房地产居间合同的定义及相关问题有哪些
来源：听讼网整理 2018-11-12 18:49
《合同法》公布后，“居间合同”已与其它托付合同、行纪合平等一起被单列出来，成为一个独立的合同类型，“居间人”的概念因而也成为了一个新的亮点。纵观如今社会上各种居间联系，如房地产中介、期货、稳妥、婚姻、事务等等，其居间品种多并且各有特色和要求，但现行《合同法》中规则的居间条款仅仅为四条，规则得过于抽象和简略，远远未能跟上我国现阶段居间活动的开展。因而国家立法部分确有必要从头审视上述杂乱而很多的居间商场，制定相关的实施细则，以添补居间联系在法令上的缺乏。房地工业是国家的基础性工业，房地工业的景气与否影响到一个国家的国民经济其他工业的兴衰，而作为与房地工业有着密切联系的房地产中介职业，其重要性从中也可见一斑。听讼网小编结合法令规则的居间合同以及我国房地产中介活动方面作些讨论。
一、房地产居间合同的界说及相关问题
(一)房地产居间合同的界说
依据《合同法》第424条规则：“居间合同是居间人向托付人陈述缔结合同的时机或许供给缔结合同的前言服务，托付人付出酬劳的合同。”相应地亦可将房地产居间合同界说为：“房地产居间合同是房地产居间人为托付人在房地产转让、典当、租借等活动中供给缔结合同的信息、咨询或供给署理或策划的服务，托付人付出酬劳的合同，又称为”房地产中介服务合同“。广义上说，房地产中介服务包含房地产咨询、房地产价格评价、房地发生意等活动;狭义上说，房地产中介服务多指房地发生意，即房地产咨询、供给房地产信息及署理房屋生意、租借这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论说的。
(二)相关问题
1、居间合同的分类
依据《合同法》424条规则的居间合同界说，居间行为是分为陈述居间和前言居间两种方法存在的。所谓陈述居间，是指居间人受托付人的托付，为其寻觅符合要求的第三人，然后为合同的缔结发明时机;所谓前言居间，是指介绍两边当事人即托付人和第三人缔结合同，即居间人作为中间人交游于托付人与第三人之间，促进两边缔结合同。实践中遍及存在的，除了上述两种方法外，还有一种是陈述与前言居间两者相结合的方法，可统称为前言居间。陈述是前言的必要条件，前言是陈述的接受成果。
《合同法》仅是以界说的方法列明两种方法，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法令适用方面存在必定的妨碍。比方说陈述居间属署理性质的行为，居间人应严厉受托付人的托付内容束缚，并应极尽忠实职责为托付人寻求时机缔结合同。在合同达到时，居间人应当只能向托付人要求付出酬劳;而前言居间从严厉含义上来说并非属署理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”人物，独立于托付人与第三人以外，促进生意两边缔结合一起，居间人可按照《合同法》第426条规则向合同当事人要求付出酬劳。居间人的法令地位有相应的改变，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利职责。在房地产中介范畴，前言居间方法占了绝大多数，牵线撮兼并完结生意手续最为遍及，房地发生意人可向生意两边收取酬劳。
2、居间合同方法引发的居间人与合同当事人权利职责清晰化问题
依据上述房地产居间合同的界说，房地产居间合同的主体包含居间人及托付人，好像只要两方。但事实上，所谓居间，必定也便是在两者之间，并且《合同法》第426条规则：“因居间人供给缔结合同的前言服务而促进合同树立的，由该合同的当事人均匀担负居间人的酬劳。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或许说托付人最少有两人以上。而在实际的操作之中，比方房地产二手生意合同，一般都是由卖方先与中介公司签定放盘合同，然后再由中介公司与买方签定购房合同，两份合同是分隔的，每份合同的托付方只要一位，即买方或许卖方。还有一种是生意两边与中介公司一起签定的合同，行将居间与生意联系融为一体。想象《合同法》如能差异居间人及托付人的两边合同以及居间人、托付人、第三人的三方合同的法令适用状况，将会使中介的胶葛处理状况得到有用改进。
