房地产开发税务理论知识：不同财税处理比较

咱们很多人关于标题中说到的问题，其实都不是很清楚，了解的也不是很透彻，但这都是和咱们的日子休戚相关的，有了解的必要，今日听讼网小编整理了相关的常识，一同往下面看看吧。
（一）房地产开发企业将其自行开发的产品用于运营租借时，一般有两种管帐处理办法：一是将自行开发产品转为租借开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从管帐视点讲，两种处理办法都不会对年度管帐赢利产生影响。但从税法视点讲，不同的处理办法对年度应交税所得额却有不同的影响。　　
例如，甲公司为一家从事房地产开发事务的企业，2005年1月1日，其开发完结的一幢房产账面价值1500万元，甲公司将该房产租借给乙公司，租期为3年，租金总额360万元。其时的商场价格为2500万元。租期届满，甲企业以3000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为33%(不考虑房产残值、经营税金及附加)。(注：国税发[2006]31号文规则，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同出售，于开发产品所有权或使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成;开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规则扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。)　　一、 转为租借开发产品核算　1.租借期间管帐赢利　租金收入： 360万元;　　摊销本钱： 1500÷20×3=225万元;　　管帐赢利： 360-225=135万元。　2.租借期间应交税所得额　依据税法规则，用于租借的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因而租借期间已摊销的折旧225万元应调增应交税所得额，即应交税所得额为360万元，应交所得税为118.8万元(360×33%)。　3.租期届满时出售　甲企业出售该房产时结转出售收入3000万元，账面本钱余值为1275万元(1500-225)，管帐赢利为1725万元(3000-1275)，已摊销折旧225万元此刻可作为计税本钱调减当年应交税所得额。因而，应交税所得额为1500万元，应交所得税为495万元。　　从上可看出，开发企业从租借至出售应交所得税总计为613.8万元(118.8 495)。　　
二、转作固定资产核算　　
1.租借期间管帐赢利　　同上。　　2.租借期间应交税所得额　　依据规则，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同出售承认收入完成，交纳企业所得税;开发产品转作固定资产后可按税收规则扣除折旧费用。　开发产品转为固定资产时的公允价值应以其时的商场价值核算，因而租借期间应调增应交税所得额1000万元(2500-1500)。因开发产品已转为固定资产，按税法规则，其计税本钱为2500万元，添加的计税本钱1000万元中归于租借期间的折旧费用150万元(1000÷20×3)应调减应交税所得额。　应交税所得额：135 1000-150=985万元;　　应交所得税： 985×33%=325.05万元。　3.租期届满时出售　甲企业出售该房产时结转出售收入3000万元，账面固定资产净值为1275万元(1500-225)，因而，管帐赢利为1725万元。开发产品转为固定资产时添加的计税本钱余值850万元(1000-150)应调减当年应交税所得额。　　因而，应交税所得额为1725-850=875万元，应交所得税为875×33%=288.75万元。　　从上可看出，开发企业从租借至出售应交所得税总计也为613.8万元(325.05 288.75)。{VIEWLIST}　　经过比较，选用不同的管帐处理办法，不会影响管帐赢利，应交所得税总额也是相同的;可是，从年度现金流量来看，选用第一种管帐处理办法，企业前期付出的税金较少，资金压力较小。