房地产市政基础设施建筑工程合作开发模式

一、房地产类
房地产协作开发，系指当事人两边约好，各自别离供给土地、资金、技能等，协作开发房地产项目，并于房子建成后按合同约好份额分取房子和土地运用权的房地产开发办法。现在首要办法有:
(一)法人型协作开发
1、新设项目公司
2、项目公司股权式协作
(二)非法人型协作开发
1、联合处理组织
2、不建立项目公司，也不建立联合组织，而是依照合同的约好各自独立履行职责、共享收益
详细分析比对如下：
(一)法人型协作开发
1、新设项目公司
由两边出资或供给土地依法建立项目公司，以项目公司的名义进行开发，两边依照出资份额或经过合同约好承当危险、共享收益的协作办法。
【长处】：职责明晰、组织组织安稳，人事安排及操作比较标准，相对而言能够削减胶葛发作的概率。
【短少】：耗时，费用较高且简略错失商机;如以土地运用权出资有必要处理土地运用权搬运手续，且当土地运用权是划拨获得时这一手续就无法办成;且项目公司的赢利只能在交纳所得税后才干上交联合开发各方，需付出较高的财政本钱。
在此类协作开发办法中，协作开发合同的规划至关重要：协作开发合同对重要事项的约好是否明晰、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，因而应在开发的全进程中重视法令的标准，一切条款均应严厉依据有关法令规则，并以法令文件的办法予以确认。合同中应特别留意约好：项目公司建立前后的权力职责的搬运，包含项目公司建立前所发作费用的补偿、土地运用权的搬运手续处理;项目协作建造的规划、速度等事项。
2、项目公司股权式协作
出资方经过受让房地产项目公司的部分股权，直接参加开发房地产项意图协作办法。
【长处】：协作各方无须处理土地运用权搬运和改变挂号手续，无须进行建造开发者称号改变挂号，只需依股权转让协议在工商部门处理股权转让改变挂号，手续较为简洁。无需交纳处理土地过户契税和手续费，能够节约转让费用，然后下降出资开发本钱。
【短少】：方针项目公司在出让股权前的运营进程中不行防止地会发作债款以及或有债款，或违约或侵权对别人承当补偿职责。股权受让方或许因而承当比直接项目转让更多的法令危险。或许要承当以项目一切人名义对外供给的担保危险、股权受让前项目一切人的不明债款或违约合同补偿危险等。
此种协作办法尽管简洁易行，但危险难以操控。受让方除须仔细检查项目相关同意文件的真实性及合法性以外，还应该从方针公司潜在债款的处理、履约担保、转让方持有股权的性质、付款进展等方面着手防备潜在危险并作为确认转让股价的依据。
受让方应托付管帐事务所对方针公司进行财政尽职查询，查清方针公司的资产负债状况，托付律师事务所对方针公司进行法令尽职查询，查清方针公司因已发作或或许发作的各类诉讼引起的潜在负债，以及因违法或许遭到的行政处罚及引起的潜在负债。受让方能够要求转让方对未奉告受让方的债款做出独立归还的许诺，并采纳由转让方供给相应的有用担保、受让方保存部分转让金作为保证金、分期收买股权等办法以到达出资安全之意图。
(一)法人型协作开发
1、联合处理组织
协作两边各自差遣若干人员组成联合处理组织，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合处理委员会”等，其职责是和谐两边在联合开发中发作的各种联系，对协作中的严重事项做出决议计划，详细运作、处理开发项目。联合处理组织与项目公司的最高差异在于它仅能作为内部处理组织，并非独立民事主体，不具有订立合平等民事权力能力，也不能独立对外承当民事职责，联合开发两边有必要对联合处理组织的法令地位有明晰的知道，并且留意防止对外运用联合处理组织的名义进行有关的民事活动。
(2)不建立项目公司，也不建立联合组织，而是依照合同的约好各自独立履行职责、共享收益
这种办法适用于相对简略的项目。其特点是，协作各方一起出资开发一个房地产项目，可是对外显示出来的项目主体只要一方，两边对协作开发的权力、职责，体现在两边的协作开发合同之中。未被挂号为项目主体的一方，依照协作合同的约好，对协作开发项目享用利益，承当危险。不过，此种办法对出资金一方而言，危险较大，因为既无土地运用权，又无实践运营操控权，其协作利益难以得到保证。
两种首要协作办法面对的危险
(一)合同效能危险
1、短少房地产开发企业资质
从事房地产开发应具有两个条件：
