房屋买卖合同纠纷中定金 违约金适用关系以及违约金调整的法律分析(2)
来源：听讼网整理 2018-07-15 10:09
怎么判别违约金过高?
在房子买卖合同胶葛中，当事人两边往往对违约金的份额存在争议，即使合同中事前现已约好好。在笔者见过的房子买卖合同中，违约金一般有两种，一种是拖延交房或拖延付款的违约金，一般以每日多少元或敷衍金额(或合同标的额)的一个份额为规范;一种是其他违约金，比方解除合同违约金，一般直接约好为合同标的额的一个份额。依据《合同法》第114条，约好的违约金低于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。在房子买卖合同胶葛中，建议违约金过低的状况较少。在大部分事例胶葛中，都是违约方会提出违约金过高，要求法院调低。
那么，怎么判别违约金是不是过高呢?依据《合同法》第114条，判别违约金过高的规范是看违约金和守约方丢失比较是不是过高了。下面结合不同的违约金，详细论述一下：
关于拖延付款或交房的违约金，我国现行法律规则并没有明确规则一个份额或许规范。在房子买卖胶葛发作之后，违约方往往会提出违约金过高，建议对方的实践丢失没有这么大，应当下降违约金数额。在这时分，一般法官会依据合同实行的实践状况以及两边举证的状况，决议是否对现已约好的违约金进行调整。在延期付款或交房的状况下，很难判别是否超越了守约方实践丢失的30%，所以在判别拖延实行违约金是否过高时，法院一般并不按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法律若干问题的解说》第十六条中30%的规范。
关于解约违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法律若干问题的解说》第十六条的规则，只有当违约金超越形成的丢失30%时，法院才会恰当削减。依据 《合同法》榜首百一十三条中的规则，丢失赔偿额应当相当于因违约形成的丢失，包含合同实行后能够获得的利益。丢失赔偿额不得超越缔结合一起所预见或应当预见的丢失以及合同实践金额。依据《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同胶葛案子若干问题的辅导定见》(法发〔2009〕40号)，法院在调整过高违约金时，应当依据案子的详细景象，以违约形成的丢失为基准，归纳衡量合同实行程度、当事人的差错、预期利益、当事人缔约位置强弱、是否适用格局合同或条款等多项要素，依据公正准则和诚笃信用准则予以归纳权衡，避免简略地选用固定份额等“一刀切”的做法，避免机械司法而或许形成的本质不公正。
那么，怎么证明违约金是否超越丢失的30%呢?谁来承当举证责任呢?依据民事诉讼法中“谁建议，谁举证”的准则，理应由建议下降违约金的违约方进行举证。但是，依据《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同胶葛案子若干问题的辅导定见》(法发〔2009〕40号)，法院要正确确认举证责任，违约方关于违约金约好过高的建议承当举证责任，非违约方建议违约金约好合理的，亦应供给相应的依据;依据《北京市高级人民法院审理买卖合同胶葛案子若干问题的辅导定见(试行)》(京高法发[2009]43号)，当事人恳求削减违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进买卖及保护买卖安全的准则，对约好违约金过火高于形成丢失的部分，进行恰当削减。其间，丢失包含活跃丢失和可得利益丢失。当事人对丢失数额计算方法没有约好的，法院能够对比守约当事人相同条件下所获取的利益来确认可得利益丢失，或许依据公正准则、诚笃信用准则以及合同的实行状况确认可得利益丢失。对丢失数额两边当事人应当别离举证。由此可见，在恳求调整过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证责任，非违约方相同需求负举证责任。
当然，假如在房子买卖合同中，当事人未提出违约金调整恳求的，法院不自动调整。假如还有其他的问题，欢迎在线咨询听讼网。
在房子买卖合同胶葛中，当事人两边往往对违约金的份额存在争议，即使合同中事前现已约好好。在笔者见过的房子买卖合同中，违约金一般有两种，一种是拖延交房或拖延付款的违约金，一般以每日多少元或敷衍金额(或合同标的额)的一个份额为规范;一种是其他违约金，比方解除合同违约金，一般直接约好为合同标的额的一个份额。依据《合同法》第114条，约好的违约金低于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以添加;约好的违约金过火高于形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或许裁定组织予以恰当削减。在房子买卖合同胶葛中，建议违约金过低的状况较少。在大部分事例胶葛中，都是违约方会提出违约金过高，要求法院调低。
那么，怎么判别违约金是不是过高呢?依据《合同法》第114条，判别违约金过高的规范是看违约金和守约方丢失比较是不是过高了。下面结合不同的违约金，详细论述一下：
关于拖延付款或交房的违约金，我国现行法律规则并没有明确规则一个份额或许规范。在房子买卖胶葛发作之后，违约方往往会提出违约金过高，建议对方的实践丢失没有这么大，应当下降违约金数额。在这时分，一般法官会依据合同实行的实践状况以及两边举证的状况，决议是否对现已约好的违约金进行调整。在延期付款或交房的状况下，很难判别是否超越了守约方实践丢失的30%，所以在判别拖延实行违约金是否过高时，法院一般并不按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法律若干问题的解说》第十六条中30%的规范。
关于解约违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同胶葛案子适用法律若干问题的解说》第十六条的规则，只有当违约金超越形成的丢失30%时，法院才会恰当削减。依据 《合同法》榜首百一十三条中的规则，丢失赔偿额应当相当于因违约形成的丢失，包含合同实行后能够获得的利益。丢失赔偿额不得超越缔结合一起所预见或应当预见的丢失以及合同实践金额。依据《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同胶葛案子若干问题的辅导定见》(法发〔2009〕40号)，法院在调整过高违约金时，应当依据案子的详细景象，以违约形成的丢失为基准，归纳衡量合同实行程度、当事人的差错、预期利益、当事人缔约位置强弱、是否适用格局合同或条款等多项要素，依据公正准则和诚笃信用准则予以归纳权衡，避免简略地选用固定份额等“一刀切”的做法，避免机械司法而或许形成的本质不公正。
那么，怎么证明违约金是否超越丢失的30%呢?谁来承当举证责任呢?依据民事诉讼法中“谁建议，谁举证”的准则，理应由建议下降违约金的违约方进行举证。但是，依据《最高人民法院关于当时局势下审理民商事合同胶葛案子若干问题的辅导定见》(法发〔2009〕40号)，法院要正确确认举证责任，违约方关于违约金约好过高的建议承当举证责任，非违约方建议违约金约好合理的，亦应供给相应的依据;依据《北京市高级人民法院审理买卖合同胶葛案子若干问题的辅导定见(试行)》(京高法发[2009]43号)，当事人恳求削减违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进买卖及保护买卖安全的准则，对约好违约金过火高于形成丢失的部分，进行恰当削减。其间，丢失包含活跃丢失和可得利益丢失。当事人对丢失数额计算方法没有约好的，法院能够对比守约当事人相同条件下所获取的利益来确认可得利益丢失，或许依据公正准则、诚笃信用准则以及合同的实行状况确认可得利益丢失。对丢失数额两边当事人应当别离举证。由此可见，在恳求调整过高的违约金时，不仅仅是由违约方负举证责任，非违约方相同需求负举证责任。
当然，假如在房子买卖合同中，当事人未提出违约金调整恳求的，法院不自动调整。假如还有其他的问题，欢迎在线咨询听讼网。