购房合同补充协议的陷阱有哪些
来源：听讼网整理 2018-08-06 00:09
买过房的都知道，购房合同有一个弥补协议，这个弥补协议往往是房子购买合同里没有约好的事项一般在弥补条款里进行约好。与正式合同不同，这个弥补协议里边，简直条条都是干货，不得不认真对待。
弥补条款在某种程度上，它约好的事项比房子购销合同里约好的还重要，由于弥补条款是依据不同的项目的不同具体情况来约好的。
在弥补条款签定的时分应该掌握几个问题。
榜首，要清晰按揭办不下来的话，两边的职责。现在买房一般需求按揭，的确有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，乃至也有一些是银行方面的原因，也有一些是归纳的。要清晰，假如按揭办不下来，两边各自的职责是什么。
第二，清晰房子所有权证处理的时刻。由于购销合同里一般没有说多长时刻把产权证办下来，这一般在弥补条款里约好。
第三，应该清晰的把售楼书和其他广告的内容写进弥补协议里去，这是保护购房者合法权益的一个很重要的方法。
第四，清晰关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的便是共用面积的分摊问题，并且有些开发商常常在公摊上做文章，所以要和开发商约好清楚，不只需有一个抽象的公摊面积的数字，并且要约好公摊的是哪一部分，要确认公摊的方位。现在有许多赠与这个，赠与那个，实践上有的时分是共用的面积。
第五，应该清晰装修规范。今后逐步的房地产开发项目是精装修，那么就有必要对装修的规范清晰。比如说装修的规范不要抽象的想运用进口材料、高档材料等这种不清晰、迷糊的表述，必定要清晰运用什么品牌，乃至包含色彩等。
第六，清晰退房的职责。购房者接到入住告诉之后，常常拿出一些资金装修房子，比如说买家电什么的，可是一旦退房是由于开发商的原因，有必要写明开发商是什么样的职责，写名在确认的日期内把开发商交还，乃至包含银行的利息、罚金等。
第七，关于不可抗力：导致发展商逾期交给房子的原因许多，不可抗力便是其间之一。由于相关法律规则难以对不可抗力事情逐个列明，发展商一般会对不可抗力的规模作扩展性解说，例如将施工过程中呈现的严重技术问题或其它发展商不能操控的要素列入不可抗力的规模，以躲避由于逾期交给房子而需承当的违约职责，对此购房者应该在弥补协议中尽量清晰不可抗力事情的规模，在呈现不可抗力时发展商应该供给政府主管部门、公证组织或专业判定组织的证明性文件才干作为其免责的理由，一起约好当不可抗力事情导致逾期交房超越必定时限时，购房者有权停止合同，要求发展商交还现已付出的悉数金钱，或许就逾期实践天数要求发展商给予必定数额的经济补偿。
若买的是二手房必定约好好付款事项，分期付款仍是借款，分期的话什么时刻付清多少必定在协议上写清楚，借款的话一旦借款办不下来发作的违约职责问题;再有便是腾房时刻以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等必定在协议上标示清楚，以便后期不实现。
购房合同弥补协议圈套有哪些?
