什么是土地出让金

各级政府土地管理部分将土地运用权出让给土地运用者，按规则向受让人收取的土地出让的悉数价款。房地产经济活动中，政府往往选用投标、拍卖、挂牌和协议出让的方法，将必定期限的土地运用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金
一、土地出让金是什么?
1.土地出让金是什么?
土地出让金，全称为国有土地运用权出让金。是指：
(1)各级政府土地管理部分将土地运用权出让给土地运用者，按规则向受让人收取的土地出让的悉数价款。房地产经济活动中，政府往往选用投标、拍卖、挂牌和协议出让的方法，将必定期限的土地运用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种状况下的土地出让金便是咱们平常说的地价，可根据商场来定价;
(2)或土地运用期满，土地运用者需求续期而向土地管理部分交纳的续期土地出让价款;
(3)或原经过行政划拨取得土地运用权的土地运用者，将土地运用权有偿转让、租借、典当作价入股和出资，按规则补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房的上市前需补交土地出让金。
2.土地出让金的性质是什么?
现行的土地出让金的，既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的税费性质。地方政府出让必定年限内的土地运用权，一次性收取的土地出让金实际上是若干年限的地租总和，这种状况下的土地出让金具有地租性质，是地价。而房地产买卖活动中交纳的土地出让金是定价，起到调控效果，带有税费性质。
3.为什么会征收土地出让金?
我国《宪法》第10条明确规则：“城市的土地归于国家所有。乡村和城市市郊的土地，除法律规则归于国家所有的以外，归于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也归于集体所有。”土地运用权和土地所有权别离，土地所有权归国家全民所有或集体所有，国家只能经过征收土地出让金来出让土地运用权。
4.征收土地出让金有什么用?
(1)土地出让金是地方政府财务收入的重要来历;
(2)政府用征收土地出让金的手法来合理装备土地这种稀缺资源，调理土地的运用，改善和调整房地产结构。政府往往经过约束出让条件来调理房地产内部结构，例如，2018年8月17日，上海静安中兴社区商住地块以拍卖的方法成功将土地运用权出让给融信集团，出让条件为：
①配建占规划总住所建筑面积5%保证性住所(计4939平米以上)和15%自我克制租借房(计14076平米以上);
②全装饰住所建筑面积应占总住所建筑面积的80%以上(计75072平米以上，不包含保证性住所等);
③中小套型住所建筑面积不得低于该地块住所总建筑面积的80%(计79022.9平米以上)。
(3)政府对土地出让金的分配，经过在国家、土地所有者和土地运用者之间合理调控分配土地收益，来调理商场经济关系。
土地出让金首要分配方法为土地出让金的返还，返还方法有以下6种：
①政府主导拆迁，土地出让金返还用于缔造购买安顿回迁房
例如，某房地产开发企业经过招拍挂购入土地100亩，与疆土部分签定的出让合同价格为10000 万元，企业已交纳10000 万元。协议约好：在土地出让金入库后以财务支撑的方法给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房缔造，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
②政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(署理拆迁、拆迁补偿)
③政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设备缔造
④土地出让金返还用于缔造公共配套设备(校园、医院、幼儿园、体育场馆等)
⑤政府将土地出让金返还给其它相关企业或个人
现在土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部分对开发商的相关企业进行部分返还，用于企业经营奖赏、财务补贴等等。
⑥政府主导拆迁，土地出让金返还未约好任何事项，仅仅奖赏或补助
在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部分对开发商进行返还，用于企业经营奖赏、财务补贴等等。
二、土地出让金由谁交?怎样核算?
在房地产经济运动过程中，两种状况需交纳土地出让金。
1.开发商拿地需交纳土地出让金
地方政府出让必定年限(运用最高期限：住所用地 70 年、工业用地 50 年、商业用地 40 年)的土地运用权给开发商，开发商需一次性交纳该年限内的土地出让金。
土地出让方法：关于住所等项目，选用投标、拍卖、挂牌、和协议出让的方法。
核算方法：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种核算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划答应缔造的总建筑面积。出资者往往以楼面价来核算出资效益。
2.购买已购成本价、标准价/优惠价公房需补交土地出让金
公房也称公有住所，国有住所，指由国家以及国有企业、事业单位出资兴修、出售的住所，在住所未出售之前，住所的产权(占有权、运用权、收益权、处分权)归国家所有。
公房分为两种，一种是不能上市买卖的，居民只具有运用权;一种是能够上市买卖的公房，也便是咱们一般说的已购公房，包含央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。其间，成本价公房、标准价/优惠价公房上市买卖前需先补交土地出让金(已购公房的类型能够从房产证上看出)，由买家交纳。