改变土地用途的租赁合同被判无效应否退还租金
来源：听讼网整理 2018-11-09 22:31
改动土地用处的租借合同被判无效应否交还租金
作者：吕祝华 王月
案情
甲葡萄园艺场依法具有团体所有的土地运用权，该土地的用处为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签定协议约定将土地租给乙化工厂运用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一向拖欠租金。现因胶葛乙化工厂诉至法院恳求承认两边之间签定的租借协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交给的租金。
原告以为：其与被告甲葡萄园艺场签定协议书违背《土地土地办理法》关于土地用处的规则，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规则，宣告合同自始无效，原告方现已返还土地了，被告获得的产业亦应予返还。
被告辩称，签定合同系两边意思表明自愿共同行为，且本葡萄园艺场亦将土地实践交给给原告运用，原告签定该协议亦属差错行为，不同意交还租金。
终究，法院判定原被告两边签定的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼恳求。
不合
关于本起案子，两边当事人对违背《土地办理法》第六十三条规则所签定的协议无效没有贰言，但两边均对原告已给交给被告的14000元租金是否应当返还发生争议。即合同法第58条中规则“合同无效或许被吊销后，因该合同获得的产业，应当予以返还;”怎么了解和适用?
评论中，因对该协议无效行为应当根据何种准则、遵照何种法令精力及对合同法第58条规则的了解不同，本案亦发生两种定见：第一种定见以为，支撑原告诉讼恳求。应严厉适用《合同法》第五十八条规则，原被告两边在明知未经同意该农用地转变成非农用地的状况下签定土地租借协议，合同自始无效，被告不只得不到原合同中规则的土地租金，还要将已收取的租金交还原告，这是合同法规则的返还准则，契合被告不得根据歹意行为得利的准则。
第二种定见以为，驳回原告诉讼恳求。应检查合同法规则的返还产业的合法性与现实性。首要，本案不具返还租金的合法性，原告为歹意租借该土地且运用行为，原告诉求不合法。其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租借合同的连续性给付特征，决议了其现已实行的部分具有不行消除的性质，何况原告也因原合同的实行获得了占有的收益。彻底康复原状现已不行能，已交给租金的返还操作性也很难，不予返还现已交给的租金，愈加契合法令规则的志愿和公平合理的准则，故原告要求返还已交给租金的诉求不予支撑。
分析
笔者拥护第二种定见，即裁判观念，详细理由为：
一、合同无效建立的主旨是什么
从设定合同无效准则的意图动身，确定合同无效是为了避免因为无效合同的实行给国家、社会以及第三人利益带来丢失，而防控损害时所引起的救助。而返还产业仅仅救助的一种，并不是赏罚性的制裁，不能机械的了解返还产业是无效合同的一般准则，当合同标的物性质决议了其不能返还时，则此刻不能适用返还产业，仅因维护一方当事人的利益而适用返还产业，达不到维护社会次序安稳的效果。在本案中合同承认无效的状况下，再选用被告葡萄园艺场返还已交给的租金则显然是不现实也是不公平的。
二、合同法及民法通则对当事人的歹意行为是怎么规则的
最基本的立法精力，即行为人不得从本身的歹意行为中获利。从防备不法分子运用无效合同进行歹意诉讼、歹意抗辩的状况来看。当事人明知自己签定无效合同，在实行过程中发现客观状况对己晦气，主动到法院恳求承认合同无效，要求返还产业。假如支撑返还已交给的租金则满意了不法分子的恳求，其不光没有因而承当合同无效的晦气成果，反而能够由此获益。这样一来就存在着鼓舞、放纵当事人签定无效合同的危险，不只有损买卖公平、诚信准则，打乱商场的买卖次序，买卖安全亦得不到保证。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼恳求无法令根据，如支撑亦违背法令精力。
