地上空间建设用地使用权的范围

一、问题的提出
近期，一篇《宋：不要叫我“开发商”，蓝城最美农庄小镇落地》被网络和微信广为传达，文中对农庄的描绘“宋的第一个“农庄”实体，静静地躺在山沟间，在冬日阳光下亮白耀眼。农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500㎡的中式院子。野外就是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“院子园田”四级体系。主体修建一层架空，二楼是一个合院格式，青瓦白墙木柱，盘绕着凉廊、天台和灰空间。架空层高3.9米，做成了一个高科技农艺空间：有A字抱架水培、笔直多层水培、基质培、立柱培养……为什么一楼要架空? 因为受方针约束时，这样造房子不占用犁地面积。”
国家答应在犁地上缔造架空的修建吗?架空的修建需求处理相关的土地或许规划批阅手续吗?一系列问题，实质上在法令上归于地上空间缔造用地运用权的问题。
二、地上空间缔造用地运用权概念
现在国家法令层面，没有清晰地上空间缔造用地运用权的概念，仅在苏州市、南宁市出台地上空间缔造用地运用权的规则中，清晰地上空间缔造用地运用权是指依法同意运用地上空间开发缔造修建物及其隶属设备， 并对该地上空间享有占有、运用、 收益的权力。
三、地上空间缔造用地运用权的立法现状
(一)国家层面法规
1、《物权法》的规则
依据《物权法》第136条规则，缔造用地运用权能够在土地的地表、地上或许地下别离建立。新建立的缔造用地运用权不得危害已建立的用益物权。能够看出，《物权法》对地表、地上或许地下的缔造用地运用权做了准则性的规则。
2、 依据《中华公民共和国城乡规划法》第33条规则，城市地下空间的开发和运用，应当与经济和技能发展水平相适应，遵从统筹安排、归纳开发、合理运用的准则，充分考虑防灾减灾、公民防空和通讯等需求，并契合城市规划，实施规划批阅手续。《城乡规划法》只对地下空间开发做了准则性的规则，对地上空间开发没有做出任何规则。可是关于地下空间开发和运用提出一个重要的准则：契合城市规划，实施规划批阅手续。相同，咱们以为地上空间开发和运用也需求恪守这条准则。
2008年1月3日，国务院发布的《国务院关于促进节省集约用地的告诉》(国发〔2008〕3号)清晰要求：“疆土资源部要会同有关部门，依照《中华公民共和国物权法》的有关规则，抓住研讨制定土地空间权力设定和挂号的详细方法”。
依据物权法和规划法关于地下空间缔造用地的规则，由此咱们能够推出以下定论：1、能够建立地上缔造用地运用权，但不得危害已建立的用益物权;2、地上空间开发和运用需求契合城市规划，实施规划批阅手续。
(二)当地层面法规
《物权法》出台后，各地关于地下空间开发运用出台了许多规则，可是关于地上空间的开发和运用，只要单个区域苏州市、南宁市出台，但这仍不影响咱们对地上空间的研讨。
1、2011年江苏省苏州市出台了《苏州市地下(地上)空间缔造用地运用权运用与挂号暂行方法》。该《暂行方法》第2条规则：“缔造用地运用权依据规划运用空间边界，除建立地表缔造用地运用权外，可分层建立地下、地上空间缔造用地运用权。”第6条规则：“地下、地上空间缔造用地运用权的获得应当契合城乡规划、土地运用总体规划，而且应当充分考虑相邻空间的发展需求和彼此联接，不得危害现已建立的不动产品权。”
2、2014年南宁市政府办公厅出台了《南宁市地上地下空间缔造用地运用权批阅与确权挂号暂行方法》，该《方法》对地上地下空间及地上地下缔造用地运用权的概念、批阅程序、供当地式、出让金最低价格、检验和等级等做出了规则。
