个人出售普通住房营业税征收有关问题的解答

现就上海市当地税务局《关于本市个人出售一般住所营业税征收规则的告诉》（以下简称《告诉》）的有关问题解答如下：
1.《告诉》适用的对象是哪些？
答：本《告诉》适用于购买本市行政区域范围内一般住所（包含从二手房市场购入的产品住所、售后公房），寓居不满一年就出售的个人，包含本市户籍居民和非本市户籍个人、外籍个人。
2. 怎么核算购买后寓居是否满一年？
答：应按照房产所有人即出售人购进该一般住所时房地产权证上记载的时刻或房子交代书上记载的时刻，至出售该一般住所时向税务机关请求开具售房发票的当天按孰先准则核算是否满一年。
例如：张某于2004 年购买了一套一般住所，房地产权证上记载的时刻是2004年4月30日，而房子交代书上记载的时刻为2004年4月1日。张某于2005年3月31日向税务机关请求开具售房发票出售该房产，虽然房地产权证上记载的时刻至其请求开具发票出售的时刻不满一年，但房子交代书上记载的时刻至其出售时刻正好满一年，则确认张某寓居时刻已满一年（2004年4月1日至2005年3月31日），可免征营业税及附加。
3. 怎么核算出售住所的计税根据？
答：按房产所有人出售该房产时与购房者签定的房产买卖合同上注明的价格减去购买该房产时购房发票上注明的购房价款后的差额作为营业税的计税根据。假如房产买卖合同注明的房产销价格格显着低于市场价格的，税务机关可根据税法规则核定该房产计税的售房价格。
4. 怎么核算税款？
答：计税根据确认后，按5%的税率核算征收营业税，一起，按应交纳的营业税税额核算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。
例如：张某出售一套坐落本市某中心区的一般住所，合同销价格80万元，该住所购进时的发票注明价格为70万元，寓居未满一年，其应交税费为：
（1）应纳营业税=（800000元-700000元）×5%=5000元；
（2）应纳城建税=5000元×7%=350元；
（3）应纳教育费附加=5000元×3%=150元；
（4）应纳河道整治费=5000元×1%=50元。
算计应交交税费5550元。
外籍个人交纳城建税、教育费附加的问题按税法有关规则履行。
5. 出售者怎么处理有关交税事宜？
答：出售者应持房地产权证、房子交代书、原购房发票以及与购房者签定的买卖合同、相关人员的身份证等，向房产所在地的税务机关专设窗口（一般设在房产交易中心内）请求开具售房发票并据以确认征免营业税及附加。如归于应征收营业税及附加的房产，由税务机关核算应征收税款并开具缴款书，由出售者至税务机关指定的征收窗口缴清税款后，再至上述专设窗口请求开具售房发票；如归于免税房产，税务机关只出具相关售房发票。
6. 文件下发前已签定房产买卖合同，但未请求开具售房发票并处理产权过户手续的，是否适用本《告诉》？
答：对本《告诉》下发前，房产所有人已与别人签定了房产买卖合同，但未请求开具售房发票并处理房产过户手续的，适用本《告诉》的各项规则。
7. 为什么对本市城镇居民按市政府规则的方针购买的售后公房，出售时不受寓居年限的约束，免征营业税及附加？
答：本市城镇居民按市政府规则的方针购买的售后公房，一般已寓居了较长时刻，因而，当其按规则方针购买该住所后出售，不再受购买后寓居满一年的时刻约束。但对个人从二手房市场购入的售后公房，出售时仍应按本《告诉》规则的寓居年限，确认征免营业税及附加。