关于土地增值税清算工作中应注意的几个思考

当时，广西各地方税务机关正在依照自治区地税局的一致布置展开土地增值税清算作业。在展开土地增值税清算作业过程中，有几个问题要加以留意。
一、关于清算单位确实认问题
依据国家税务总局国税发〔2006〕187号告诉规则：土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行清算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;开发项目中一起包含一般住宅和非一般住宅的，应别离核算增值额。假如清算单位确认过错，核算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。
二、关于土地增值税的详细核算问题
在土地增值税的详细核算中，扣除项目金额确实认是土地增值税清算作业的难点，也是要点。
(一)根本核算公式
应缴土地增值税=增值额×适用税率=(转让房地产收入-扣除项目金额)×适用税率1.转让房地产收入包含：钱银收入、什物收入和其他收入。
2.扣除项目金额包含：(1)获得土地使用权所付出的金额;(2)开发土地的本钱、费用;(3)新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规则的其他扣除项目。
扣除项目详细为：
(1)获得土地使用权所付出的金额，是指交税人为获得土地使用权所付出的地价款和按国家一致规则交纳的有关费用。
(2)开发土地和新建房及配套设备(简称房地产开发)的本钱，是指交税人房地产开发项目实践发作的本钱(以下简称房地产开发本钱)，包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开发直接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包含土地征用费、犁地占用税、劳作力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销、安顿动迁用房开销等。
前期工程费，包含规划、规划、项目可行性研究和水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等开销。
建筑安装工程费，是指以出包方法付出给承包单位的建筑安装工程费，以自营方法发作的建筑安装工程费。
基础设备费，包含开发小区内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、美化等工程发作的开销。
公共配套设备费，包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的开销。
开发直接费用，是指直接安排、办理开发项目发作的费用，包含薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等。