房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果

房子生意合同无效的景象
1、房子与土地分隔转让，合同无效
《中华人民共和国物权法》榜首百四十七条规则："修建物、构筑物及其隶属设备转让、交换、出资或许赠与的，该修建物、构筑物及其隶属设备占用范围内的建造用地运用权一起处置。"
《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第二十四条规则："土地运用者转让地上修建物、其他附着物一切权时，其运用范围内的土地运用权随之转让，但地上修建物、其他附着物作为动产转让的在外"。
《城市房地产处理法》第四十二条规则："房地产转让时，土地运用权出让合同载明的权力、责任随之搬运。"这便是我国现行法令对土地、房子的处理采纳的"房地一体主义"准则，依据这一准则，一切人处置自己的房产时，修建物所占用范围内的土地运用权一起处置。由于房子是修建在土地上的，为土地的附着物，具有不行分离性，因而，房子的一切权经过生意而转让时，该房子占用范围内的土地运用权也有必要一起转让。假如卖方将房产和土地运用权别离转让与不同的买方，或许出卖房子时只转让房子一切权而不一起转让土地运用权，买方能够提出这种生意合同无效。
2、侵略优先购买权，合同无效
《物权法》榜首百零三条规则：共有人对共有的不动产或许动产没有约好为按份共有或许一起共有，或许约好不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《民法通则》第七十八条规则："产业能够由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和一起共有。按份共有人依照各自的比例，对共有产业共享权力，分管责任。一起共有人对共有产业享有权力，承担责任。按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力"。
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力。最高人民法院《关于履行<中华人民共和国民法通则>若干问题的定见(试行)》榜首百一十八条规则："出租人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在平等条件下享有优先购买权;出租人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效。"
房子一切人出卖共有房子时，在平等条件下，按份共有人有优先购买权。房子一切人出卖已租出房子时，须提早三个月告诉承租人，在平等条件下，承租人有优先购买权。所以平等条件，主要是指房价平等，还包含房价交给期限、方法平等等。房子一切人出卖房子时侵略共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人能够恳求法院宣告该房子生意无效。
3.商品房预售违法，合同无效
我国《城市房地产处理法》第四十五条规则，商品房预售应当契合下列条件：已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;持有建造工程规划答应证;按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已承认施工进度和竣工交给日期;向县级以上人民政府房产处理部门处理预售挂号，获得商品房预售答应证明。如不符上述条件，买受人可恳求法院或裁决组织宣告该生意无效。
《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第二条规则：出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人缔结的商品房预售合同，应当确认无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，能够确认有用。
4.与第三人歹意勾结另行缔结商品房生意合同并将房子交给运用导致买受人无法获得房子的，生意合同无效
《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》第十条：买受人以出卖人与第三人歹意勾结，另行缔结商品房生意合同并将房子交给运用，导致其无法获得房子为由，恳求承认出卖人与第三人缔结的商品房生意合同无效的，应予支撑。
5. 无民事行为能力人签定的房子生意合同无效
《民法通则》第十二条规则：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定署理人署理民事活动。第十三条规则：不能辨认自己行为的精力病人是无民事行为能力人，由他的法定署理人署理民事活动。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人施行的。因而，无民事行为能力人签定的房子生意合同无效。
6.约束行为能力人未获得法定署理人赞同签定的房子生意合同无效
《民法通则》第十二条规则：十周岁以上的未成年人是约束民事行为能力人，只能进行与他的年纪、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定署理人署理，或许征得他的法定署理人的赞同。《民法通则》第十三条第二款规则：不能彻底辩认自己行为的精力病人是约束民事行为能力人，能够进行与他的精力健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定署理人署理，或许征得他的法定署理人的赞同。《民法通则》第五十八条规则：下列民事行为无效：(二)约束民事行为能力人依法不能独立施行的。
《合同法》第四十七条规则：“约束民事行为能力人缔结的合同，经法定署理人追认后，该合同有用，但纯获利益的合同或许与其年纪、智力、精力健康状况相适应而缔结的合同，不必经法定署理人追认。相对人能够催告法定署理人在一个月内予以追认。法定署理人未作表明的，视为回绝追认。合同被追认之前，好心相对人有吊销的权力。吊销应当以告诉的方法作出。”
7.房子生意双方歹意勾结，危害国家、团体或别人利益所签定的房子生意合同无效
《民法通则》第五十八条规则，下列民事行为无效：(四)歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益的;《合同法》规则，第五十二条规则：有下列景象之一的，合同无效：(二)歹意勾结危害国家、团体或许第三人利益。
8.生意权属有争议的房子生意合同无效
《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条规则，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法令条文是《城市房地产处理法》专项特别法规的禁止性标准，归于强制性规则，《合同法》第五十二条规则：有下列景象之一的，合同无效：(五)违背法令、行政法规的强制性规则。出售人应当对所出售的房子具有肯定的、无任何瑕疵的一切权，由于产权发作争议的房子权属没有承认，出售人并不一定具有肯定的一切权，其签定的房子生意合同当然无效。
9、司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力房子的生意合同无效
《中华人民共和国城市房地产处理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的。上述法令条文是《城市房地产处理法》专项特别法规的禁止性标准，归于强制性规则，《合同法》第五十二条规则：有下列景象之一的，合同无效：(五)违背法令、行政法规的强制性规则。被司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的房子，房子一切人在房子被免除上述办法前不得出售，不然所签定的房子生意合同无效。如法院依法查封的房子、被划入拆迁规划红线范围内的房子等等。