房企契税风险防控的要点及注意事项有哪些

一、拆迁补偿费是否并入成交价格交纳契税
房开企业付出拆迁补偿的方法包含货币资金、什物、无形财物以及其他经济利益。根据财税〔2004〕134号文件规则，房开企业受让国有土地运用权所付出的拆迁补偿费不管是何种方法均应并入成交价格计征契税。
拆迁补偿费契税处理需求留意以下问题：
(一)以非货币资金的方法付出的拆迁补偿费应并入成交价格交税，如拆迁还房开销。
(二)拆迁补偿费的金额应正确承认。以货币资金付出的拆迁补偿费以实践付出金额承认。以非货币资金方法付出拆迁补偿费的，相关合同协议约好的金额公允的，按其约好的金额承认。相关合同协议没有约好金额或约好的金额显着偏低且无正当理由的，对房开企业以该宗土地上开发的开发产品外的什物、无形财物等付出拆迁补偿费的，由税务机关参照该什物、无形财物等的公允价值核定其金额;对房开企业以该宗土地上开发的开发产品付出拆迁补偿费的，由税务机关参照该开发产品的实践缔造本钱核定其金额。
(三)国有土地运用证处理结束后发作的拆迁补偿费也应申报交纳契税。
二、市政缔造配套费是否并入成交价格交纳契税
现在房地产开发事务中，市政缔造配套费一般有两种付出方法。一种是房开企业依照政府确认的市政缔造配套费征收规范，以货币资金的方法交纳。另一种是房开企业依照与政府签定的《国有土地运用权出让合同》约好，直接出资缔造市政配套设备。
根据财税〔2004〕134号文件规则，房开企业受让国有土地契税计税价格为其获得该土地运用权而付出的悉数经济利益，包含其为获得土地运用权而交纳的市政缔造配套费和发作的缔造市政配套设备开销。
市政缔造配套费契税处理需求留意以下问题：
(一)直接出资缔造市政配套设备的开销一般在处理了国有土地运用权证之后、房开项目开发过程中发作。房开企业应在该项开销实践发作后向税务机关申报交纳契税。
(二)房开企业直接出资缔造市政配套设备的，应以其实践发作的市政配套设备缔造开销作为契税计税根据。
三、土地前期开发本钱是否从契税成交价格中扣除
房开企业经过“招、拍、挂”获得的国有土地，一般现已进行过一级开发，即已由生地变为熟地(已完结三通一平、五通一平、七通一平等前期开发的土地)。土地出让价款中一般包含前期开发本钱。根据国税函〔2009〕603号文件规则，对经过“招、拍、挂”程序接受国有土地运用权的，应依照土地成交总价款计征契税，其间的土地前期开发本钱不得扣除。
四、转让划拔的土地补交的土地出让金是否交纳契税
房开企业将原划拔获得的国有土地运用权再转让的，需补交土地出让金或土地收益。根据财税〔2000〕14号文件规则，以划拨方法获得的国有土地运用权，经同意再转让，需由获得划拨土地运用权者补缴土地出让费用或土地收益，并交纳契税。
需求留意的是，房开企业将原划拔获得的国有土地运用权再转让的，应交纳契税，该项国有土地运用权的接受者也应按规则交纳契税。
五、未建成房地产转让是否交纳契税
房开企业或许因各种原因转让未建成房地产。根据财税〔2007〕162号文件规则，土地运用者将土地运用权及所附建筑物、构筑物等(包含在建的房子、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给别人的，应依照转让的总价款计征契税。
六、代建保证性住宅所接受的土地是否交纳契税
根据财税〔2012〕82号文件规则，房开企业接受土地运用权用于房地产开发，并在该土地上代政府缔造保证性住宅的，契税计税价格为获得悉数土地运用权的成交价格。即房开企业受让代建保证性住宅用地也应交纳契税。
七、改动国有土地性质契税处理是否正确
房地产开发过程中，房开企业受让国有土地运用权后，因开发的需求改动国有土地用处的，比方由工业用地改动为商业用地、由商业用地改动为居住用地等，需改动《国有土地运用权出让合同》或从头签定出让合同，并补交土地收益金及相关规费。根据国税函〔2008〕662号文件规则，对交税人因改动土地用处而签定土地运用权出让合同改动协议或许从头签定土地运用权出让合同的，应征收契税。计税根据为因改动土地用处应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
