不符购房条件仍签购房合同责任者是否承担违约责任

【裁判要旨】
限购方针不归于法令和行政法规领域，故当事人不能以限购不契合购房资历作为合同无效的理由。如合同意图无法完成，能够判令革除购房合同。一方当事人在应知或明知不契合购房条件下，依然签定买卖合同导致合同意图终究无法完成，归于违约行为，不能革除违约职责。
【案情】
上诉人(一审原告)：张翼如(化名)。
被上诉人(一审被告)：沈亮(化名)。
201 1年6月3日，张翼如(乙方)和沈亮(甲方)签定北京市存量房子买卖合同，约好张翼如购买北京市向阳区雅成二里l9号楼1单元2303号房子，总价款240万元。买卖合同签定后，张翼如付出沈亮定金5万元。张翼如在签定买卖合同当日，同时签署了购房承诺书，清晰其知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产商场调控作业有关问题的告诉(国办发[2011】1号)》、《北京市人民政府办公厅关于贯彻执行国务院办公厅文件精力进一步加强本市房地产商场调
控作业的告诉(京政办发[2011]8号)》、《北京市住宅和城乡建设委员会关于执行本市住宅限购方针有关问题的告诉(京建发[2011]65号)》。现张翼如以其不契合购房资历为由起诉至法院，要求判令革除房子买卖合同并返还5万元定金。
【审判】
北京市向阳区人民法院经审 理以为，张翼如与沈亮签定的北京 市存量房子买卖合同是两边真实意 思表明，应严厉遵守。依据张翼如 签署购房承诺书的现实，能够确认 其对国家和北京市限购方针是知晓 的，能够且应该依据限购方针判别 其自己是否契合在北京市购买房子 的条件。但因为张翼如成心隐秘相 关现实导致买卖合同无法持续履
行，其无权要求被告返还定金。因为买卖合同因张翼如违约无法持续实行，应予以革除。
向阳法院按照合同法第六十条、第九十四条、榜首百一十五条之规则，判定：一、革除原告张翼如与被告沈亮201 1年6fi3日签定的北京市存量房子买卖合同;二、驳回原告张翼如的其他诉讼请求。 宣判后，张翼如不服一审判定，提起上诉。
北京市第二中级人民法院经审理，判定驳回上诉，维持原判。
【剖析】
近几年，为按捺房价过快上涨，实在处理城镇居民住宅问题，国务院不断出台一系列调控方针，各地依据国务院调控方针出台了一系列细化计划。上述方针出台对有用遏止出资投机性购房，促进房地产商场平稳健康发展和保证民生起到了重要作用，亦对房子买卖当事人利益发生严重影响。怎么处理限购方针导致的房子买卖合同胶葛，衡平利益，合理区别限购方针免责与违约职责承当，保证买卖次序，保护诚笃信用原则，规范并指引社会行为，成为审判作业的难点。北京市人民政府办公厅201 1年2月15日下发了《关于贯彻执行国务院办公厅文件精力进一步加强本市房地产商场调控作业的告诉》(以下简称京十五条)，对居民家庭在北京市购买住宅的资历约束及限购套数等问题做出规则。本文结合京十五条对购房人资历约束而导致的本案胶葛就怎么处理上述问题作扼要剖析。
一、限购方针与合同效能
 1.限购方针与合同无效 审判实践中，呈现有些当事人以限购方针施行导致不契合购房资历而要求承认合同无效的胶葛。购买人因不具有某地户口或因交纳社会保险、个人所得税缺乏必定年限，或因首付份额的前进导致不契合购房资历或无力购买房子，是否能够要求承认合同无效呢?
依据合同法的精力，合同有用是原则，合同无效是破例。合同无效的条件有严厉约束。依据合同法和最高人民法院司法解释，违背法令和行政法规导致合同无效仅限于全国人大及其常委会拟定的法令和国务院拟定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规则仅限于效能性强制性规则。限购方针并不归于法令和行政
法规的领域，故不能作为合同无效的理由。
2.限购方针与合同革除
限购方针能否作为革除房子买卖合同的理由应依据限购方针的内容和合同的约好来确认。除协议革除和契合约好革除条款外，合同革除一般有必要以合同意图无法完成为条件。故当事人就革除房子买卖合同无法到达一致意见时，如限购方针并未到达不能使合同不能持续实行无法完成合同意图的程度，就不能革除合同，以保护买卖次序。假如限购方针导致合同意图不能完成，则能够革除合同。本案中，因为原告并非北京市居民，亦无法供给相应的接连满五年的交税凭据或社保记载，因而不具有购房资历，无法取得房子所有权以完成合同意图，故原告要求革除房子买卖合同的诉请应予支撑。
二、限购方针免责与违约职责承当
合同革除与违约职责革除不能划等号，限购方针导致合同革除，并不能必定革除违约职责的承当。
1.限购方针不归于不可抗力
合同法榜首百一十七条规则：“因不可抗力不能实行合同的，依据不可抗力的影响，部分或许悉数革除职责，但法令还有规则的在外。”那么限购方针是否归于不可抗力而成为免责事由呢?不可抗力是指不能预见、不能防止并不能克服的客观情况，预见性是不可抗力的一个判别规范。我国对房地产商场调控阅历了一个从限贷到限购逐渐强化的进程，并不是一步到位不能预见的，因而，限购方针不能作为不可抗力，成为法定免责事由。
2.限购方针并不必定免责
因为限购方针并不归于不可抗力，故限购方针导致合同革除并不必定免责。详细来剖析，单纯因限购方针施行导致合同意图无法完成致使合同革除的，无需承当违约职责，因为两边均无违约行为。但假如在合同缔结、实行进程中，一方违约冒犯限购方针导致合同意图无法完成致使合同革除的，则不能革除违约职责，比方歹意延迟付款时刻或过户时刻，导致冒犯限购方针;再比方歹意经过中止交纳社会保险或所得税而使购房资历损失。详细到本案中，表面上是原告不契合购房条件而导致合同意图无法完成，但实质上是因为原告在应知或明知不契合购房条件下，依然签定买卖合同的行为导致合同意图无法完成，这种行为已构成违约，故原告不能革除违约职责。 三、法理学考虑——诚笃信用是社会前进的柱石
除少数房子买卖两边均无违约行为案子外，法院受理的因限购方针引起的房子买卖胶葛案子，大致可分两类，即出售房子后房价大幅上涨出卖人诉诸法院，或购买房子后房价大幅跌落买受人诉诸法院。两类案子表面上是以国家限购方针为托言要求革除合同，实质上是诚笃信用的缺失。诚笃信用是社会安稳和前进的柱石，是司法机关有必要保护的原则。所以民事主体在进行民事活动时，有必要信守诚笃信用原则，不能唯利是图，不然其行为不会遭到法令保护。