二手房评估主要运用的方法有哪些
来源：听讼网整理 2019-02-16 23:31
许多购房者问道，二手房评价首要运用的办法有哪些呢?二手房商场的定价是有根据的，许多市民在购买二手房时对此并不是很了解。今日，听讼网小编就带着我们了解一下二手房评价的办法以及决议二手房价格的要素有哪些。欢迎阅读。
二手房评价首要运用的办法
1、商场法
又称比较法，是将评价目标与在此刻发生过买卖的相似房地产进行比较，对这些相似的房子，成交价格做恰当的处理，来求取评价目标价值的办法;
2、本钱法
是别离求取评价目标在评价时点的从头构建价格和折旧，然后将从头构建价格减去折旧，来求取评价目标价值的办法;是以房地产价格各个构成部分的累加为根底来评价房地产价值的办法;
3、收益法
又称收益本钱化法，是猜测评价对此项的未来收益，然后运用报酬率、收益率将其转化为价值，来求取评价目标集中制的办法。
二手房价格测算的根据
1、房子要素
(1)折旧：年折旧-2%
(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼 3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%
(4)朝向：无朝南外门窗-5%
房子折旧费的计算办法在《国有企业固定资产折旧试行法令》中明确规定，房子一类的固定资产折旧，选用均匀年限法，即定额折旧法。
其计算公式为：
造价-残值 造价×(1-残值率)
顾客在购买旧房时，也能够运用折旧法求出所购旧房大约价值。公式为：
旧房价格=造价-年折旧费已运用年数
2、环境要素
(1)无物业管理-5%
(2)非独立关闭小区-5%
(3)有省、市要点小学区 15%
在同一地段，旧房的小区环境会差劲于新住所区，比方小区平面布局、设备、美化以及房子的外观造型等，旧房都要大打折扣的。
3、心理要素
假如不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，假如旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理要素为-8%。
4、人为测算距离
不同的评价师给出的评价价或许存在差异，只需保持在合理的范围内，是能够承受并不可避免的。
别的，以下两个方面在评价的时分都要要考虑到;
(1)修缔造价是核算折旧费的根底，由缔造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、赢利所组成，是住所运营中的进货价。
(2)房子的残值，是指房子通过长期运用，失掉运用价值后，通过撤除整理今后残留的修建材料的价值。整理费用是撤除整理作废的寒酸房子时所付出的人工、机具的费用，它作为运用房子的追加消耗，应计入本钱之。
二手房评价首要运用的办法
1、商场法
又称比较法，是将评价目标与在此刻发生过买卖的相似房地产进行比较，对这些相似的房子，成交价格做恰当的处理，来求取评价目标价值的办法;
2、本钱法
是别离求取评价目标在评价时点的从头构建价格和折旧，然后将从头构建价格减去折旧，来求取评价目标价值的办法;是以房地产价格各个构成部分的累加为根底来评价房地产价值的办法;
3、收益法
又称收益本钱化法，是猜测评价对此项的未来收益，然后运用报酬率、收益率将其转化为价值，来求取评价目标集中制的办法。
二手房价格测算的根据
1、房子要素
(1)折旧：年折旧-2%
(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼 3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%
(4)朝向：无朝南外门窗-5%
房子折旧费的计算办法在《国有企业固定资产折旧试行法令》中明确规定，房子一类的固定资产折旧，选用均匀年限法，即定额折旧法。
其计算公式为：
造价-残值 造价×(1-残值率)
顾客在购买旧房时，也能够运用折旧法求出所购旧房大约价值。公式为：
旧房价格=造价-年折旧费已运用年数
2、环境要素
(1)无物业管理-5%
(2)非独立关闭小区-5%
(3)有省、市要点小学区 15%
在同一地段，旧房的小区环境会差劲于新住所区，比方小区平面布局、设备、美化以及房子的外观造型等，旧房都要大打折扣的。
3、心理要素
假如不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，假如旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理要素为-8%。
4、人为测算距离
不同的评价师给出的评价价或许存在差异，只需保持在合理的范围内，是能够承受并不可避免的。
别的，以下两个方面在评价的时分都要要考虑到;
(1)修缔造价是核算折旧费的根底，由缔造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、赢利所组成，是住所运营中的进货价。
(2)房子的残值，是指房子通过长期运用，失掉运用价值后，通过撤除整理今后残留的修建材料的价值。整理费用是撤除整理作废的寒酸房子时所付出的人工、机具的费用，它作为运用房子的追加消耗，应计入本钱之。