，当事人两边就要承当补交税款、罚款的职责，严峻的甚至要承当刑事职责。并且，明为赠与实为生意的搬运房产除了上述法令危险外，实践过程中还存在很大的生意危险。对买家来说，怎么约好付款办法，这是一个难题，因为赠与人在赠与产业权力搬运之前能够吊销赠与，即便买家现已付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规则：“赠与的产业有瑕疵，赠与人不承当职责。”也就是说，假如买方收到的房子呈现质量问题，就很难要求原主人补偿。别的，买家还要防范赠与人吊销赠与或不实行赠与职责的行为。
合同价格远低于实践价格
正预备卖房的王女士也是通过中介与买房人约好了一个卖价，不同的是,生意合同上写的生意价格仅仅该价格的一半，她想以这种办法少交纳营业税。
律师点评：此种办法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在体现合法的办法，掩盖了躲避税收的不合法目的,是一种违法行为。一旦呈现胶葛，依据我国现行法令规则，当事人两边就要承当补交税款、罚款的职责，严峻的甚至要承当刑事职责。
先签合同几年后再过户
张女士本年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住宅，就想把3年前在草金路买的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子假如依照46万元卖出，或许要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，所以通过中介与买房人约好了一个价格，预备比及房子满了五年之后再办过户手续来避税。
律师点评：此种办法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有必定可行性。但两边签订合同之后，假如不及时处理生意手续，时刻一长，就会有许多外界要素影响到生意过程，两边都将面对一切出人意料的危险，包含方针危险、商场动摇的危险，特别是房地产价格并不是很安稳的情况下，一旦呈现大的落差，必有一方会有严峻的丢失。并且，时刻越长所承当的危险越大，并且即便合同处理了公证手续，也不能防止上述危险的存在。一起，卖家还有或许将此房典当或别的出售。
据了解，一些二手房中介为到达赶快成交的目的，捉住生意两边的心思，为两边出怎么“合理避税”的主见。他们常用的办法是：
一、“有意压低生意价格”生意两边成心压低房子实践成交价格，欲到达少交税的目的。
专家提示：关于“有意压低成交价”的做法，榜首，其违背税收方针，政府对此违规行为也行将加大监管力度，危险性较大;第二，从购房者视点来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大生意差额，反而再次添加出售本钱，因小失大。
二、假赠予办法。
这是二手房生意两边为到达“避税”目的，本无亲朋联系，私下生意后，却以此名义通过公证将房产进行“赠予”。依照现在的方针，赠与过户只需买方交纳4%契税，而生意过户假如在5年以内需求交纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。
专家提示：针对“假赠予”，有关法规规则除公益捐献不行反悔外，一般公民间的产业赠予，其赠予人能够反悔。
假如在房产生意中，两边外表处理的是“假赠予”，一旦发作胶葛，买房方因缺少依据很或许得不到法令的支撑。
三、“假租借真生意”。
因为房产可免税的年限未到，或爽性为“避税”，生意两边生意后却不按规则处理交税、过户、更名等手续，以外表的租借合同代替生意合同。
专家提示：假租借真生意危险很大，一旦发作争执，受害方往往是买房方。
四、“躲避第二套房产”。一些中介向投资者主张，夫妻买房，最好只写一个人的姓名，这样能够躲避第二套房产因非自住而交税。“因为告诉中规则对自住5年以上的专一用房免税，售房者可在自住宅上做文章，比方买房时以爸爸妈妈、儿子或许夫妻两边的一方为产权持有者。”
专家提示：一旦亲属间呈现利益胶葛，则难以理清。
五、“协议延期处理产权改变”。
这种避税办法看上去有理有利，但其背面却暗藏着巨大的法令危险，稍不留神，就有或许让二手房生意两边落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。
专家提示：一、假如房价大涨，卖房人有或许因此毁约而不再按协议的约好时刻去处理房子过户手续，目的进步房子的成交价或转售;二、或许到协议约好时刻处理房子过户手续，又呈现某些原因此致使过户手续办不了;三、若卖房人背着买主请求补办了产权证，又把房子卖给第三人并处理了过户手续的话，买主将无法获得房子一切权。
这些常见的“合理避税”行为都是违法的，并且为当事人留下严峻后患。住宅是金额巨大的产业，咱们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才干遭到法令维护。假如获得时的程序、办法等违法，一旦发作胶葛，公民必然得不到应有的维护。按总值1%交税费其实并不高，没必要逼上梁山。