能否再适用前合同的定金罚则

[案情]2003年9月，甲、乙公司签定房子生意协议，乙公司将其原办公楼以240万元卖给甲公司，协议签定后甲公司即交给定金30万元，约好一年后交给悉数房款。2004年8月，乙公司将该房产拍卖，甲公司预交拍卖保证金20万元后，以240万元竞买成功，并付房款100万元。后因客观原因无法处理房产证。经两边洽谈，乙公司交还甲公司150万元，甲公司一次性开具暂收款收据。甲公司现提起诉讼，要求免除房子生意协议，并要求乙公司双倍返还定金30万元。
[不合]就甲公司的诉讼请求是否存在适用定金罚则的法令空间，在司法实践中呈现了三种观念：
榜首观念以为：在先的房子生意协议和在后的拍卖合同是两个彼此独立的合同。因客观原因无法处理房产证，当事人两边洽谈后，乙公司交还房款且甲也承受，只可以为两边免除了拍卖合同。在先的房子生意协议仍然有用，在乙公司事实上不能实行景象下，甲公司有权根据合同法第九十七条规则，要求乙公司按照定金罚则承当违约责任。
第二种观念以为：在房子生意协议的实行过程中，当事人两边就房子达到拍卖合同，应当视为对原生意协议的改动，原协议中有关定金的条款仍然有用;但已然两边经洽谈后，乙公司交还房款且甲也承受，即标明甲乙两边已免除了合同联系，天然就无适用合同定金条款的条件，甲只或许根据合同法第九十七条规则要求乙公司赔偿损失。
第三种观念以为：乙公司将原生意协议的标的物进行拍卖，而甲公司未标明贰言，并自动竞买且预交拍卖保证金20万元，应该以为甲乙公司的这些行为，实践是两边洽谈免除原生意协议过程中的意思标明，并且已成功地免除了原合同，所以才会有在后的拍卖合同的达到。案情中已标明拍卖合同因客观原因不能实行，两边又洽谈免除了该合同。所以说，甲公司的诉讼请求是不能成立的，本案缺少适用合同定金罚则的条件。
[分析]]归纳上述三种观念的不合，评论能否适用合同定金罚则，关键在于确定针对同一标的物房子的先后两个合同在法令上的联系怎么。笔者认同第三种观念，试析如下：
1.第二种观念以为在后的拍卖合同是对在先的生意协议的改动，显然是对民法上的合同改动理论了解不妥。我国合同法上合同改动之意义系采狭义的，即合同内容的洽谈改动。一起合同内容的改动仅指非要素的改动，而不包含要素的改动。所谓要素改动，是指合同标的、性质等本质内容的改动;非要素的改动，包含实行期限、地址、交给方法、标的数量、价格、利息、担保、违约金及合同所附条件的变化等。虽然本案中先后两个合同的房款未发生变化，但生意协议与竞买成功后达到的拍卖合同是法令性质彻底不同的两个合同，两种法令行为别离适用合同法、拍卖法的有关规则。故而，笔者以为合同改动论是缺少理论基础和法令根据的。