八、零地价出让国有土地运用权是否交纳契税
根据国税函〔2005〕436号文件规则，对接受国有土地运用权所应付出的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
需求留意的是，部分省份关于房开企业享用减免的市政缔造配套费的契税征收对比减免土地出让金履行。即关于房开企业接受国有土地运用权所应付出的市政缔造配套费要计征契税，不因减免市政配套设备费而减免契税。
九、协作建房契税的处理是否正确
协作建房是指一方出地，一方出资金，一起建房，建成后按约好的方法分配房子。协作建房触及到房地产权属搬运的是出当地，实质上是出当地以转让部分土地运用权换取了部分自建的住宅。两边分配自建住宅环节不触及房地产权属搬运。
财税〔2000〕14号文件规则，甲单位具有土地，乙单位供给资金，共建住宅。乙单位获得了甲单位的部分土地运用权，归于土地运用权权属搬运，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规则，对乙单位应征收契税，其计税根据为乙单位获得土地运用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房子，不发作权属搬运，不征收契税。
十、出售房子运用权契税处理是否正确
国税函〔1999〕465号文件规则，房子运用权与房子所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规则，房子运用权的搬运行为不归于契税征收规模，不该征收契税。
十一、回迁安顿房缔造开销契税处理是否正确
回迁安顿房缔造开销指房开企业受让土地运用权时，按《国有土地运用权出让合同》约好在受让的土地之外配套建筑房子，建成后无偿转让给回迁安顿户，或由政府按约好的价格回购，其发作的缔造开销。
上述回迁安顿房缔造开销归于房开企业为接受国有土地运用权所付出的经济利益，根据财税〔2004〕134号、国税函〔2009〕603号文件规则，应征收契税。
十二、融资性售后回租房地产契税的处理是否正确
融资性售后回租事务是指承租方以融资为意图将财物出售给经同意从事融资租借事务的企业(以下简称金融租借公司)后，又将该项财物从金融租借公司租回的行为。融资性售后回租事务中，承租方出售房地产给金融租借公司时需将房地产过户到金融租借公司名下。
根据财税〔2004〕82号文件规则，对金融租借公司展开售后回租事务，接受承租人房子、土地权属的，照章交税。对售后回租合同期满，承租人回购原房子、土地权属的，免征契税。即融资性售后回租事务中，房开企业将房地产出售给金融租借公司时，金融租借公司应交纳契税;房开企业回购前述房地产的，免征契税。
十三、房开事务契税申报交纳时刻确认是否正确
(一)一般景象契税申报交纳时刻的确认
与房开事务中触及的营业税等税种申报期和交纳期共同的规则不同，契税的申报时刻和交纳时刻不同。《契税暂行条例》第九条规则：交税人应当自交税责任发作之日起10日内，向土地、房子所在地的契税征收机关处理交税申报，并在契税征收机关核定的期限内交交税款。
部分省份一致规则了契税的交纳期限，如《四川省当地税务局关于契税交税期限问题的批复》(川地税函〔2004〕208号)规则，四川省交纳契税的期限一致规则为：自交税责任发作之日(即为交税人签定土地、房子权属搬运合同的当天，或交税人获得其他具有土地、房子权属搬运合同性质凭据的当天)起到处理土地、房子权属登记手续之前。
(二)特别景象契税申报时刻的确认
土地、房子权属证处理之后房开企业发作的以下开销也应申报交纳契税。
1.拆迁还房开销
2.市政配套设备缔造开销
3.回迁房缔造开销
4.未建成房地产转让
5.划拨土地转让补交的土地出让金
上述开销应在实践发作(或结算)之日起十日内向契税征收机关处理交税申报，并在契税征收机关核定的期限内交交税款。结合现行当地各税申报办理的实践情况，实务中也可参照营业税申报交纳期限，在上述开销实践发作(或结算)之日的次月十五日前向主管税务机关申报交纳该项契税。