以房地产居间合同为例，中介公司与买方签定的购房合同实际上应为居间合同，真实的出售人是业主而非居间人。但许多时分买方却一昧地以为自己的一切权利职责指向目标必定是居间人，而非业主，不管在生意中呈现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此以为，也向居间人追诉。这是一种严峻混杂法令联系的做法，但却十分遍及，导致了许多胶葛，令房地产中介公司莫衷一是。笔者并不拥护中介公司与买方签定购房合同的做法，中介公司应当与生意两边别离签定居间权利职责清晰的居间合同，而不是生意合同，然后再由生意两边签定生意合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并改变生意两边的错误认识，然后正确认识居间人的法令地位。另一种方法是签定三方合同，它令三方的联系变得公开化、透明化、完好化，可以最大极限地防止呈现生意两边信息不对称的状况，一起也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向生意两边清晰“居间服务”独立的含义。由此，《合同法》应当对居间人促进合同树立后，合同当事人之间互负权利职责的意旨、居间人的职责规模等逐个作相应规则，而不是简略而抽象地一笔带过。
3、单边托付联系与两边托付联系的适用
从合同法界说上看，居间合同所调整是单边托付联系，而单边托付联系的适用与实践中的托付联系并不共同。可在立法时考虑树立与香港相似的双向选择的托付联系。下面以香港为例作相应比较。
因为香港的房地工业已开展得适当老练，中介商场也十分活泼，人们常说：现在的香港房地产商场便是明日国内房地产商场的远景，香港作为模范可谓实至名归。笔者从香港地产署理局的官方网站上查询了解到，香港的地发生意人有不同于国内房地发生意人的重要差异，香港的地产署理分为单边署理、两边署理、有或许代表两边的署理这三品种型。单边署理指，生意人只能凭一方托付人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取酬劳;而两边署理，则指署理既为卖方亦为物业的买方行事，但“署理须在切实可行的规模内，赶快以书面方法向卖方发表署理将向买方收取的佣钱数额或费率”;第三种，有或许代表两边的署理指署理人只为卖方就事，但这以后亦或许为物业的买方就事，则“署理须在树立两边署理联系后，在切实可行的规模内，赶快以书面方法向买方发表该署理联系以及署理将向买方收取的佣钱数额或费率”①。两边署理和有或许代表两边署理联系均属双向收取居间酬劳的方法。
从上述内容可以看出，两边署理在国内也应是可行的，且我国的法令法规并未制止生意人不能一起署理生意两边。事实上，在国内的房地产商场上，每一间房地发生意公司及每一个生意人都在一起代表生意两边进行生意，并向两边收取必定的佣钱，生意两边均知悉并无贰言，个中的运作进程也并无不当之处。在广阔民众的认识中，业主作为托付人将物业交予生意人代为出售，而另一方面，买方则托付生意人代为物色适宜的物业，这已成为一种商业常规，两边均认可生意人的劳作价值并愿意向生意人付出酬劳。这是两边托付联系的杰出表现。笔者以为，居间合同不该局限于单边托付，而应学习学习香港灵活多样的做法，它所供给的三种方法赋予生意两边更多的选择权，一起其严厉执行发表准则也愈加令生意两边感到信赖，增加对生意人的决心。这对标准房地发生意商场及保护生意的稳定性都很有好处。
二、我国现行房地产居间合同的现状
(一)现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介商场开展而开展的，与国外一些发达国家的房地产商场比较，还归于前期的探索阶段。房地发生意人的居间活动可以比较好地促进房地发生意的达到，加速房地产的流转速度，有利于房地产资源的分配和使用。一起，巨大的赢利空间，使得很多的经营者进入这一范畴，由此也引起了很多的胶葛。一些房地发生意人组织及工作人员为寻求短期赢利，不吝抛开品德诚信，成心诈骗做出一些违法行为。而关于房地产中介服务职业，我国现在仅有《中华人民共和国城市房地产办理法》、《生意人办理方法》、《城市房地产中介服务办理规则》、《关于房地产中介服务收费的告诉》等法令法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部分也相继出台了一些“告诉”、“方法”、“法令”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震撼力度，尚不能满意中介商场开展的需求，不能有用地标准和开展商场行为，还需进一步加以完善。
(二)缝隙——无一致标准的格局合同不利于标准商场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一清晰提及房地产居间合同方法和向社会供给一些标准的合同格局。这对商场标准操作发生很大坏处。
实际生活中，根据人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格局，托付人与居间人之间达到的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个可以有用实行的合同具有适当大的难度，究竟并不是每一个人都是考究信誉的，且我国尚未像某些外国相同树立个人信誉档案，人们实行合同的信誉度可想而知。