三、合同无效产业应当予以返还的景象及条件?被告的14000元租金是否具有反转性及可返还性
从土地租借合同的连续性给付特征来看，决议了其现已实行的部分具有不行消除的性质，并不能简略地“各自返还”和“康复原状”，现已发生了一种无法反转的现实状况，因而只能予以保存。假如现已悉数或部分实行的租借合同被承认无效，则因为承租人不行能向租借人返还其对租借物已享用的运用之利，然后必定排除了合同无效溯及力的适用。即使支撑已给付租金的返还，运用土地一方也应当付出相当于租金的“土地运用费”，两边就会因而陷于循环诉讼傍边，形成当事人的累讼和司法资源的糟蹋。此刻，合同无效只能及于未来，返还产业必定受到约束，不然，将导致承租人无价值地获得对租借物运用的不公平成果。因而，租借人仍应保存其已获得的租金，承租人应返还租借物而无权就租金恳求返还，以平衡当事人之间的利益联系。在恳求返还产业时，法令并非一刀切，而应根据无效合同的性质、标的等要素对返还产业给予必定的约束，公平合理地处理无效合同胶葛。
四、根据违法合同无效处理与根据合法合同免除处理的差异
无效合同应当康复到违法前的状况，两边将按照合同从对方获得的产业予以返还，不支撑获利，这是法令最低的维护方法。而合同免除是根据实行状况和合同性质，当事人能够恳求康复原状或采纳其他补救措施，一般大都非连续性合同的免除有溯及力，而大都继续性合同的免除无溯及力。若本案系合法合同被免除，则被告葡萄园艺场不只不需要将现已交给的租金交还给原告，原告还应当将未交给的资金偿还给被告。可是本案系违法合同无效，不得根据违法行为获利，不能根据合同免除的处理方法来进行。
五、被告违法租借土地的行为该怎么赏罚
从民事法令联系的视点看，即合同无效，未交给的租金无法获得，不得根据该违法签定协议的行为获利。从行政法令联系的视点看，能够根据《土地办理法》，由土地办理部分对其进行行政处罚。可是从施行的现状来看，土管部分在办理方法上还存在短缺，对乡村土地的办理仅仅经过拟定土地运用规划、城乡发展规划等方法，对乡村团体用地的用处进行组织，以保持正常买卖次序的公共办理，并不能积极主动的进行监督和办理。为了更好的将土地办理的立法精力落到实处，在土管部分还未对其进行行政处罚的状况下，被告葡萄园艺场不予返还现已交给的租金更契合现状要求。
(作者单位：江苏省如皋市人民法院)
来历：听讼网
责任编辑：牟菲菲
作者：吕祝华 王月
案情
甲葡萄园艺场依法具有团体所有的土地运用权，该土地的用处为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签定协议约定将土地租给乙化工厂运用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一向拖欠租金。现因胶葛乙化工厂诉至法院恳求承认两边之间签定的租借协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交给的租金。
原告以为：其与被告甲葡萄园艺场签定协议书违背《土地土地办理法》关于土地用处的规则，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规则，宣告合同自始无效，原告方现已返还土地了，被告获得的产业亦应予返还。
被告辩称，签定合同系两边意思表明自愿共同行为，且本葡萄园艺场亦将土地实践交给给原告运用，原告签定该协议亦属差错行为，不同意交还租金。
终究，法院判定原被告两边签定的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼恳求。
不合
关于本起案子，两边当事人对违背《土地办理法》第六十三条规则所签定的协议无效没有贰言，但两边均对原告已给交给被告的14000元租金是否应当返还发生争议。即合同法第58条中规则“合同无效或许被吊销后，因该合同获得的产业，应当予以返还;”怎么了解和适用?