首要，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法获得房地产开发的营业执照，然后获得能够从事房地产开发的身份和条件。”依据《城市房地产处理法》的规则，从事房地产开发运营的企业，应当经工商行政处理部门核准挂号收取营业执照，并在规则的时刻内到当地建造行政处理部门处理存案挂号，方可从事运营活动。
其次，房地产企业应具有相应的资质条件。《房地产开发企业资质处理规则》规则，房地产开发企业应当依照规则请求核定企业资质等级，未获得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发运营事务。房地产开发企业依照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规则的事务范围内从事房地产开发运营事务，不得越级承当事务。
依据《最高人民法院关于审理触及国有土地运用权合同胶葛案件适用法令问题的解说》(以下简称《解说》)第十五条：“协作开发房地产合同的当事人一方具有房地产开发运营资质的，应当确认合同有用。当事人两边均不具有房地产开发运营资质的，应当确认合同无效。但起诉前当事人一方现已获得房地产开发运营资质或许已依法协作建立具有房地产开发运营资质的房地产开发企业的，应当确认合同有用。”
2、未获得土地运用权证
房地产协作开发合同与土地运用权的转让合同有着本质差异，土地运用权转让合同假如不满意法令规则的转让条件，则合同必定无效。而房地产协作开发合同不满意土地运用权转让的条件，协作合同并不必定无效。
事实上，因为短少明晰的法令依据，这类合同在实践中被确认为有用和无效的景象均可见。一方面应尽量防止未获得土地运用权证对协作合同效能发作影响，另一方面，不行轻率对未获得土地运用权证的协作合同做出有用或无效的确认，以防止丢失扩展。
3、批阅、答应与挂号影响协作合同效能
关于协作建房批阅手续与土地运用权改变挂号对协作开发房地产合同效能的影响，《解说》并没有予以规则。但任何一个建造项目都要阅历从立项、规划、用地、施工、出售直到竣工检验的批阅挂号程序，短少前一个批阅手续，则后续的批阅手续往往就无法完结。任何一个程序的批阅手续没有完结之前，当事人就进行实践的开发建造，都存在被确认为违法的或许性。假如修建属违法修建，那么所签定的协作开发房地产合同在该建造项目被政府有关行政主管部门追认之前，肯定是无效的。
(二)土地运用权瑕疵危险
关于房地产协作开发土地运用权瑕疵，实践中比较常见的有两种景象。第一种景象是土地实践运用面积短少，比方需预留公共美化地、规划路途预留地等等，这就形成供给土地运用权一方出资缩水，一起还或许因为土地面积削减，导致项目开发面积缩小，赢利削减。第二种景象是土地运用权的权力瑕疵，比方供给土地运用权的一方因为债款胶葛，其土地运用权被司法机关查封，或其他第三人对该宗土地享有共有权、抵押权等。
对土地运用权瑕疵危险的躲避，一方面协作方在签定协作合同之前应对土地状况充沛把握，应当在开发合同签定前进行律师尽职查询，对该土地上是否存在上述两种景象逐个排查，彻底把握土地状况后再签定协作合同。
(三)协作开发资金份额约好不明危险
协作开发中的资金分摊计划不明危险首要包含出资约好不明、预算短少、出资不到位等景象。在协作中发现预算短少、资金短缺，假如合同约好得不明晰，或许形成互相推诿，然后对协作项目进行形成影响。
协作方在对出资事项进行约好时，应充沛考虑协作进程中或许呈现的资金危险，并将这些危险合理分管，防止因资金短少而发作“烂尾楼”。比较科学的资金约好办法是至少约好一方对项目所需资金承当无限职责，即全额满意项目实践所需资金。
(四)约好房子预售款充抵出资的危险
《解说》第二十三条明晰 “协作开发房地产合同的当事人要求将房子预售款充抵出资参加赢利分配的，不予支撑”。这是因为实践中有些协作开发方会在协作合同中约好能够将房子预售款充抵出资，然后回避了上述司法解说。从效能上讲，依据合同意思自治准则，这样的约好并无不当。但事实上，这样的约好潜在着危险：1、假如答应将房子预售款充抵其出资，在出资不到位的状况下，违约方仍然会获益。假如预售局势越好，预售款回笼就越富余，违约方的获利就会越多，这样约好的成果会促进违约行为的呈现，为日后胶葛发作埋下危险。2、房地产开发的赢利是经过出售收入减去开发本钱得到来的，因而，在理论上，预售款是包含了开发建造本钱和协作赢利的。假如答应将预售款充抵出资，等于将协作赢利作为出资，会让赢利分配变得复杂，添加胶葛发作的或许。因而，在协作合同中约好房子预售款充抵出资，应当稳重而行。