弥补协议效能大于合同条款
弥补协议原文：若本弥补协议与本合同有关规则有冲突，则以本弥补协议规则为准。
点评：有关法规规则，合同格局条款是指合同文本供给方为重复运用而预先拟定，并在缔结合一起未与顾客洽谈的条款。对格局条款的了解发作争议的，应当依照一般了解予以解说;有两种以上解说的，应当作出不利于供给格局条款一方的解说;格局条款和非格局条款不共同的，应当选用非格局条款。
据此，就商品房买卖合同而言，其效能从大到小的次序依次为：现场签约条款榜首;规范合同条款第二;开发商单独供给的弥补协议、以及填充条款第三。
定论：弥补协议所设格局化条款，效能大于非格局条款(规范合同演示文本)，违反了法律法规相关规则。
宣扬广告不承当法律职责
弥补协议原文：本合同与宣扬材料、样板房的画片、数据、文字如有收支，以本合同内容为准。凡本合同未约好之事项，对两边无约束力。
点评：有关法规规则，房地产开发企业、房地产中介服务组织发布商品房出售宣扬广告，有必要实在、合法、科学、精确;其出售商品房时设置样板房的，应当阐明实践交给的商品房质量、设备及装修与样板房是否共同，未作阐明的则视为实践交给的商品房应与样板房共同。
定论：弥补协议将商品房出售发放的宣扬材料、样板房画片等仅视为购买参阅，其实质是不对这类宣扬材料的实在性担任，不按宣扬履约，也不承当违约职责。
购房总价成违约金基数
弥补协议原文：任何一方在本合同签定后单独面停止合同，应承当停止合同违约金，份额为合同总价款的20%。
点评：有关法规解说规则，当事两边约好违约金，规范应以违约形成的实践丢失计费，最高份额30%。很明显，顾客单独面停止买房合同，开发商丢失再怎样也不超越总房价，由于房产一直摆在那里。
定论：弥补协议看似对买卖两边有利，实则是单独面加大了顾客违约职责。
限制买家商品房用处
弥补协议原文：该商品房仅为住所用处。
点评：有关法规规则，产业所有权是指所有人依法对自己的产业享有占有、运用、收益和处置的权力。业主享有房子的所有权，享有对该房子占有、运用、收益和处置的权力。换言之，只需业主对房子处置不违法，别人就无权干与。
定论：弥补协议掠取了顾客应享有的权力。
“填充条款”也须当心
除弥补协议外，商品房买卖合同正式文本中的填充条款，顾客也须防范。
据介绍，市商品房买卖现在一致运用由市疆土房管局印制、市工商局监制的规范合同。该合同中，有部分空格供买卖两边签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其间，“掠取”购房人合法权力。
具体操作方法是，规范合同原有多个选项，供顾客挑选，但开发商却事前挑选其间一个为自己减轻或免责的选项。如顾客接房的装修条件，开发商交房达不到此要求，有几种处理方法：开发商双倍赔尝顾客装修价差;开发商无条件返工，到达顾客要求等。有“精明”开发商不与顾客洽谈，先行在合同中填充了第二个选项。
该人士提示购房合同弥补协议圈套，顾客在签定买房合同前，先看规范合同文本是否在工商部门存案，如已存案，可将其拿到开发企业地点工商所与存案文本对照，看是否有改动;如未到工商部门存案，则要细心研读，一旦发现开发商“帮助”填充了条款，假如有贰言则不予承受。
弥补条款在某种程度上，它约好的事项比房子购销合同里约好的还重要，由于弥补条款是依据不同的项目的不同具体情况来约好的。
在弥补条款签定的时分应该掌握几个问题。
榜首，要清晰按揭办不下来的话，两边的职责。现在买房一般需求按揭，的确有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，乃至也有一些是银行方面的原因，也有一些是归纳的。要清晰，假如按揭办不下来，两边各自的职责是什么。
第二，清晰房子所有权证处理的时刻。由于购销合同里一般没有说多长时刻把产权证办下来，这一般在弥补条款里约好。
第三，应该清晰的把售楼书和其他广告的内容写进弥补协议里去，这是保护购房者合法权益的一个很重要的方法。
第四，清晰关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的便是共用面积的分摊问题，并且有些开发商常常在公摊上做文章，所以要和开发商约好清楚，不只需有一个抽象的公摊面积的数字，并且要约好公摊的是哪一部分，要确认公摊的方位。现在有许多赠与这个，赠与那个，实践上有的时分是共用的面积。
第五，应该清晰装修规范。今后逐步的房地产开发项目是精装修，那么就有必要对装修的规范清晰。比如说装修的规范不要抽象的想运用进口材料、高档材料等这种不清晰、迷糊的表述，必定要清晰运用什么品牌，乃至包含色彩等。
第六，清晰退房的职责。购房者接到入住告诉之后，常常拿出一些资金装修房子，比如说买家电什么的，可是一旦退房是由于开发商的原因，有必要写明开发商是什么样的职责，写名在确认的日期内把开发商交还，乃至包含银行的利息、罚金等。
第七，关于不可抗力：导致发展商逾期交给房子的原因许多，不可抗力便是其间之一。由于相关法律规则难以对不可抗力事情逐个列明，发展商一般会对不可抗力的规模作扩展性解说，例如将施工过程中呈现的严重技术问题或其它发展商不能操控的要素列入不可抗力的规模，以躲避由于逾期交给房子而需承当的违约职责，对此购房者应该在弥补协议中尽量清晰不可抗力事情的规模，在呈现不可抗力时发展商应该供给政府主管部门、公证组织或专业判定组织的证明性文件才干作为其免责的理由，一起约好当不可抗力事情导致逾期交房超越必定时限时，购房者有权停止合同，要求发展商交还现已付出的悉数金钱，或许就逾期实践天数要求发展商给予必定数额的经济补偿。
若买的是二手房必定约好好付款事项，分期付款仍是借款，分期的话什么时刻付清多少必定在协议上写清楚，借款的话一旦借款办不下来发作的违约职责问题;再有便是腾房时刻以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等必定在协议上标示清楚，以便后期不实现。
购房合同弥补协议圈套有哪些?
