离婚纠纷中小产权房应如何处理

在一些案子中,不同程度地存在着当事人妄图经过法院裁判文书的方式使小产权房得到合法承认的景象。小产权房问题成因杂乱、数量巨大、触及利益面广又较为灵敏，国家有关部门虽千叮万嘱制止开发但仍未彻底阻挠其延伸。小产权房对乡村土地的腐蚀和对农人根本利益的损害本文在所不管，在当时各省广泛开展土地确权挂号的布景下，结合司法实践，本文要点讨论离婚胶葛中小产权房应怎么处理的问题。
一、问题的提出
“小产权房”这一称谓并非法令术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁布产权证的房产，在实际中往往是一些村团体安排或许开发商以新乡村缔造等名义出售的、修建在团体土地上的房子或是由农人自行安排缔造的“商品房”。因而它并不真实构成严厉法令意义上的产权。依据我国和有关方针，乡镇居民不得到乡村购买、农人住所或“小产权房”。任何单位和个人不得租借、占用团体土地搞房地产开发。
《中华人民共和国土地办理法》第63条规则：农人团体所有的土地的运用权不得出让、转让或许租借借于非农业缔造。所以，小产权房的转让现在无法得到法令的认可，但因各种原因小产权房渐成规划已成为不争的现实。我国乡镇化进程仍在快速推动，且正在进行新一轮的土地确权挂号，《中华人民共和国》(以下简称《物权法》)第28条赋予了法院法令文书导致物权变化的效能，所以法院怎么处理离婚胶葛中小产权房的切割问题不容忽视。
二、小产权房应怎么处理
事例：A与B皆为乡镇户口，二人在婚姻关系存续期间，以夫妻共同产业购买某村乡民C坐落自家宅基地的小产权房一处，并与C签定了房子生意协议，后A与B夫妻感情破裂，关于小产权房的切割无法达成协议，遂诉至法院要求离婚。关于本案中小产权房怎么切割的问题，主要有以下几种观念：
第一种观念以为，尽管事例中的夫妻并未取得房子的所有权，但依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解说(二)》(以下简称《婚姻法解说二》)第21条规则：离婚时两边对没有取得所有权或许没有取得彻底所有权的房子有争议且洽谈不成的，人民法院不宜判定房子所有权的归属，应当依据实际状况判定由当事人运用。为防止当事人的权益处于不确定的状况，应当依据案子实际状况，判定由一方当事人运用，并由运用的一方给予另一方恰当的补偿。
第二种观念以为，现行法令及方针的精力制止乡村小产权房依据生意、互易等法令行为发生物权变化，其根本的价值取向在于遵循和执行严厉的土地用处控制准则，以维护犁地。而在离婚胶葛中，关于共有产业的切割，并不会发生商场流转的结果，所以关于涉案房子应当按照共同产业的切割准则进行切割。依据《物权法》第31条规则：按照本法第二十八条至第三十条规则享有不动产品权的，处置该物权时，按照法令规则需求处理挂号的，未经挂号，不发生物权效能。故即便法院对房子进行了切割，因无法进行挂号，涉案小产权房也无法进入商场流转。
第三种观念以为，因国家土地办理法和相关方针制止小产权房生意，尽管事例中的夫妻与C签定了房子生意协议，但该协议因违背法令和国家方针的制止性规则而无效，A与B并未取得房子的所有权，故对事例中的小产权房应不予处理。
笔者附和第三种观念。首要，尽管《婚姻法解说二》第21条关于没有取得所有权的房子应怎么处理作出了规则，但该规则是建立在争议房子有合法来历基础上的，事例中夫妻二人与C签定的房子生意协议因违背法令规则而无效，A与B并不具有房子的所有权，故判定由夫妻一方运用明显不妥。其次，假如法院对涉案小产权房进行切割，以裁判文书的方式承认夫妻一方关于小产权房的所有权，势必会搅扰国家对乡村土地的办理，引起新的胶葛乃至是新一轮离婚潮。正确的做法应是应宣告生意协议无效，对小产权房不予切割。如此不只能与法令规则以及国家方针保持一致，还能以事例的方式进行法令宣传，起到在必定程度上制止小产房生意的作用。
三、区别对待：以不予切割为准则
关于小产权房，由于发生原因不同，其表现方式也杂乱多样，有建在农人宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安顿而发生的;有因购房协议得到的，也有因赠与、承继得到的等等。
有文章指出，因旧村改造、拆迁安顿而建成的小产权高楼因不是缔造在农人个人宅基地上，而是建在村团体土地上的，所以此种类型的小产权高楼在当事人两边相等自愿签定房子生意协议且底层村安排赞同的状况下，能够确定为有用。笔者以为，此观念有待商讨。由于小产权房的本质特征在于其所占用的团体土地不得转让，小产权房不得进入房子生意商场自在流转，而并非缔造于宅基地仍是团体用地上，何况宅基地自身就归于农人团体所有。假如确定合法则有或许构成开发商先缔造楼盘，再经过本村乡民向外出售小产权高楼的景象，打乱国家对土地的办理次序。
在国家没有出台关于小产权房处理方针的前提下，法院在审理离婚胶葛中触及小产权房切割时，应依据案子的不同状况，以不予切割为准则，在有充沛依据证明小产权房确为夫妻共同产业时再行切割。例如：关于因承继而取得的小产权房，归于夫妻共同产业的，因具有合法来历，法院应依法予以切割;关于因受赠与而取得的小产权房，应严厉检查的效能，假如外表为赠与实为生意的赠与应依法宣告无效。