房地产企业主要涉税风险有哪些

房地产企业开发运营过程中首要触及的税种包含营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的首要税务危险点总结如下：
营业税
(1)出售开发产品收取的价款和价外费用未按规则入账，少计收入。
①在开发产品竣工前，获得的预售收入(包含定金)没有悉数计入“预收账款”进行申报交交税款;将预售收入计入“预收账款”以外的来往科目，长时刻挂账不申报交税;
②将售房款冲减本钱、费用或直接转入相关单位，未按规则入账;将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等状况;
③总机构没有将分支机构的未竣工开发产品的出售收入兼并计入;
④私改规划，添加出售面积的收入未按规则入账;
⑤出售阁楼、停车位、地下室以及精装房装饰部分独自开具收款收据，获得的收入没有按规则入账;
⑥拆迁补偿收入未按规则承认收入，没有按补偿规范面积的工程本钱价与超出补偿面积部分的差价款之和核算交纳营业税;
⑦与包销商签定一个价格较低的包销合同，按约好的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入;
⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规则承认收入;
⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收金钱、代垫金钱及其他各种性质的价外收费，未按规则承认收入。
(2)开发项目竣工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长时刻不结转收入。
(3)按分期收款合同约好的时刻应收取而未收取的出售款未及时申报交税。
(4)采纳托付出售方法出售开发产品，不及时收取售房款，或许部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。
(5)以银行按揭方法出售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规则计税;将收到的按揭金钱以银行贷款的名义记入“短期告贷”账户，不做收入。
(6)对将待售开发产品转作运营性财物，先以运营性租借方法租出或以融资租借方法租出今后再出售的，租借期间获得的价款未按租金承认收入，出售时未按出售财物承认收入。对将待售开发产品以暂时租借方法租出的，租借期间获得的价款未按租金承认收入，出售时未按出售开发产品承认收入。
(7)发作视同出售行为，未按规则申报交税。
①以开发产品交流土地使用权、股权，未按非钱银性财物交流的准则进行税务处理;
②以开发产品抵顶资料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债款，未按规则计税;
③将开发产品用于捐献、资助、广告、样品、员工福利、奖赏、分配给出资者，未按规则申报交税;
④自建住宅贱价出售给本单位内部员工或有经济利益来往的单位和个人，未按商场价足额申报交税;
⑤将公共配套设备无偿赠与地方政府、共用事业单位以外其他单位的，未按规则申报交税。
(8)房子租借收入。
①租借收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未承认收入;
②租借收入(如将未售出的房子、商铺、车位等租借)、周转房手续费收入等不按税法规则的时刻入账或计入“敷衍账款”等来往科目贷方，未承认收入;
③以显着低于商场的价格租借给相关方，未按规则计税。
(9)商品房售后服务如物业收入、代客装饰、清洁等获得的收入以及资料出售收入、无形财物转让收入和固定财物租借收入未按规则申报交税。
(10)使用自有施工力气缔造房子等修建物，在出售不动产时，未申报交纳修建环节的营业税。
(11)半途转让在建项目，未按规则交纳营业税。
(12)付出境外公司来华供给咨询、规划、施工等劳务费，未按规则代扣营业税。
(13)协作建房未按税法规则足额交税。
(14)不符合条件的代建房行为，将其作为代建处理而少计或不计出售收入。
企业所得税
(1)未竣工开发产品的出售收入未按规则估计毛利额，计入当时应交税所得额交纳企业所得税。
(2)产品竣工后未及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度本项意图应交税所得额与其他项目应交税所得额兼并交纳企业所得税。关于跨年度房地产开发项意图已竣工出售部分，不按权责发作制准则承认收入或成心推延完成工程结算收入。
(3)获得政府的经济补偿或奖赏收入未申报交纳企业所得税和土地增值税
(4)客户抛弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等未按规则承认收入或直接冲减了本钱。
(5)获得的土地财物不按规则计价。
私行扩展或削减土地财物的价值，将购进土地进行三通一平后，进行评价，虚增土地本钱，计入开发本钱。
(6)虚列拆迁补偿费，虚增本钱。
①虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费;
②征地、拆迁开销，未按规则进行归集分摊，触及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
(7)签定虚伪合同、协议，虚列、多列或重复列支本钱费用。
①签定虚伪单项合同，获得虚开发票，加大建安工程费;
②从有相相关系的贸易公司购进资料，向相关企业发包或分包工程，人为进步资料价格或建安费用，搬运赢利;
③采纳包工不包料方法发包工程，在开发企业供给的资料、水电和其他物资已凭发票计入开发本钱的状况下，让施工企业按劳务费和资料价款的算计金额再次开具发票，并担负其多开部分的税款，重复列支开发本钱;
④虚列工程监理费。
(8)获得不符合规则的发票入账，多列本钱费用。
获得旧版报废发票入账;涂抹、假造、自行填开发票入账;获得第三方开具的发票入账;获得开具内容不实的发票入账等。
(9)混杂本钱核算目标，未按配比准则结转产品本钱。
①未依据开发项意图特色及实践状况承认本钱核算目标，一切开发工程本钱在一个账户中核算，无法承认当期单项工程开发本钱;
②企业各期本钱核算紊乱，提早列支下期项意图本钱;
③一次性列支应由各期分摊的土地本钱(含土地隶属本钱);
④未独自核算有偿转让或自用配套设备的本钱，将其悉数计入可售房子开发本钱;
⑤虽独自核算有偿转让或自用配套设备的本钱，但只分摊修建安装工程费，而土地本钱、前期工程费、基础设备费、告贷利息等费用在已售房子中分摊;
⑥发作出售退回事务，只冲减收入，不冲回已结转本钱。
(10)将本钱性开销直接列入当期本钱，削减应交税所得额。
①将办共用的电子设备、轿车、音像设备等固定财物计入出售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除;
②由开发企业出资缔造的，坐落开发小区内的邮电通讯、校园、医疗等配套设备在竣工后租借的，未将其按固定财物进行账务处理;
③在开发小区内缔造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业一切的，未按固定财物进行账务处理;
④暂时租借的待售开发产品，对其已计提折旧处理不正确。
(11)扩展期间费用列支规模及规范，削减应交税所得额。
①“广告费”“事务宣传费”“事务招待费”“坏账丢失”等期间费用未按规则的规模和规范进行扣除，存在为躲避扣除份额的约束而将上述费用部分计入开发本钱的状况。将预售收入作为广告费、事务宣传费、事务招待费的核算基数，多列管理费用;
②开发产品竣工前的告贷利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率付出的利息未调整;向相关方告贷利息调整不正确。从相关方获得的告贷金额超越其注册本钱50%的，超越部分的利息开销，未做交税调整;
③薪酬及“三费”扣除不正确。将薪酬性的开销列入了营业费用，未进行交税调整。履行新会计准则前，在营业费用中重复列支应在“三费”中列支的费用;
④计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用未作交税调整;
⑤在税前扣除与收入无关的开销。如违规列支行政性罚款，少申报交纳企业所得税和土地增值税。
(12)其他问题。
①各项贬价预备金、出资减值预备未做交税调整;
②政策性减免税金视作已缴税金，少申报交纳企业所得税和土地增值税;
③以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，未做交税调整;
④承受捐献钱银性财物未调增应交税所得额，少缴企业所得税;承受捐献非钱银性财物贱价入账，少缴企业所得税;
⑤固定财物盘盈收入未入账或许贱价入账，少缴企业所得税;未经批阅的固定财物盘亏，未作交税调增，少缴企业所得税;
⑥无法付出的敷衍金钱长时刻挂账不并入应交税所得额，少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长时刻挂账，未做交税调整。