普通老百姓投资产权酒店主要注意事项有哪些

摘要：所谓"产权式酒店"，便是由个人出资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的出售方式将酒店每间客房的独立产权出售给出资者。每一套客房都各具有独立的产权，出资者如购买商品房相同出资置业，将客房托付给酒店办理公司分取出资报答及获取该物业的增值，一起还取得酒店办理公司赠送的必定期限的免费入住权。
产权酒店概念的本质便是投合一般老百姓的不动产出资理财需求。产权酒店商业方式和国外的权益性房地产出资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了协助群众出资者一起参加大型运营型住宿业房地产的出资行为，意图是取得房地产增值和运营收益。
一、与项目相关的房地产开发许可证
产权式酒店自身便是商品房生意，出资者购买前有必要了解该项意图各类房地产许可证，保证出资的是具有独立产权的物业。经过对相关证件的了解，清晰了物业的用地性质。一般来说，产权酒店的用地性质有三种，分别是：40年产权的商业性质用地，50年产权的归纳用地和70年产权的住所用地性质。不同的房地产用地性质将影响物业的置办本钱和收益的税收。
开发商有必要供给：土地证、开工许可证、房地产预售许可证等证件。
二、酒店物业商场可行性研究报告
专业公司的商场可行性剖析是出财物权酒店成功与否的关键所在，也是协助出资者判别所购物业价格是否合理，未来收益能否经过商场运营来取得的重要依据。可行性剖析首要包含以下内容：
1.项目所在地宏观经济环境剖析
2.项目所在地的旅职业开展剖析
3.项目所在地的酒店商场剖析
4.酒店客源商场定位
5.酒店产品定位：客房、配套设备、装饰标准和服务层次
6.酒店5-10年的运营财政猜测：均匀房价、均匀出租率、年均匀出资收益率
国内产权酒店出资失利的比方较多，首要原因便是缺少科学的商场可行性研究剖析。其他，房地产开发公司使用产权酒店方式歹意圈钱的比方举目皆是，例如开发商在有些酒店商场现已饱满的区域，仍盲目地缔造一个具有400个客房以上的产权酒店项目，终究的结果是老百姓不只没有取得出资收益，还要为此接受银行很多的房贷债款。除此之外，开发商还使用所在地中心商务区的五星级酒店的运营数据，来套用处于较偏僻区域的产权酒店项目未来的运营远景，导致老百姓上当受骗。作为一般出资者切莫轻信开发商的许诺，而是要求开发商供给实在的商场数据或自己搜集数据加以剖析。
三、产权酒店的商业方式
商业方式决议了开发商、个人出资者、酒店运营实体三者的联系。较为常见的方式是，开发商在物业出售之前有必要建立独立核算的运营实体，该实体可延聘专业办理团队来运营，也可托付酒店办理品牌公司来运营办理。个人出资者在签定商品房置办合同的一起，有必要和运营实体签定回租合同或全权托付办理合同，这是个人出资者能确认所购物业将作为酒店来运营，并保证酒店正常运营的首要要素。出资者需求点重视如下事项：
1、假如是以固定回租方式：
签定租借协议主体：一般来说是开发商建立的独立核算的运营实体，该实体将承当酒店筹建和开业后的办理工作和相关费用。
租借协议内容：首要包含，租金标的、租金开始日期、租借年限、租金付出时刻和办法，租金的担保方、物业二次装饰和财物重置资金的来历，租借协议期满后业主物业怎么运营办理，业主物业租借期间怎么转让，酒店供给业主免费入住权益的施行办法等等协议条款。
租金担保主体：开发商以保存物业或其它财物担保，依据酒店的运营特性，一般要求开发商供给相当于1-2年左右的租金总额的财物进行担保。
2、假如(或固定回租期满后)选用的是运营收益分红方式：
业主收益的确认：产权式酒店和一般的酒店运营实体的财政计算办法，原则上是相同。但产权酒店业主实际上购买的仅仅酒店的客房。因而业主的收益只包含客房的收益，以及与业主客房产权所包含的公摊面积部分的收益(假如有公摊面积用于运营的话)。而归于开发商保存的酒店配套部分财物，如：会议室、餐饮、文娱等部分的收益应该归开发商一切。
客房收益的确认：客房收入是酒店一切运营部分运营毛赢利最高的部分。客房运营毛赢利=客房收入-(客房直接本钱 客房其它开支 客房部所占酒店未分配运营开支的份额)。国内的产权式酒店现在不选用固定财物折旧和土地摊销的财政办法，客房部的收益实际上便是客房部的运营毛赢利减去客房部运营税，也便是整体业主的可分配赢利。
