怎样打赢房地产官司？——建设用地使用权法律概述
来源：听讼网整理 2018-08-02 21:10
怎样打赢房地产官司？——缔造用地运用权法令概述
一 缔造用地运用权的内容
“缔造用地运用权依法对国家所有的土地享有占有，运用和收益的权力，有权力用该土地缔造建筑物，构筑物及其隶属设备。”.(《物权法》第135条)缔造运用权是一种地上权，《物权法》清晰了是对“国家所有土地”的运用。
条文中提到了“构筑物”，构筑物在学说上解说许多。这儿请读者依据有关司法解说来揣度什么是构筑物。
缔造用地运用权是他物权，用益物权，不动产品权。
缔造土地的用处遭到控制。“缔造用地运用权人应当合理运用土地，不得改动土地用处；需求改动土地用处的，应当依法经有关行政主管部门同意。”
（《物权法》第140条）
二 缔造用地运用权的建立
（一） 建立的“地域”
“缔造用地运用权能够在土地的地表。地上或许地下别离建立。新建立的缔造用地运用权，不得危害已建立的用益物权。”（《物权法》第136条）
例如一块土地能够在地下设置地铁。在地表设置公路，在地上设置高架桥。
出让给某公司的土地，不能危害某村的通行地役权或许汲水地役权（挡了他人的路，断了他人的水等）。
（二） 建立的办法
“建立缔造用地运用权，能够采纳出让或许划拨等办法。
工业，商业，旅行，文娱和商品住所等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采纳拍卖，投标等揭露竞价的办法出让。
严厉约束以划拨办法建立缔造用地运用权。采纳划拨办法的，应当恪守法令，行政法规关于土地用处的规则。（《物权法》第137条）
《房地产法》第23条规则了下列缔造用地的土地运用权；确属必需的，能够由县级以上人民政府依法同意划拨;
1. 国家机关用地和军事用地：
2. 城市基础设备用地和公益事业用地；
3. 国家重点扶持的动力，交通，水利等项目用地；
4. 法令，行政法规规则的其他用地。
（三） 建立合同
“采纳拍卖，投标，协议等办法建立缔造用地运用权的，当事人应当采纳书面形式缔结缔造用地运用权出让合同。
（一） 当事人的称号和居处；
（二） 土地界址，面积等；
（三） 建筑物，构筑物及其隶属设备占用的空间;
（四） 土地用处：
（五） 运用期限
（六） 出让金等费用及其付出办法
（七） 处理争议的办法。”(《物权法》第138条)
土地运用权出让合同由市，县人民政府土地管理部门与土地运用者签定。
（四） 建立的挂号
“建立缔造用地运用权的，应当向挂号组织请求缔造用地运用权挂号。缔造用地运用权自挂号时建立。挂号组织应当向缔造用地运用权人发放缔造用地运用权证书。”（《物权法》第139条）权力挂号与合同挂号是不一样的。物权法中所有的挂号，都是权力挂号，而不是合同挂号。
三 建筑物，构筑物产权归属及土地用益费用
（一） 产权归属
“缔造用地运用权缔造的缔造物，构筑物及其隶属设备的所有权归于缔造用地运用权人，但有相反依据证明的在外。”（《物权法》第142条）
（二） 土地用益费用
“缔造用地运用权人应当按照法令规则以及合同约好付出出让金等费用。”（《物权法》第141条）
四 缔造用地运用权的流转
1．“缔造用地运用权力人有权将缔造用地运用权转让，交换，出资，赠与或许典当，但法令还有规则的在外。”（《物权法》第143条）
2.“缔造用地运用权的转让，交换，出资，赠与或许典当的，当事人应当采纳书面形式缔结相应的合同。运用期限由当事人约好，但不得超越缔造用地运用权的剩下期限。”（《物权法》第144条）
3.“缔造用地运用权转让，交换，出资或许赠与的，附着于该土地上的建筑物，构筑物及其隶属设备同时处置。”（《物权法》第146条）
