浅析租赁合同中的转租行为

转租是指承租人不退租借借联系而将租借物租借给别人运用、收益的债的联系。关于转租的立法例，各国依据其不同国情和立法意旨，选用不同的立法方式，大致能够分为：放任主义、约束主义和差异主义等。一、房子转租的立法方式法国选用放任主义立法方式，以为转租是承租人的权力，假如没有制止性约好、在不危害租借人利益的状况下，承租人能够转租。日本、德国等国民法选用约束主义立法方式，即非经租借人赞同，承租人不得转租。意大利民法采纳差异主义立法方式，即差异不同状况，选用放任主义或许约束主义。意大利民法典第1594条规则：除有相反的约款，承租人有将租借物让渡别人的转租权，但未经租借人的赞同不得转卖契约；触及动产品时，转租应当有租借人授权或许与习气相符。”第1642条规则，发作孳息的物品租借未经租借人赞同，承租人不得将租借物转租。我国关于转租一直都选用约束主义情绪。不论是原《经济合同法》，仍是《合同法》都选用约束主义，承租人进行转租有必要事前征得租借人的赞同。《合同法》第二百二十四条规则：承租人经租借人赞同，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失。承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同。”建设部《城市房子租借管理办法》亦设专章规则（第五章）转租。　  二、不合法转租房子转租可分为合法转租和不合法转租。合法转租是指承租人征得租借人的赞同，将房子转租给第三人。不合法转租是指承租人未征得租借人的赞同，私行将房子转租给第三人。1、选用放任主义立法方式的国家，承租人的自行转租在未违背制止性约好或许关于租借物的所有人无害的前提下归于合法行为，其法令结果应当与赞同转租相同。但在选用约束主义或许差异主义立法方式的国家，未经租借人赞同的转租即为不合法转租，会发作必定的法令结果。我国归于后者。一是转租合同的效能。关于承租人与次承租人之间的转租合同的效能问题，现在观念不太共同。榜首观念以为，只需租借人没有在租借合同中制止承租人转租，承租人则能够不经承租人的赞同而转租，因承租人并未违背约好，该私行转租行为应属有用。第二种观念以为，假如租借人并未在租借合同中约好承租人能够转租，则阐明租借人没有授权承租人转租，构成无权处置，该转租合同无效。第三观念以为，归于广义上的无权处置行为，转租合同效能待定。笔者以为第三种观念契合现行的合同自在准则和相对性原理。转租合同的建立从方式到内容与一般合同并没有差异，能够类推适用我国《合同法》第五十一条规则，确定转租合同的效能。《合同法》第五十一条规则：无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”承租人不合法转租，只要在租借人追认时，方有用；假如不追认，则不发作法令效能。因而转租合同是效能待定合同。    二是租借人的免除权。依据《合同法》第二百二十四条第二款规则，承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同。此条规则是法令赋予租借人的一项权力，租借人能够挑选行使此项权力即免除租借合同，也能够抛弃此项权力即不免除租借合同。假如租借人不免除租借合同，实践上是对现已存在的转租联系进行了追认，然后使得转租合同从效能待定的状况变成了有用的状况，租借人与承租人之间的联系和一般租借合同联系相同。假如租借人免除合同，有以下几种状况值得研讨。《合同法》第二百二十四条第二款规则，承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够免除合同。租借人有权免除哪个合同（租借合同或许转租合同）呢？笔者以为，依据合同相对性原理，租借人只能免除租借合同。假如租借人挑选了免除租借合同联系，尽管承租人与次承租人的租借合同是建立的，可是由于租借合同免除后，租借的标的物被租借人回收，形成转租合同实践不能实行，此刻的转租合同联系只能停止。由此次承租人能够向承租人建议合同不能实行的相关补偿。