业主赢利分配：依照世界惯例，如权益性出资基金，一般都应该将可分配赢利的95%作为业主的分红，而剩下的5%将作为酒店的储备基金。酒店能够依据业主委员会的决议，采纳按月、季度、半年度和年度等办法进行分配。国内大部分区域的税务部分将业主的赢利分红看成是业主的房子租金收入，现在遍及选用的是房子租借归纳税，一般在5%左右，由运营实体代扣代缴。
业主参加监管：产权酒店与股份制公司极为类似。在手续完全、运营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列标准有用的办理制度和监督办法。一般，产权酒店是由运营实体组成的办理团队或延聘酒店办理公司独立进行日常运营。此种情况下，产权酒店有必要建立业主委员会参加酒店运营办理事项，包含运运营绩考核，高级办理人员任免，人员薪酬的拟定，年度预算拟定，运营本钱操控，商场开展战略等等内容。一起，还需求延聘注册会计师事务所审阅财政报表。
四、酒店办理公司的运营办理
绝大多数产权酒店开发商不具备酒店运营办理的才能，所建立的运营实体一般都会组成专业的办理团队，或托付闻名酒店办理品牌进行办理，或加盟某一特许连锁品牌，对此，出资者有必要了解如下内容：
1、办理品牌：假如运营实体是托付品牌办理公司或参加特许连锁品牌运营，就有必要要求开发商出具和酒店办理公司之间的办理合同，细心检查合同的相关条款，如：办理方式(全权托付、特许连锁或办理参谋等)，办理年限，办理费用等。
2、办理品牌是否合适：酒店办理品牌的挑选首要是以酒店的功能定位和客源商场的区域散布来决议的，比方国内的一线城市，因为世界入境旅行客人较多，一般高级的酒店物业都选用加盟世界连锁品牌。而首要以国内客源商场为主的区域，或许自己组成办理团队或许加盟国内品牌将愈加合适。正常情况下，专业公司的可行性研究报告会对可适用的酒店办理方式和办理品牌提出合理的主张。除非有些开发商自身对办理品牌不太熟悉，为了赶快将房产出售出去，盲目地挑选世界品牌，或许是以虚伪的世界品牌来诈骗出资者。
3、酒店办理商场战略方案：产权酒店在运营办理上和其他酒店相同，需求一个完善的商场战略方案，内容包含筹建/开业方案，中短期运营方案和长时间商场战略方案。酒店的运营办理方针，一方面是经过中短期运营方案的施行，赶快占领商场，锁定方针客户群，为业主发明最大的出资收益;另一方面，便是进步服务质量，延伸固定财物的使用寿命，建立商场品牌，保证业主固定财物的保值/增值。
五、产权酒店开展趋势及金融危机影响
产权酒店仅仅一个概念，是指由很多一般出资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种出资方式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。现在商场上呈现的产权酒店的商场定位首要是为各类商务旅行、旅行观光和休闲休假旅行者供给住宿服务，是指散布在商务和旅行城市、旅行风景区、旅行休假区的各类以出资运营为首要意图的旅行星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、休假酒店、服务式公寓、主题酒店(或精品酒店)、经济型酒店。
以产权酒店在我国十年中的开展来看，已从前期的概念化逐渐走向商业方式成熟化阶段，是一般老百姓获取工业性收入的重要手法之一。十年的开展证明，在国内首要商务和旅行城市如北京、上海、杭州等区域的产权酒店出资，不只为出资者取得了房地产的正常增值价值，一起，出资者也享受到旅行工业蓬勃开展所带来的巨大的运营收益。2008年全球金融危机对国内各类出财物品，如住所房地产、股市、期货、基金、银行出资理财等都形成了巨大损失。而产权酒店出资者所受影响相对较低，尽管酒店运营收益有所下降(固定收益出资者没有影响)，但财物的保值仍是得到了充沛的保证。此轮金融危机形成房地产的深度调整，银行贷款利息的下降，是一般老百姓又一轮贱价入市出财物权酒店物业的最佳时机。一般来说，包含金融危机在内的突发事件对旅职业商场的影响周期相对较短，如2003年的SARS所带来的影响只要6个月左右，而此轮全球金融危机所带来的影响，估量是一年左右。依据全球的旅行商场开展经验看，旅职业一般是一切职业中复苏最快的职业之一。跟着各个国家为影响经济复苏，采纳加大比如基础设备建造、固定财物出资等手法的施行，首要获利的便是为各类商务旅行活动供给服务的酒店职业。