以书面合同而言，现在商场上运转的各式各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所供给的格局合同或买/卖一方供给的格局合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点便是：保证供给格局人的利益最大化，而并不能公正表现生意各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手生意的格局合同仅有一个，便是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其间对生意两边的权利职责规则的十分简
一、房地产居间合同的界说及相关问题
(一)房地产居间合同的界说
依据《合同法》第424条规则：“居间合同是居间人向托付人陈述缔结合同的时机或许供给缔结合同的前言服务，托付人付出酬劳的合同。”相应地亦可将房地产居间合同界说为：“房地产居间合同是房地产居间人为托付人在房地产转让、典当、租借等活动中供给缔结合同的信息、咨询或供给署理或策划的服务，托付人付出酬劳的合同，又称为”房地产中介服务合同“。广义上说，房地产中介服务包含房地产咨询、房地产价格评价、房地发生意等活动;狭义上说，房地产中介服务多指房地发生意，即房地产咨询、供给房地产信息及署理房屋生意、租借这三类活动。本文所述之房地产居间合同正是以狭义说为主进行论说的。
(二)相关问题
1、居间合同的分类
依据《合同法》424条规则的居间合同界说，居间行为是分为陈述居间和前言居间两种方法存在的。所谓陈述居间，是指居间人受托付人的托付，为其寻觅符合要求的第三人，然后为合同的缔结发明时机;所谓前言居间，是指介绍两边当事人即托付人和第三人缔结合同，即居间人作为中间人交游于托付人与第三人之间，促进两边缔结合同。实践中遍及存在的，除了上述两种方法外，还有一种是陈述与前言居间两者相结合的方法，可统称为前言居间。陈述是前言的必要条件，前言是陈述的接受成果。
《合同法》仅是以界说的方法列明两种方法，并未能明文指出居间合同的分类，这就使得居间合同的法令适用方面存在必定的妨碍。比方说陈述居间属署理性质的行为，居间人应严厉受托付人的托付内容束缚，并应极尽忠实职责为托付人寻求时机缔结合同。在合同达到时，居间人应当只能向托付人要求付出酬劳;而前言居间从严厉含义上来说并非属署理性质的行为，居间人仅扮演“中间人”人物，独立于托付人与第三人以外，促进生意两边缔结合一起，居间人可按照《合同法》第426条规则向合同当事人要求付出酬劳。居间人的法令地位有相应的改变，令其在不同类型的居间合同中享有不同程度的权利职责。在房地产中介范畴，前言居间方法占了绝大多数，牵线撮兼并完结生意手续最为遍及，房地发生意人可向生意两边收取酬劳。
2、居间合同方法引发的居间人与合同当事人权利职责清晰化问题
依据上述房地产居间合同的界说，房地产居间合同的主体包含居间人及托付人，好像只要两方。但事实上，所谓居间，必定也便是在两者之间，并且《合同法》第426条规则：“因居间人供给缔结合同的前言服务而促进合同树立的，由该合同的当事人均匀担负居间人的酬劳。”由此可见，房地产居间合同的主体应有三方，或许说托付人最少有两人以上。而在实际的操作之中，比方房地产二手生意合同，一般都是由卖方先与中介公司签定放盘合同，然后再由中介公司与买方签定购房合同，两份合同是分隔的，每份合同的托付方只要一位，即买方或许卖方。还有一种是生意两边与中介公司一起签定的合同，行将居间与生意联系融为一体。想象《合同法》如能差异居间人及托付人的两边合同以及居间人、托付人、第三人的三方合同的法令适用状况，将会使中介的胶葛处理状况得到有用改进。
以房地产居间合同为例，中介公司与买方签定的购房合同实际上应为居间合同，真实的出售人是业主而非居间人。但许多时分买方却一昧地以为自己的一切权利职责指向目标必定是居间人，而非业主，不管在生意中呈现任何问题，均向居间人追诉。另一方面业主也是如此以为，也向居间人追诉。这是一种严峻混杂法令联系的做法，但却十分遍及，导致了许多胶葛，令房地产中介公司莫衷一是。笔者并不拥护中介公司与买方签定购房合同的做法，中介公司应当与生意两边别离签定居间权利职责清晰的居间合同，而不是生意合同，然后再由生意两边签定生意合同。如此操作方能将中介公司的经营风险减至最低，并改变生意两边的错误认识，然后正确认识居间人的法令地位。另一种方法是签定三方合同，它令三方的联系变得公开化、透明化、完好化，可以最大极限地防止呈现生意两边信息不对称的状况，一起也可以令中介公司“吃差价”的行为无所遁形。更重要的是，向生意两边清晰“居间服务”独立的含义。由此，《合同法》应当对居间人促进合同树立后，合同当事人之间互负权利职责的意旨、居间人的职责规模等逐个作相应规则，而不是简略而抽象地一笔带过。
