某市商品房（毛坯房）销售合同逐条解释（一）
来源：听讼网整理 2019-03-28 14:20
该演示文本在原《某市商品房(毛坯房)出售合同》演示文本(第五版)的基础上，总结经历改善而成的。某市疆土房产局、江苏省某市工商行政管理局拟定演示文本的原意是将其作为商品房买卖两边签定合同的参阅，起到演示、引导作用，尽管文本中称并非强制运用。但在实践中，该演示文本已经成为各房地产公司签定合同的首选乃至是仅有文本。因而，仔细研讨商品房买卖合同演示文本，而且澄清其切当意义是公正合理地签定好购房合同的前题;也是每一名购房者和开发商必修的内容。可是，该演示文本自公布以来，并没有人作出深化的研讨;或许是出于维护自己利益的考虑，不肯将研讨成果公之于众。
为了处理上述问题，咱们自不量力依据执业经历，结合某市本地实践状况，依据《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》、《商品房出售司法解说》等法令法规和当地规章，对演示文本进行逐条解说，不足之处望各位不吝指正。
某市商品房(毛坯房)出售合同(第六版)
特别奉告
一、为实在确保购房者的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市 房地产 管理法》、《中华人民共和国顾客权益维护法》及有关法令、法规之规则，在建设部、国家工商行政管理局商品房出售合同演示文本的基础上，充沛吸收国内其他有关城市商品房出售合同演示文本的先进理念，结合园区实践，某市疆土房产局、江苏省某市工商行政管理局一同拟定了本合同演示文本，旨在倡议 房地产 出售范畴的“明明白白”消费。本合同演示文本印制的合同条款为提示性条款，供两边当事人约好运用。
「释义」该条是首要介绍了文本的性质、拟定依据、拟定意图、适用范围等内容。
「常见问题」由该条是处于阐明的方位，一般状况下，不管开发商仍是购房者都对该条不留意，实践上在法令专业人士眼中该条是非常重要的。该条实践上给出了该演示文本效能和解说办法，在发作胶葛或许对合同条款意义有不合时，就需要依据上述法令法规乃至是它们的立法意图等来解说或许判决。
「对策」主张不管开发商仍是购房者都应对上述法令有根本的了解或知道，必要时请专业法令人士解说。
二、购房是一种民事法令行为，触及的标的额较大、专业性较强、法令标准较多，为更好地维护当事人的权益，在签定合同前应当充沛了解合同条款，本合同演示文本可在某市房产信息网(网址： www.szfc.gov.cn )查阅，在签定合一同应当稳重，力求签定得具体、全面、紧密，必要时可向律师事务所、公证处等专业组织咨询。合同签定并网上存案后，合同当事人依照约好能够向某市 房地产 买卖管理中心请求预告挂号。
「释义」该条是提示性条款，首要提示当事人首要是购房者对买卖应当慎重当心，不要盲目签定购房合同。
「常见问题」尽管该合同宣称，可在某市房产信息网上查阅，但实践上该链接并不存在。这对广阔购房者极不公正，由于开发商对该合同应该是极为了解，而且运用其各种资源，研讨非常透彻，两边处于信息既不对称的局势。
特别是在现在，某市的购房者假如是第一次购房，往往被要求先交所谓的诚意金或许定金等金钱，然后才干签约，签约 时售楼 小姐拿出预先写好的样本，要求购房者签定，购房者此刻非常被迫，由于一份合同洋洋洒洒数万字，又有各式各样的专业术语和法令术语，即便是刚结业的法学院的学生刚接触到也觉得发晕，何况是购房者。
「对策」主张购房者在决议购房前，不要急着交任何金钱，应先从一些网上下载该演示文本进行开端研讨，如有不明白之处可请专业法令人士解说。别的，开发商供给的文本必定要参加不少对己有利的条款，这些都是演示文本上没有的，所以最好是咨询专业法令人士必需留意问题有哪些。
三、合同要表现对等准则，两边在合同中约好的违约金占总房价款的份额应当持平。
