如何认定预售商品房按揭纠纷

预售商品房按揭是一种特别的担保方法，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是出售商品房的开发商。预售商品房按揭与典当有相似之处，但又不完全等同于典当。一般典当权的标的是债款人供给的、其自己享有一切权或经营权的产业。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法获得所购商品房的一切权，他向按揭权人供给的担保是在将来某一时间获得楼宇的权力，它是一种等待性利益，而非以实体方式存在的楼宇。
1、预售商品房按揭胶葛免除合同怎么确定?
房地产价值巨大，不该容易免除合同，使购房者能够转嫁商场危险。一起合同免除后，亦可能使经合法挂号的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受丢失。考虑到其标的物价值大，影响大，触及当事人杂乱，各方利益堆叠，标的物又成典当标的，关于触及按揭的商品房买卖合同不能容易免除。但也有人以为，应参照香港法令，存在按揭合同的购房合同不经银行赞同不得免除，这在外资银行中是一种遍及观点。笔者不赞同这种观点。由于英美法中，按揭是转让一切权的担保，在未清偿完债款前，与一切权有关的悉数不动产权益都属银行，发作诉讼时银行是以房地产一切人的名义进行诉讼，未经银行赞同当然不能免除合同，使一切权发作搬运。而我国的按揭实质上是典当担保，开发商享有在建工程的一切权，在预售挂号后购房人享有房子的等待一切权，这两种权力一起指向的标的物同为按揭合同中的典当标的物，开发商、购房人赞同将该标的物典当给按揭银行，赞同按揭银行享有优先受偿权，一起作出典当的意思表明，应为按揭合同的实质上的一起典当人。免除合同实质上是在一起典当人之间发作权力搬运，并不影响银行的优先受偿权，两边当然能够行使权力，免除合同。但考虑到按揭合同的特别性，在免除合同上要愈加稳重。
2、预售商品房按揭胶葛免除合同后金钱怎么返还?
免除了预售购房合同和按揭合同，必定触及到金钱的返还。商品房预售按揭中，金钱的去向是银行借款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。依据合同的相对性准则，权力人只能向其有合同联系或法定联系特定人建议权力，因而关于金钱的返还，应为：
(1)开发商向购房者返还悉数购房款，包含购房者自付金钱和从银行借款所获得的金钱。
(2)购房者向按揭银行返还所借金钱本息，但应扣除其已偿还的金钱本息。开发商如签署了回购担保等确保条款，则应对其承当连带清偿职责。
关于因烂尾楼而免除合同，如按揭银行是发展商指定，在金钱的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，操控资金流向，其未尽到监控职责，对烂尾楼的发生有必定职责，可在金钱返还时，恰当削减违约金、利息等小业主的付出金钱，平衡各方利益。
在金钱返还过程中，也要留意保护按揭银行的利益，按揭的标的物是没有建好的房子，购房人没有获得产权，其典当的标的物严厉意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的债款，将此种权力进行典当，开发商也赞同在事实上将其享有的在建工程的产权典当给银行，能够为这种典当是一种事实上的一起典当。因而，不管是否免除合同，将房子的权力装备给开发商仍是购房人，都不该影响银行的优先受偿权。在借款本息未偿还之前，房子的典当挂号存案不该免除，开发商假如另行出售要经按揭银行的赞同，不然获得典当物一切权的受让人有必要依有关司法解释替代债款人清偿债款，使典当权消除，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的金钱中，对归于银行本息数额内部分，将其视为典当物的变价，银行可完成优先受偿。
在金钱的返还过程中，要留意担保的竞合问题，如在按揭担保之前，该物业所占有的土地使用权如已被典当，且已合法挂号，则应顺次序顺次受偿，按揭合同中的约好不得与此相敌对。
关于“回购条款”，即银行在合同中约好购房者若不能如期还款，开发商有必要负还款的连带职责。假如开发商不如期付款，房子即转归银行一切。此种条款后一部分内容违反了担保法的有关规则，属制止流典当条款，应为无效。前一部分条款应视为银行的同一债款既存在房子典当物的担保，又存在开发商的一般确保担保，对这种状况的处理在担保法司法解释收效前，担保法第二十八条虽有规则，开发商只应对物的担保以外的债款承当确保职责，但此为开发商的权力，权力可自在抛弃，开发商签署回购条款，应视为对检索抗辩权的抛弃，应予认可其效能。在担保法司法解释收效后，考虑到按揭标的物是一起典当，开发商作为第三人也供给了物的担保，应依该司法解释第38条的规则，答应按揭银行具有选择权，其更能够径行要求开发商作为确保人承当还款职责，这也与担保法之保证债款完成的立法主旨相一致。当然，在开发商实行回购条款后，其将替代银行的典当权人的位置，对按揭标的物享有优先受偿权。