弥补协议效能大于合同条款
弥补协议原文：若本弥补协议与本合同有关规则有冲突，则以本弥补协议规则为准。
点评：有关法规规则，合同格局条款是指合同文本供给方为重复运用而预先拟定，并在缔结合一起未与顾客洽谈的条款。对格局条款的了解发作争议的，应当依照一般了解予以解说;有两种以上解说的，应当作出不利于供给格局条款一方的解说;格局条款和非格局条款不共同的，应当选用非格局条款。
据此，就商品房买卖合同而言，其效能从大到小的次序依次为：现场签约条款榜首;规范合同条款第二;开发商单独供给的弥补协议、以及填充条款第三。
定论：弥补协议所设格局化条款，效能大于非格局条款(规范合同演示文本)，违反了法律法规相关规则。
宣扬广告不承当法律职责
弥补协议原文：本合同与宣扬材料、样板房的画片、数据、文字如有收支，以本合同内容为准。凡本合同未约好之事项，对两边无约束力。
点评：有关法规规则，房地产开发企业、房地产中介服务组织发布商品房出售宣扬广告，有必要实在、合法、科学、精确;其出售商品房时设置样板房的，应当阐明实践交给的商品房质量、设备及装修与样板房是否共同，未作阐明的则视为实践交给的商品房应与样板房共同。
定论：弥补协议将商品房出售发放的宣扬材料、样板房画片等仅视为购买参阅，其实质是不对这类宣扬材料的实在性担任，不按宣扬履约，也不承当违约职责。
购房总价成违约金基数
弥补协议原文：任何一方在本合同签定后单独面停止合同，应承当停止合同违约金，份额为合同总价款的20%。
点评：有关法规解说规则，当事两边约好违约金，规范应以违约形成的实践丢失计费，最高份额30%。很明显，顾客单独面停止买房合同，开发商丢失再怎样也不超越总房价，由于房产一直摆在那里。
定论：弥补协议看似对买卖两边有利，实则是单独面加大了顾客违约职责。
限制买家商品房用处
弥补协议原文：该商品房仅为住所用处。
点评：有关法规规则，产业所有权是指所有人依法对自己的产业享有占有、运用、收益和处置的权力。业主享有房子的所有权，享有对该房子占有、运用、收益和处置的权力。换言之，只需业主对房子处置不违法，别人就无权干与。
定论：弥补协议掠取了顾客应享有的权力。
“填充条款”也须当心
除弥补协议外，商品房买卖合同正式文本中的填充条款，顾客也须防范。
据介绍，市商品房买卖现在一致运用由市疆土房管局印制、市工商局监制的规范合同。该合同中，有部分空格供买卖两边签约时现场商定。而不少开发商却先行拟定条款填充其间，“掠取”购房人合法权力。
具体操作方法是，规范合同原有多个选项，供顾客挑选，但开发商却事前挑选其间一个为自己减轻或免责的选项。如顾客接房的装修条件，开发商交房达不到此要求，有几种处理方法：开发商双倍赔尝顾客装修价差;开发商无条件返工，到达顾客要求等。有“精明”开发商不与顾客洽谈，先行在合同中填充了第二个选项。
该人士提示购房合同弥补协议圈套，顾客在签定买房合同前，先看规范合同文本是否在工商部门存案，如已存案，可将其拿到开发企业地点工商所与存案文本对照，看是否有改动;如未到工商部门存案，则要细心研读，一旦发现开发商“帮助”填充了条款，假如有贰言则不予承受。