买房要注意的十大问题
来源：听讼网整理 2018-05-12 04:30
在开发商侵权与购房者维权的无休止的博弈中，很少有购房者能坚持到底，往往在投诉无门、各样遇阻之后不了了之。为了防止踏上买房后漫漫无期的维权之路，最好的办法便是在买房前尽可能地扫除这些危险。以下，听讼网小编为您盘点了买房时需求理清的10个问题。
1、开发商有没有资质?
房地产开发企业应在工商部分请求建立并获得营业执照，经建造部分存案检查后获得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部分处理税务挂号。《房地产开发企业资质证书》中挂号有开发商的资质等级(《房地产开发企业资质处理规则》中清晰规则了各级资质的开发规模)，大众可向建造部分请求检查。
2、楼盘项目是否合法?
正规出售的楼盘，有必要依法获得“五证”——《建造用地规划答应证》、《国有土地运用证》、《建造工程规划答应证》、《修建工程施工答应证》、和《商品房出售(预售)答应证》。
想知道一个楼盘是否满意合法出售的条件，最简略的办法便是登陆房管局的网站进行“预售证答应查询”。
3、购房者的知情权包含哪些?
楼盘出售中心应揭露展现“五证”、售房阐明书、规划图纸、建造的规范及房子的出售价格。
预售楼盘设置样板房的，应当阐明实践交给的商品房的质量、设备及装修与样板房的是否共同，未作阐明的，实践交给的商品房应当与样板房共同。
4、签定购房合同(协议)时应留意的问题?
在缔结买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房出售处理办法》和《商品房买卖合同演示文本》;预售商品房的，还有必要明示《城市商品房预售处理办法》。不符合商品房的出售条件的，房地产的开发企业不得出售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。
购房合同应当载明房子修建面积和运用面积、价格、交给日期、质量要求、物业处理办法以及两边的违约职责。按套(单元)计价或许按套内修建面积计价的，商品房买卖合同中应当注明修建面积和分摊的共有修建面积。
详细内容包含：
(1)当事人称号或许名字和居处;
(2)房子根本情况;
(3)房子的出售办法;
(4)房子价款的确认办法及总价款、付款办法、付款时刻;
(5)交给运用条件及日期;
(6)装修、设备规范许诺;
(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、路途、美化等配套基础设备和公共设备的交给许诺和有关权益、职责;
(8)公共配套修建的产权归属;
(9)面积差异的处理办法;
(10)处理产权挂号有关事宜;
(11)处理争议的办法;
(12)违约职责。
留意：
尽管购房协议、认购协议不等同于购房合同，仅仅正式合同签定前的预定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》，假如购房协议、认购协议对以上12项内容有清晰约好，应当认定为合法有用的房子买卖合同。
5、遭受延期交房时该怎么维权?
依照购房合同约好的房子交给运用日期及其违约职责来履行。
6、收房时应留意的问题?
交给运用时，开发商应当按出售、预售合同规则的条件向购买人交给商品房，违背合同规则的，应当承当违约职责。
一起，开发商还应向购买人供给住所质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修规模、保修期和保修单位等内容)和住所运用阐明书。
7、盖好的房子跟合同约好面积不共同怎么办?
已预售的房子在施工中确需改变规划的，规范不得低于预售合同中约好。因结构改变或添加本钱需改变房地产价格的，应与预购人协商共同。开发商应在改变确立起10日内书面告诉购房者，未接到改变告诉或接到告诉后不同意改变的，购房者有权退房。
依据《商品房出售处理办法》第20条规则，面积差错比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积差错比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，3%以内的差错面积，由买房人掏钱补齐，超越3%的部分，由房地产开发企业承当。产权挂号面积小于合同约好面积时，差错小于3%的，开发商退钱，差错超越3%的，超出部分要双倍退钱。
8、房子公摊和采光问题的阐明
关于公摊面积的处理，我国尚无清晰法律法规出台，只要建造部的行政规章和地方政府的部分文件做出的原则性规则。普通住所的一般公摊份额：多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。
依据《中华人民共和国国家规范城市居住区规划规划规范》规则，大城市住所日照规范为大寒日2小时，冬至日1小时;在原规划修建外添加任何设备不该使相邻住所原有日照规范下降;旧区改造的项目内新建住所日照规范可酌情下降，但不该低于大寒日日照1小时的规范。
9、开发商乱收费该向那个部分投诉?
依据商品房出售“一价清”准则规则，配套建造的各项基础设备，包含供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视工程、安全监控体系、进户门、信报箱以及面向一切业主的配套设备等建造费用，一概计入开发建造本钱之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭受开发商乱收费，可向当地物价部分进行投诉。
10、房产证该怎么让处理?
预售商品房的购买人应当自商品房交给运用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自出售合同签定之日起90日内，向房管部分请求处理土地运用权改变和房子一切权挂号手续。
开发商应当帮忙购房者处理土地运用权改变和房子一切权挂号手续，并供给必要的证明文件。因为开发商原因，未能在房子交给运用之日起90日内获得房子权属证书的，开发商当承当违约职责。
详细流程如下：
1、收取并填写《房子(地)一切权挂号请求表》，需求开发商签字盖章。
2、到开发商指定的房子面积计量站请求收取测绘。
3、交纳公共修理基金、契税。
4、提交请求材料：(1)请求表;(2)购房合同;(3)签定预售合同买卖两边书;(4)测绘表、房子挂号表、分户平面图;(5)专项修理资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证;(9)按揭买房供给银行还贷证明。
1、开发商有没有资质?