「释义」该条是关于违约金份额问题的规则，防止一方运用己方的优势位置，损害对方权利。
「常见问题」尽管，演示文本的拟定者原意是防止开发商运用自己的优势位置，拟定损害购房者权利的合同条款，如加大购房者违约金的份额，己方违约金份额减小等问题，但实践上由于开发商资金实力与购房者是不再一个数量级的，相同的违约金数目对购房者来说是丧命的，但对开发商来说最多是皮外伤;所以，该条仅具有形式上的公正，并不能起到实质上的公正作用。
「对策」由于，合同签约时在网上进行，只需输入违约金份额数字，其他条款当即会主动发作相同的数字;所以，要求开发商承当更大份额的违约金不或许，开发商也不会赞同。购房者要想加剧开发商的违约本钱，只能从其他方面下手，如：约好高额的房租或借款利息丢掉等。
四、预售的商品房是 房地产 开发 企业 正在建设中的或已建成但未经初始挂号的房子，该房子的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定要素。房子买卖两边在签约前，应对本合同相关内容予以充沛了解。
「释义」该条是提示性条款，首要提示当事人首要是购房者对买卖房产尽或许多了解，防止呈现交房时才发现房产与心目中存在较大差异，引起胶葛。
「常见问题」开发商为了促销常常运用各种宣扬手法，使购房者对所购房产期望值很高;开发商也特别喜爱作出口头许诺，有时又运用一些简单发作歧义的言语;所以，两边往往存在交流的问题，一旦发作胶葛，购房者以为开发商存在诈骗行为，开发商以为购房者在无理取闹。
「对策」两边在买卖之前应尽或许多交流。具体阐明房产的状况是开发商的责任，假如购房者能够证明开发商对上述要素存在诈骗行为的话，对开发商很晦气。对开发商来说尽管能够运用买卖熟练程度让购房者无法举证，然后防止这种状况呈现，但毕竟不是光明磊落，对自己的诺言也有影响;再者，政府的监管力度越来越大，开发商再想钻这种空子价值也不小;所以，开发商最好是在开端就脚踏实地对房子的各种状况予以阐明。
对此，购房者在买卖之前只需不怕费事，多跑几回，多问问题，不要怕问觉得和愚笨的问题，实践上许多问题正是从最根本、最一般的问题中得出答案或许发现头绪的，不要幻想忽然问一个复杂问题，可把开发商难住(这种问题即便有也多半是过火的要求)。
五、两边当事人在签定合一同要对本合同各原件仔细核对，以确保各份合同内容共同;在任何状况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
「释义」该条首要提示当事人首要是购房者不要签定阴阳购房合同。
「常见问题」尽管呈现阴阳合同的几率很小，但一旦呈现对购房者来说便是丧命的，对此切不可漫不经心。购房合一同购房者主张权利的最有力依据，有的购房者不留意保存购房合同，在主张权利时假如连最根本的购房合同也拿不出，维权之难可想而知。
「对策」主张购房者在签定合一同，除了要查看各文本是否共同外，还能够要求两边在签字处注明各文本经查看共同的字样。假如忧虑合同保管不善导致损毁丢掉等状况发作，最好当事人都留下两份合同，注明某某留存。
六、两边当事人在履行合同中发作争议的，能够挑选向不动产所在地人民法院申述，也能够挑选向裁定委员会请求裁定。如挑选请求裁定的，能够向某市裁定委员会、我国国际经济贸易裁定委员会等请求。
「释义」该条是争议处理挑选条款，首要是提示当事人能够挑选的裁定组织有哪些。
「常见问题」由于房子买卖买卖期长、标的大及质量不易控制等特色，决议了房地产职业是是非之地和胶葛高发区，发作争议时，购房者由于触及切身利益，在权利得不到确保后，往往采纳过激行为。我国人文化传统上喜爱私了，不喜爱打官司;一同我国由于行政力气过于强壮，不管司法部门仍是民间裁定组织都受到来自当地政府的强壮影响。老百姓也习惯于只需出了问题，即去找政府，上访等等，实践上在许多当地当地政府出于“维稳”的意图，不肯意闹出群体性事情，往往出头处理争端，速度快且作用好。这又在必定程度上，鼓舞老百姓不走正常的司法途径处理问题。