4.“建筑物、构筑物及其隶属设备转让，交换，出资或许赠与的，该建筑物、构筑物及其隶属设备占用范围内的缔造用地运用权同时处置。”（《物权法》第147条）
五 运用期限，提早回收，续期，刊出挂号
（一） 运用期限
出让办法获得的国有土地运用权（缔造用地）的最高年限：
1. 居住用地70年。
2. 工业用地50年。
3. 教育，科技，文明，卫生，体育用地50年。
4. 商业，旅行，文娱用地50年。
5. 归纳或许其他用地50年。
实际运用的年限，由出让方和受让方在最高年限之内洽谈确认。
划拨办法获得土地运用权的，除法令，行政法规还有规则在外，没有运用期限的约束。
(二) 提早回收的补偿
“缔造用地运用权期间届满前，因公共利益需求提早回收该土地的，应当按照本法第四十二条的规则对该土地上的房子及其他不动产给予补偿，并交还相应的土地出让金。”（《物权法》第148条）
（三） 续期
1.“住所缔造用地运用权期间满届的，主动续期。”（《物权法》第149条第1款）
2.“非住所缔造用地运用权期间届满后的续期，按照法令规则处理。该土地上的房子及其他不动产的归属，有约好的，按照约好；没有约好或许约好不清晰的，按照法令，行政法规的规则处理。”（《物权法》第149条第2款）
（四） 刊出挂号
“缔造用地运用权证书。”（《物权法》第150条）请注意：处理刊出挂号的人是出让人，而不是受让人；回收，是向持有证书的运用人回收。
宅基地运用权
一 宅基地运用权
（一） 宅基地运用权的概念
宅基地运用权，是指自然人 因私有房子对集体土地运用的权力。
“宅基地运用权人依法对集体所有的土地享有运用的权力，有权依法运用该土地缔造住所及其隶属设备。”(《物权法》第152条)
权力主体为自然人。乡村乡民只能具有一处宅基地，这便是所谓的“一户一宅。”
（二） 宅基地运用权的内容
1. 因宅基地的性质，当事人能够长期运用。
2. 当事人能够在宅基地上缔造房子，栽培树木，进行合理的运用。
（三） 改变挂号，刊出挂号
“现已挂号的宅基地运用权转让或许消除的，应当及时处理改变挂号或许刊出挂号。”（《物权法》第155条）
（四） 宅基地运用权的获得，行使，转让和 消除
1. 宅基地运用权的获得，行使和转让
“宅基地运用权的获得，行使和转让，适用土地管理法等法令和国家有关规则。”（《物权法》第153条）
“乡村乡民一户只能具有一处住所基地，其宅基地的面积不得超越省，自治区，直辖市规则的规范。
乡村乡民建住所，应当契合乡（镇）土地运用总体规划，并尽量运用原有的宅基地和村内空闲地。
乡村乡民住所用地，经乡（镇）人民政府审阅，由县级人民政府同意；其间，触及占用农用地的，按照本法第四十四条的规则处理批阅手续。
乡村乡民出卖，租借住宅后，再请求宅基地的，不予同意”(《土地管理法》第62条)
上述条文触及《土地管理法》第44条的规则：“缔造占用土地，触及农用地转为缔造用地的，应当处理农用地转用批阅手续。
省，自治区，直辖市人民政府同意的路途，管线工程和大型基础设备缔造项目，国务院同意的缔造项目占用土地，触及农用地转为缔造用地的，由国务院同意。
在土地运用总体规划确认的城市和村庄，集镇缔造用地规划范围内，为施行该规划而将农用地转为缔造用地的，按土地运用年度计划分批次由原同意土地运用总体规划的机关同意。在已同意的农用地转用范围内，详细缔造项目用地能够由市，县人民政府同意。
本条第二款，第三款规则以外的缔造项目占用土地，触及农用地转为缔造用地的，由省，自治区，直辖市人民政府同意”
2. 宅基地运用权的消除
“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地运用权消除。对没有宅基地的乡民，应当重新分配宅基地。”（《物权法》第154条）