3、单边托付联系与两边托付联系的适用
从合同法界说上看，居间合同所调整是单边托付联系，而单边托付联系的适用与实践中的托付联系并不共同。可在立法时考虑树立与香港相似的双向选择的托付联系。下面以香港为例作相应比较。
因为香港的房地工业已开展得适当老练，中介商场也十分活泼，人们常说：现在的香港房地产商场便是明日国内房地产商场的远景，香港作为模范可谓实至名归。笔者从香港地产署理局的官方网站上查询了解到，香港的地发生意人有不同于国内房地发生意人的重要差异，香港的地产署理分为单边署理、两边署理、有或许代表两边的署理这三品种型。单边署理指，生意人只能凭一方托付人的指示行事，而无权向合同对方当事人收取酬劳;而两边署理，则指署理既为卖方亦为物业的买方行事，但“署理须在切实可行的规模内，赶快以书面方法向卖方发表署理将向买方收取的佣钱数额或费率”;第三种，有或许代表两边的署理指署理人只为卖方就事，但这以后亦或许为物业的买方就事，则“署理须在树立两边署理联系后，在切实可行的规模内，赶快以书面方法向买方发表该署理联系以及署理将向买方收取的佣钱数额或费率”①。两边署理和有或许代表两边署理联系均属双向收取居间酬劳的方法。
从上述内容可以看出，两边署理在国内也应是可行的，且我国的法令法规并未制止生意人不能一起署理生意两边。事实上，在国内的房地产商场上，每一间房地发生意公司及每一个生意人都在一起代表生意两边进行生意，并向两边收取必定的佣钱，生意两边均知悉并无贰言，个中的运作进程也并无不当之处。在广阔民众的认识中，业主作为托付人将物业交予生意人代为出售，而另一方面，买方则托付生意人代为物色适宜的物业，这已成为一种商业常规，两边均认可生意人的劳作价值并愿意向生意人付出酬劳。这是两边托付联系的杰出表现。笔者以为，居间合同不该局限于单边托付，而应学习学习香港灵活多样的做法，它所供给的三种方法赋予生意两边更多的选择权，一起其严厉执行发表准则也愈加令生意两边感到信赖，增加对生意人的决心。这对标准房地发生意商场及保护生意的稳定性都很有好处。
二、我国现行房地产居间合同的现状
(一)现状
我国现行房地产居间合同是伴随着中介商场开展而开展的，与国外一些发达国家的房地产商场比较，还归于前期的探索阶段。房地发生意人的居间活动可以比较好地促进房地发生意的达到，加速房地产的流转速度，有利于房地产资源的分配和使用。一起，巨大的赢利空间，使得很多的经营者进入这一范畴，由此也引起了很多的胶葛。一些房地发生意人组织及工作人员为寻求短期赢利，不吝抛开品德诚信，成心诈骗做出一些违法行为。而关于房地产中介服务职业，我国现在仅有《中华人民共和国城市房地产办理法》、《生意人办理方法》、《城市房地产中介服务办理规则》、《关于房地产中介服务收费的告诉》等法令法规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部分也相继出台了一些“告诉”、“方法”、“法令”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行为的震撼力度，尚不能满意中介商场开展的需求，不能有用地标准和开展商场行为，还需进一步加以完善。
(二)缝隙——无一致标准的格局合同不利于标准商场运作
上述关于房地产中介服务的各类法规中无一清晰提及房地产居间合同方法和向社会供给一些标准的合同格局。这对商场标准操作发生很大坏处。
实际生活中，根据人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格局，托付人与居间人之间达到的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其成为一个可以有用实行的合同具有适当大的难度，究竟并不是每一个人都是考究信誉的，且我国尚未像某些外国相同树立个人信誉档案，人们实行合同的信誉度可想而知。
以书面合同而言，现在商场上运转的各式各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人所供给的格局合同或买/卖一方供给的格局合同，而这些内容各异的合同仅有一个共通点便是：保证供给格局人的利益最大化，而并不能公正表现生意各方的利益平衡。以广州市为例，关于房地产二手生意的格局合同仅有一个，便是由广州市房管局于九十年代初印制的仅有七、八条内容的合同，其间对生意两边的权利职责规则的十分简