其间《方法》清晰，地上地下空间缔造用地运用权是指经依法同意运用地上地下空间开发缔造修建物及其隶属设备，并对该地上地下空间享有占有、运用、收益及处置的权力。地上地下空间缔造用地运用权实施有偿运用准则，选用投标拍卖、挂牌的方法出让，但依规则能够划拨的在外。出让年限依据法令、法规规则的用处确认，但不得超越相同用处的地表缔造用地运用权出让最高年限。
《方法》着重，地上地下空间缔造用地运用权批阅与确权挂号的详细批阅程序和要求适用地表缔造用地运用权处理的一般规则。关于同一主体结合地表修建工程同时开发缔造的地上地下工程，应当连同地表工程同时规划和供地，独立开发的地上地下工程归于经营性项目，应当选用投标拍卖、挂牌的方法出让地上地下空间缔造用地运用权。以出让方法获得的地下、地上空间缔造用地运用权能够转让、典当，但需遵从缔造用地运用权转让、典当相关法令法规规则。
(三)合同范本关于地下或地上空间的约好
除了以上法令法规、当地规章等， 2008年4月29日，疆土资源部、国家工商行政处理总局发布的《国有缔造用地运用权出让合同》演示文本(GF-2008-2601)清晰指出出让宗地空间规模是以平面界址点所构成的笔直面和上、下边界高程平面关闭构成的空间规模，并要求“出让宗地的平面边界按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向边界，能够依照1985年国家高程体系为起算基点填写，也能够依照各地高程体系为起算基点填写。高差是笔直方向从起算面到停止面的间隔。如：出让宗地的竖向边界以标高 60米(1985年国家高程体系)为上边界，以标高-10米(1985年国家高程体系)为下边界，高差为70米” 。
四、地上空间运用的形状
土地空间的运用一般包含两种类型: 一种是一体型的土地空间的运用, 别的一种是人工地基型的空间运用。所谓一体型, 系指在独立存在的下空空间修建物及其构筑物上, 缔造使之与下空空间修建物成为一体的修建物等景象。人工地基型是经过设定人工地基或许在地表设置承重墙(桩)来承当人工地基的分量而于上空空间缔造修建物并予以一切的形状。由此剖析可知蓝城农庄小镇架空层上的合院归于“分离式”人工地基型，架空的修建对团体土地的运用归于地上空间缔造用地运用权。
五、地上空间缔造用地运用权的规模
依据《物权法》第136条规则，缔造用地运用权能够在土地的地表、地上或许地下别离建立。新建立的缔造用地运用权不得危害已建立的用益物权。能够看出，国有土地和团体土地均能够建立地下、地上缔造用地运用权 。
现在国内各省的地下或地上空间缔造用地处理相关规则，多是对国有缔造用地的地下作出了规则。例如：福建省公民政府《福建省地下空间缔造用地处理和土地挂号暂行规则》的告诉(闽政〔2014〕8号))、青岛市疆土资源和房子处理局《地下空间国有缔造用地运用权处理方法》，地下空间运用的土地规模仅限于国有土地。
在理论上，假如国家需求缔造开发和运用(如轨道交通)需求只是运用团体土地的地下空间，但并不运用地表，应该进行土地的分层征收。同理团体土地地上空间的开发和缔造，相同能够分层征收，再予以出让或划拨运用。
在实践中，现在国内架空缔造的高铁项目，均是直接对团体土地进行征收，然后获得地表缔造用地运用权，进行开发缔造，也未曾处理地上空间缔造用地运用权，
现在蓝城农庄小镇架空层上的合院所占用的土地归于团体土地，未进行征收或许将土地变更为团体缔造用地，而直接在犁地上进行开发和缔造，不契合土地的运用用处。
总结
现在，因为在国家层面规划法令法规上没有对地上空间开发缔造有清晰的法令规则，各地也鲜有团体土地地上空间的总体规划。理论上，团体土地包含犁地上，进行地上空间开发和运用需求契合城市规划，实施规划批阅手续，但在实践中，在团体土地上，尤其是犁地上，进行地上空间的开发缔造，在没有疆土、规划批阅的情况下，所缔造的修建物仍存在被以为违法修建的巨大危险。