一 缔造用地运用权的内容
“缔造用地运用权依法对国家所有的土地享有占有，运用和收益的权力，有权力用该土地缔造建筑物，构筑物及其隶属设备。”.(《物权法》第135条)缔造运用权是一种地上权，《物权法》清晰了是对“国家所有土地”的运用。
条文中提到了“构筑物”，构筑物在学说上解说许多。这儿请读者依据有关司法解说来揣度什么是构筑物。
缔造用地运用权是他物权，用益物权，不动产品权。
缔造土地的用处遭到控制。“缔造用地运用权人应当合理运用土地，不得改动土地用处；需求改动土地用处的，应当依法经有关行政主管部门同意。”
（《物权法》第140条）
二 缔造用地运用权的建立
（一） 建立的“地域”
“缔造用地运用权能够在土地的地表。地上或许地下别离建立。新建立的缔造用地运用权，不得危害已建立的用益物权。”（《物权法》第136条）
例如一块土地能够在地下设置地铁。在地表设置公路，在地上设置高架桥。
出让给某公司的土地，不能危害某村的通行地役权或许汲水地役权（挡了他人的路，断了他人的水等）。
（二） 建立的办法
“建立缔造用地运用权，能够采纳出让或许划拨等办法。
工业，商业，旅行，文娱和商品住所等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采纳拍卖，投标等揭露竞价的办法出让。
严厉约束以划拨办法建立缔造用地运用权。采纳划拨办法的，应当恪守法令，行政法规关于土地用处的规则。（《物权法》第137条）
《房地产法》第23条规则了下列缔造用地的土地运用权；确属必需的，能够由县级以上人民政府依法同意划拨;
1. 国家机关用地和军事用地：
2. 城市基础设备用地和公益事业用地；
3. 国家重点扶持的动力，交通，水利等项目用地；
4. 法令，行政法规规则的其他用地。
（三） 建立合同
“采纳拍卖，投标，协议等办法建立缔造用地运用权的，当事人应当采纳书面形式缔结缔造用地运用权出让合同。
（一） 当事人的称号和居处；
（二） 土地界址，面积等；
（三） 建筑物，构筑物及其隶属设备占用的空间;
（四） 土地用处：
（五） 运用期限
（六） 出让金等费用及其付出办法
（七） 处理争议的办法。”(《物权法》第138条)
土地运用权出让合同由市，县人民政府土地管理部门与土地运用者签定。
（四） 建立的挂号
“建立缔造用地运用权的，应当向挂号组织请求缔造用地运用权挂号。缔造用地运用权自挂号时建立。挂号组织应当向缔造用地运用权人发放缔造用地运用权证书。”（《物权法》第139条）权力挂号与合同挂号是不一样的。物权法中所有的挂号，都是权力挂号，而不是合同挂号。
三 建筑物，构筑物产权归属及土地用益费用
（一） 产权归属
“缔造用地运用权缔造的缔造物，构筑物及其隶属设备的所有权归于缔造用地运用权人，但有相反依据证明的在外。”（《物权法》第142条）
（二） 土地用益费用
“缔造用地运用权人应当按照法令规则以及合同约好付出出让金等费用。”（《物权法》第141条）
四 缔造用地运用权的流转
1．“缔造用地运用权力人有权将缔造用地运用权转让，交换，出资，赠与或许典当，但法令还有规则的在外。”（《物权法》第143条）
2.“缔造用地运用权的转让，交换，出资，赠与或许典当的，当事人应当采纳书面形式缔结相应的合同。运用期限由当事人约好，但不得超越缔造用地运用权的剩下期限。”（《物权法》第144条）
3.“缔造用地运用权转让，交换，出资或许赠与的，附着于该土地上的建筑物，构筑物及其隶属设备同时处置。”（《物权法》第146条）