(五)房地产协作开发利益分配中的危险
在协作开发合同中约好以开发所得的房地产分配收益，是房地产协作开发常用的一种利益分配办法。
实践中，简略发作的胶葛有两种景象，第一种景象是：一般状况下，协作两边都是就某一项目达到协作意向后，然后再去展开详细工作，这样在签定协作开发合一起，房子的规划图纸没有出来，两边在合同中只能约好分配房子的份额、面积及楼层，而无法进一步明晰。只要比及建造工程规划图审定之后，两边才干将各自分配的修建面积、楼层方位、地下停车场以及按份额承当公共分摊面积等详细执行。第二种景象是：建造进程发作因规划、规划等调整导致修建面积增减，而两边对此无约好。如此一来，在进行房子分配时，这两种景象或许就会呈现无法操作的问题。
二、市政基础设施修建工程类
市政基础设施修建工程一般包含给水工程、排水工程、燃气工程、热力工程、城市路途工程、城市桥梁工程、城市地道工程(指城市规划区内的穿山过江地道、地铁地道、地下交通工程、地下过街通道)、公共交通工程、轨道交通工程、环境卫生工程、照明工程、美化工程。
常见的协作开发运营办法如下：
1、由项目出资者担任项意图融资、建造，并在规则时限内将竣工后的项目移送项目建议人，项目建议人依据事前签定的回购协议分期向出资者付出项目总出资及确认的报答的办法(即Build -Transfer);常用于铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输业等交通运输项目
2、在必定期限内，将项目颁发项目出资人进行出资、建造并运营，期限届满无偿或以必定价格移送给项目建议人(即Build-Operate-Transfer)。常用于 供水、供电、供气、供热等市政共用项目。
BT办法首要长处如下：
1、有利于优化资源配置，合理涣散危险，项目施行BT运作办法，对政府民营本钱，参建单位和社会都有必定的利益，运用BT办法有利于处理基础设施短少与建造资金短缺的对立，引导和吸纳社会资金向基础设施出资活动，使之成为新的经济增长点，完成基础设施建造的良性循环，然后优化资源社会生产要素和有限资源合理涣散和分管危险削减社会净丢失。
2、进步运作功率和质量，削减社会净丢失，BT出资项目一般为经济发展的社会急需项目选用。BT项目有利于在出资建造中应引入先进的技能和处理办法，有利于改进基础设施建造出资结构，使项目尽早建成发挥作用，在各方互惠互利的条件条件下发挥本身的优势，进步项目本身的运作功率和质量，削减社会净丢失。
BT办法的首要缺陷如下：
1、项目活动商洽时刻长，耗费大，单项BT项目都各具特色，大多没有先例可循项意图建议人和政府组织要花适当长的时刻彼此说明各自的志愿，其间触及到怎么分管项目中危险问题往往是两边商洽中不易达到的一致的难题，BT办法的项目预备、投标、商洽、签署，与BT有关的建造合同、移送、回购等阶段，触及到政府的答应，批阅以及借款担保等许多环节，操作难度大，人为妨碍多，而融本钱钱也会因中间环节增多而急剧上升。
2、BT办法中触及到的项目相关方许多，并且许多参建方均有本身了解的项目操作办法和办法，要在一致的项目办法框架下运作都存在较长适应和磨合期，并且尽管有着一起的利害联系和利益方针，但也存在互相对立的局部利益。
3、BT办法只适用于政府出资的非运营性出资项目适用范围窄，存在的危险大。
BOT办法的首要长处如下:
1、减轻出资建造公司的资金压力，政府经过BOT办法，将基础设施的建造、运营、处理权有条件的让渡给其他出资者，节约的资金用于土地前期开发或其他项目。
2、有利于进步项意图处理功率，选用BOT办法后该项目成为私家出资者的项目。为了完成最大赢利，企业往往会加强处理、下降本钱，然后进步功率。
3、能够经过招引外国的资金引入国外的先进技能，能够及时满意社会和经济发展的需求，赶快使一些国计民生的项目投入建造提前建成运用。
BOT办法的首要缺陷如下：
1、因为BOT办法是将基础设施在必定期限内全权交由私营组织建造运营，所以在这段时刻里政府将失掉对项目运用权的操控。
2、加剧顾客的担负，一般私营部门的融资费用高于国家融资的本钱，私家建造者必定要求较高的出资报答率，这最终将转嫁到运用项意图顾客身上，如通讯费、电费等的收取。
3、外汇流出。假如协作商是外商，项目产品有基本上在国内市场出售时，在项目完结后会有很多的外汇流出。