转让旧房如何计算土地增值税

2006年3月2日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)，对土地增值税的相关问题作了明确规则，其间对转让旧房的扣除项目作了进一步标准。因为旧房扣除项目的改变直接关系到旧房土地增值额的承认，也会影响旧房土地增值税的核算。现就转让旧房核算土地增值税应留意的问题进行剖析。
一、让旧房准予扣除项目的承认
(一)转让旧房能供给评价价格的。依据财税字[1995]48号文件的规则，转让旧房可扣除的项目金额包含三项：一是旧房及建筑物的评价价格(旧房及建筑物的评价价格是指在转让已运用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评价价格需经当地税务机关承认)：二是获得土地运用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用：三是在转让环节交纳的税金。此外，纳税人付出的评价费用准予在核算土地增值税时扣除。
(二)转让旧房不能供给评价价格但能供给购房发票的。依据财税[2006]21号文件的规则，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，《土地增值税暂行法令》第六条、第(一)、(三)项规则的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的核算。对纳税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能供给评价价格但能供给购房发票的扣除项目金额也包含三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《法令》中第六条的“获得土地运用权所付出的金额"以及“旧房及建筑物的评价价格”两部分)：二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)：三是与转让房地产有关的税金(包含转让旧房时交纳的营业税、城市保护建造税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均有必要供给相应的完税凭据)。
(三)转让旧房既没有评价价格又不能供给购房发票的。依据财税[2006]21号文件的规则，关于转让旧
房及建筑物，既没有评价价格又不能供给购房发票的，当地税务机关能够依据《税收征管法》第三十五条的规则，实施核定征收。
二、转让旧房应纳土地增值税的核算办法
转让旧房应纳土地增值税的核算，可按下列办法进行：(一)承认转让旧房的应税收入;(二)承认转让旧房准予扣除的项目金额;(三)核算转让旧房的土地增值额;(四)核算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，承认适用税率及速算扣除系数;(五)核算应纳土地增值税(应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数、)