房地产开发企业如何来正确缴纳城镇土地使用税

房地产开发企业如何来正确交纳乡镇土地使用税呢?要搞清这个问题，首先要了解房地产开发企业乡镇土地使用税交税责任时刻的发生进程，其次要了解房地产开发企业乡镇土地使用税的正确计税办法。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
房地产开发企业一般阅历前期预备、修建施工和出售房产三个阶段，由于一些房地产开发企业对乡镇土地使用税方针囫囵吞枣，在认识上存在误区。具体表现在：一是已然商品房在售出前不交纳房产税，企业也就无需交纳乡镇土地使用税;二是只需交纳了土地出让金就无需交纳乡镇土地使用税;三是拿到建造部分的预售证今后，税务部分就依照预收账款收取营业税等地方税款，已然你收了税，就等于供认企业的出售行为，那么从收到的第一笔预收款起，就应中止交纳该处房产所占土地的乡镇土地使用税;四是从拿到预售证之日起就应中止交纳该预售证注明房产所在土地的乡镇土地使用税;五是一些外资房地产开发企业以为，交纳乡镇土地使用税有过渡期优惠方针。
一、房地产开发企业乡镇土地使用税交税责任时刻的发生
分三种状况：一是根据《乡镇土地使用税暂行条例》第九条规则，关于新征用的土地，区别犁地与非犁地交纳乡镇土地使用税。征用的犁地，自同意征用之日起满1年时开端交纳乡镇土地使用税;征用的非犁地，自同意征用次月起交纳乡镇土地使用税。二是根据《财政部、国家税务总局关关于房产税乡镇土地使用税有关方针的告诉》(财税[2006]186号)规则，以出让或转让办法有偿获得土地使用权的，应由受让方从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地使用税;合同未约好交给土地时刻的，由受让方从合同签定的次月起交纳乡镇土地使用税。这儿特别要注意“合同签定时刻”和“合同约好时刻”，不少企业就是由于没有弄理解这两个时刻概念而少缴了乡镇土地使用税。三是根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收乡镇土地使用税问题的批复》(国税函[2007]596号)规则，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开端交纳乡镇土地使用税，其交税责任时刻的发生与前述相同，故外资房地产开发企业交纳乡镇土地使用税无过渡期优惠。
二、房地产开发企业乡镇土地使用税的正确计税办法
以《商品房买卖合同》约好的交房时刻为土地使用权的搬运时刻，或者说交税责任削减的发生时刻，然后核算乡镇土地使用税，有法规逻辑根据，理由是该时刻与国税发[2003]89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业乡镇土地使用税交税责任发生时刻无缝对接。国税发[2003]89号文件第二条第一款是这样规则的：“置办新建商品房，自房子交给使用之次月起计征房产税和乡镇土地使用税。”这儿特别要注意“自房子交给使用”这个关键词，这儿指的是《商品房买卖合同》约好的交房时刻。顺其意，从交房之次月起，交税人已搬运，从房地产开发企业搬运到置办新建商品房的业主，新的交税人的发生意味着旧的交税人的消失，只不过根据国税地字[1988]15号文件第18点第1项的有关规则以及各地出台的相关规则，个人自用住所是暂免征收乡镇土地使用税算了。因而，对房地产开发企业，应自房子交给使用之次月起调减乡镇土地使用税计税根据，但要按未交房产与已交房产的修建面积份额分摊核算乡镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规则全额征收乡镇土地使用税。房地产开发企业从悉数交房后的次月起，开发用地的乡镇土地使用税为零。
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