房地产开发企业应在工商部分请求建立并获得营业执照，经建造部分存案检查后获得《房地产开发企业资质证书》，此外还应在税务部分处理税务挂号。《房地产开发企业资质证书》中挂号有开发商的资质等级(《房地产开发企业资质处理规则》中清晰规则了各级资质的开发规模)，大众可向建造部分请求检查。
2、楼盘项目是否合法?
正规出售的楼盘，有必要依法获得“五证”——《建造用地规划答应证》、《国有土地运用证》、《建造工程规划答应证》、《修建工程施工答应证》、和《商品房出售(预售)答应证》。
想知道一个楼盘是否满意合法出售的条件，最简略的办法便是登陆房管局的网站进行“预售证答应查询”。
3、购房者的知情权包含哪些?
楼盘出售中心应揭露展现“五证”、售房阐明书、规划图纸、建造的规范及房子的出售价格。
预售楼盘设置样板房的，应当阐明实践交给的商品房的质量、设备及装修与样板房的是否共同，未作阐明的，实践交给的商品房应当与样板房共同。
4、签定购房合同(协议)时应留意的问题?
在缔结买卖合同之前，开发商应向购房者明示《商品房出售处理办法》和《商品房买卖合同演示文本》;预售商品房的，还有必要明示《城市商品房预售处理办法》。不符合商品房的出售条件的，房地产的开发企业不得出售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。
购房合同应当载明房子修建面积和运用面积、价格、交给日期、质量要求、物业处理办法以及两边的违约职责。按套(单元)计价或许按套内修建面积计价的，商品房买卖合同中应当注明修建面积和分摊的共有修建面积。
详细内容包含：
(1)当事人称号或许名字和居处;
(2)房子根本情况;
(3)房子的出售办法;
(4)房子价款的确认办法及总价款、付款办法、付款时刻;
(5)交给运用条件及日期;
(6)装修、设备规范许诺;
(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、路途、美化等配套基础设备和公共设备的交给许诺和有关权益、职责;
(8)公共配套修建的产权归属;
(9)面积差异的处理办法;
(10)处理产权挂号有关事宜;
(11)处理争议的办法;
(12)违约职责。
留意：
尽管购房协议、认购协议不等同于购房合同，仅仅正式合同签定前的预定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》，假如购房协议、认购协议对以上12项内容有清晰约好，应当认定为合法有用的房子买卖合同。
5、遭受延期交房时该怎么维权?
依照购房合同约好的房子交给运用日期及其违约职责来履行。
6、收房时应留意的问题?
交给运用时，开发商应当按出售、预售合同规则的条件向购买人交给商品房，违背合同规则的，应当承当违约职责。
一起，开发商还应向购买人供给住所质量保证书(列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修规模、保修期和保修单位等内容)和住所运用阐明书。
7、盖好的房子跟合同约好面积不共同怎么办?
已预售的房子在施工中确需改变规划的，规范不得低于预售合同中约好。因结构改变或添加本钱需改变房地产价格的，应与预购人协商共同。开发商应在改变确立起10日内书面告诉购房者，未接到改变告诉或接到告诉后不同意改变的，购房者有权退房。
依据《商品房出售处理办法》第20条规则，面积差错比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积差错比绝对值超出3%时，购房者有权退房。购房者不退房的，产权挂号面积大于合同约好面积时，3%以内的差错面积，由买房人掏钱补齐，超越3%的部分，由房地产开发企业承当。产权挂号面积小于合同约好面积时，差错小于3%的，开发商退钱，差错超越3%的，超出部分要双倍退钱。
8、房子公摊和采光问题的阐明
关于公摊面积的处理，我国尚无清晰法律法规出台，只要建造部的行政规章和地方政府的部分文件做出的原则性规则。普通住所的一般公摊份额：多层8%—15%;小高层10%—20%;高层15%—30%。
依据《中华人民共和国国家规范城市居住区规划规划规范》规则，大城市住所日照规范为大寒日2小时，冬至日1小时;在原规划修建外添加任何设备不该使相邻住所原有日照规范下降;旧区改造的项目内新建住所日照规范可酌情下降，但不该低于大寒日日照1小时的规范。
9、开发商乱收费该向那个部分投诉?
依据商品房出售“一价清”准则规则，配套建造的各项基础设备，包含供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视工程、安全监控体系、进户门、信报箱以及面向一切业主的配套设备等建造费用，一概计入开发建造本钱之中，除购房合同成交价款之外，不得收取其他费用。购房者若遭受开发商乱收费，可向当地物价部分进行投诉。
10、房产证该怎么让处理?
预售商品房的购买人应当自商品房交给运用之日起90日内、现售商品房的购买人应当自出售合同签定之日起90日内，向房管部分请求处理土地运用权改变和房子一切权挂号手续。
开发商应当帮忙购房者处理土地运用权改变和房子一切权挂号手续，并供给必要的证明文件。因为开发商原因，未能在房子交给运用之日起90日内获得房子权属证书的，开发商当承当违约职责。
详细流程如下：
1、收取并填写《房子(地)一切权挂号请求表》，需求开发商签字盖章。
2、到开发商指定的房子面积计量站请求收取测绘。
3、交纳公共修理基金、契税。
4、提交请求材料：(1)请求表;(2)购房合同;(3)签定预售合同买卖两边书;(4)测绘表、房子挂号表、分户平面图;(5)专项修理资金专用收据;(6)契税完税证明;(7)身份证;(9)按揭买房供给银行还贷证明。