4.“建筑物、构筑物及其隶属设备转让，交换，出资或许赠与的，该建筑物、构筑物及其隶属设备占用范围内的缔造用地运用权同时处置。”（《物权法》第147条）
五 运用期限，提早回收，续期，刊出挂号
（一） 运用期限
出让办法获得的国有土地运用权（缔造用地）的最高年限：
1. 居住用地70年。
2. 工业用地50年。
3. 教育，科技，文明，卫生，体育用地50年。
4. 商业，旅行，文娱用地50年。
5. 归纳或许其他用地50年。
实际运用的年限，由出让方和受让方在最高年限之内洽谈确认。
划拨办法获得土地运用权的，除法令，行政法规还有规则在外，没有运用期限的约束。
(二) 提早回收的补偿
“缔造用地运用权期间届满前，因公共利益需求提早回收该土地的，应当按照本法第四十二条的规则对该土地上的房子及其他不动产给予补偿，并交还相应的土地出让金。”（《物权法》第148条）
（三） 续期
1.“住所缔造用地运用权期间满届的，主动续期。”（《物权法》第149条第1款）
2.“非住所缔造用地运用权期间届满后的续期，按照法令规则处理。该土地上的房子及其他不动产的归属，有约好的，按照约好；没有约好或许约好不清晰的，按照法令，行政法规的规则处理。”（《物权法》第149条第2款）
（四） 刊出挂号
“缔造用地运用权证书。”（《物权法》第150条）请注意：处理刊出挂号的人是出让人，而不是受让人；回收，是向持有证书的运用人回收。
宅基地运用权
一 宅基地运用权
（一） 宅基地运用权的概念
宅基地运用权，是指自然人 因私有房子对集体土地运用的权力。
“宅基地运用权人依法对集体所有的土地享有运用的权力，有权依法运用该土地缔造住所及其隶属设备。”(《物权法》第152条)
权力主体为自然人。乡村乡民只能具有一处宅基地，这便是所谓的“一户一宅。”
（二） 宅基地运用权的内容
1. 因宅基地的性质，当事人能够长期运用。
2. 当事人能够在宅基地上缔造房子，栽培树木，进行合理的运用。
（三） 改变挂号，刊出挂号
“现已挂号的宅基地运用权转让或许消除的，应当及时处理改变挂号或许刊出挂号。”（《物权法》第155条）
（四） 宅基地运用权的获得，行使，转让和 消除
1. 宅基地运用权的获得，行使和转让
“宅基地运用权的获得，行使和转让，适用土地管理法等法令和国家有关规则。”（《物权法》第153条）
“乡村乡民一户只能具有一处住所基地，其宅基地的面积不得超越省，自治区，直辖市规则的规范。
乡村乡民建住所，应当契合乡（镇）土地运用总体规划，并尽量运用原有的宅基地和村内空闲地。
乡村乡民住所用地，经乡（镇）人民政府审阅，由县级人民政府同意；其间，触及占用农用地的，按照本法第四十四条的规则处理批阅手续。
乡村乡民出卖，租借住宅后，再请求宅基地的，不予同意”(《土地管理法》第62条)
上述条文触及《土地管理法》第44条的规则：“缔造占用土地，触及农用地转为缔造用地的，应当处理农用地转用批阅手续。
省，自治区，直辖市人民政府同意的路途，管线工程和大型基础设备缔造项目，国务院同意的缔造项目占用土地，触及农用地转为缔造用地的，由国务院同意。
在土地运用总体规划确认的城市和村庄，集镇缔造用地规划范围内，为施行该规划而将农用地转为缔造用地的，按土地运用年度计划分批次由原同意土地运用总体规划的机关同意。在已同意的农用地转用范围内，详细缔造项目用地能够由市，县人民政府同意。
本条第二款，第三款规则以外的缔造项目占用土地，触及农用地转为缔造用地的，由省，自治区，直辖市人民政府同意”
2. 宅基地运用权的消除
“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地运用权消除。对没有宅基地的乡民，应当重新分配宅基地。”（《物权法》第154条）