评论中，因对该协议无效行为应当根据何种准则、遵照何种法令精力及对合同法第58条规则的了解不同，本案亦发生两种定见：第一种定见以为，支撑原告诉讼恳求。应严厉适用《合同法》第五十八条规则，原被告两边在明知未经同意该农用地转变成非农用地的状况下签定土地租借协议，合同自始无效，被告不只得不到原合同中规则的土地租金，还要将已收取的租金交还原告，这是合同法规则的返还准则，契合被告不得根据歹意行为得利的准则。
第二种定见以为，驳回原告诉讼恳求。应检查合同法规则的返还产业的合法性与现实性。首要，本案不具返还租金的合法性，原告为歹意租借该土地且运用行为，原告诉求不合法。其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租借合同的连续性给付特征，决议了其现已实行的部分具有不行消除的性质，何况原告也因原合同的实行获得了占有的收益。彻底康复原状现已不行能，已交给租金的返还操作性也很难，不予返还现已交给的租金，愈加契合法令规则的志愿和公平合理的准则，故原告要求返还已交给租金的诉求不予支撑。
分析
笔者拥护第二种定见，即裁判观念，详细理由为：
一、合同无效建立的主旨是什么
从设定合同无效准则的意图动身，确定合同无效是为了避免因为无效合同的实行给国家、社会以及第三人利益带来丢失，而防控损害时所引起的救助。而返还产业仅仅救助的一种，并不是赏罚性的制裁，不能机械的了解返还产业是无效合同的一般准则，当合同标的物性质决议了其不能返还时，则此刻不能适用返还产业，仅因维护一方当事人的利益而适用返还产业，达不到维护社会次序安稳的效果。在本案中合同承认无效的状况下，再选用被告葡萄园艺场返还已交给的租金则显然是不现实也是不公平的。
二、合同法及民法通则对当事人的歹意行为是怎么规则的
最基本的立法精力，即行为人不得从本身的歹意行为中获利。从防备不法分子运用无效合同进行歹意诉讼、歹意抗辩的状况来看。当事人明知自己签定无效合同，在实行过程中发现客观状况对己晦气，主动到法院恳求承认合同无效，要求返还产业。假如支撑返还已交给的租金则满意了不法分子的恳求，其不光没有因而承当合同无效的晦气成果，反而能够由此获益。这样一来就存在着鼓舞、放纵当事人签定无效合同的危险，不只有损买卖公平、诚信准则，打乱商场的买卖次序，买卖安全亦得不到保证。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼恳求无法令根据，如支撑亦违背法令精力。
三、合同无效产业应当予以返还的景象及条件?被告的14000元租金是否具有反转性及可返还性
从土地租借合同的连续性给付特征来看，决议了其现已实行的部分具有不行消除的性质，并不能简略地“各自返还”和“康复原状”，现已发生了一种无法反转的现实状况，因而只能予以保存。假如现已悉数或部分实行的租借合同被承认无效，则因为承租人不行能向租借人返还其对租借物已享用的运用之利，然后必定排除了合同无效溯及力的适用。即使支撑已给付租金的返还，运用土地一方也应当付出相当于租金的“土地运用费”，两边就会因而陷于循环诉讼傍边，形成当事人的累讼和司法资源的糟蹋。此刻，合同无效只能及于未来，返还产业必定受到约束，不然，将导致承租人无价值地获得对租借物运用的不公平成果。因而，租借人仍应保存其已获得的租金，承租人应返还租借物而无权就租金恳求返还，以平衡当事人之间的利益联系。在恳求返还产业时，法令并非一刀切，而应根据无效合同的性质、标的等要素对返还产业给予必定的约束，公平合理地处理无效合同胶葛。
四、根据违法合同无效处理与根据合法合同免除处理的差异
无效合同应当康复到违法前的状况，两边将按照合同从对方获得的产业予以返还，不支撑获利，这是法令最低的维护方法。而合同免除是根据实行状况和合同性质，当事人能够恳求康复原状或采纳其他补救措施，一般大都非连续性合同的免除有溯及力，而大都继续性合同的免除无溯及力。若本案系合法合同被免除，则被告葡萄园艺场不只不需要将现已交给的租金交还给原告，原告还应当将未交给的资金偿还给被告。可是本案系违法合同无效，不得根据违法行为获利，不能根据合同免除的处理方法来进行。
五、被告违法租借土地的行为该怎么赏罚
从民事法令联系的视点看，即合同无效，未交给的租金无法获得，不得根据该违法签定协议的行为获利。从行政法令联系的视点看，能够根据《土地办理法》，由土地办理部分对其进行行政处罚。可是从施行的现状来看，土管部分在办理方法上还存在短缺，对乡村土地的办理仅仅经过拟定土地运用规划、城乡发展规划等方法，对乡村团体用地的用处进行组织，以保持正常买卖次序的公共办理，并不能积极主动的进行监督和办理。为了更好的将土地办理的立法精力落到实处，在土管部分还未对其进行行政处罚的状况下，被告葡萄园艺场不予返还现已交给的租金更契合现状要求。
(作者单位：江苏省如皋市人民法院)
来历：听讼网
责任编辑：牟菲菲