挑选裁定组织，长处在于速度较快，效率高;至于能不能彻底中立，实践上并不能说肯定做到。别的，能不能像购房者所幻想的那样尽或许维护弱势一方的利益，更无法确保。咱们曾办过一个事例，开发商违约应按约好补偿，但某市裁定委的裁定员们却充当起和事佬，必定要两边都赞同才肯判决，最终，判决成果为开发商按约好的80%付出违约金。由于裁定一裁结局，也无法上诉，一同也不或许请求吊销裁定。委托人也承受判决。但，同一小区其他业主不赞同，几百户人家一同去园区管委会找说法，管委会一纸令下开发商乖乖地按约好的100%补偿。这种成果，弄得咱们哭笑不得不说，连某市裁定委也灰头灰脸。
「对策」根据这种状况，当事人假如不怕费事最好约好由法院统辖，或许由外地威望较好的裁定委判决。
某市疆土房产局
江苏省某市工商行政管理局
为了处理上述问题，咱们自不量力依据执业经历，结合某市本地实践状况，依据《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》、《商品房出售司法解说》等法令法规和当地规章，对演示文本进行逐条解说，不足之处望各位不吝指正。
某市商品房(毛坯房)出售合同(第六版)
特别奉告
一、为实在确保购房者的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市 房地产 管理法》、《中华人民共和国顾客权益维护法》及有关法令、法规之规则，在建设部、国家工商行政管理局商品房出售合同演示文本的基础上，充沛吸收国内其他有关城市商品房出售合同演示文本的先进理念，结合园区实践，某市疆土房产局、江苏省某市工商行政管理局一同拟定了本合同演示文本，旨在倡议 房地产 出售范畴的“明明白白”消费。本合同演示文本印制的合同条款为提示性条款，供两边当事人约好运用。
「释义」该条是首要介绍了文本的性质、拟定依据、拟定意图、适用范围等内容。
「常见问题」由该条是处于阐明的方位，一般状况下，不管开发商仍是购房者都对该条不留意，实践上在法令专业人士眼中该条是非常重要的。该条实践上给出了该演示文本效能和解说办法，在发作胶葛或许对合同条款意义有不合时，就需要依据上述法令法规乃至是它们的立法意图等来解说或许判决。
「对策」主张不管开发商仍是购房者都应对上述法令有根本的了解或知道，必要时请专业法令人士解说。
二、购房是一种民事法令行为，触及的标的额较大、专业性较强、法令标准较多，为更好地维护当事人的权益，在签定合同前应当充沛了解合同条款，本合同演示文本可在某市房产信息网(网址： www.szfc.gov.cn )查阅，在签定合一同应当稳重，力求签定得具体、全面、紧密，必要时可向律师事务所、公证处等专业组织咨询。合同签定并网上存案后，合同当事人依照约好能够向某市 房地产 买卖管理中心请求预告挂号。
「释义」该条是提示性条款，首要提示当事人首要是购房者对买卖应当慎重当心，不要盲目签定购房合同。
「常见问题」尽管该合同宣称，可在某市房产信息网上查阅，但实践上该链接并不存在。这对广阔购房者极不公正，由于开发商对该合同应该是极为了解，而且运用其各种资源，研讨非常透彻，两边处于信息既不对称的局势。
特别是在现在，某市的购房者假如是第一次购房，往往被要求先交所谓的诚意金或许定金等金钱，然后才干签约，签约 时售楼 小姐拿出预先写好的样本，要求购房者签定，购房者此刻非常被迫，由于一份合同洋洋洒洒数万字，又有各式各样的专业术语和法令术语，即便是刚结业的法学院的学生刚接触到也觉得发晕，何况是购房者。
「对策」主张购房者在决议购房前，不要急着交任何金钱，应先从一些网上下载该演示文本进行开端研讨，如有不明白之处可请专业法令人士解说。别的，开发商供给的文本必定要参加不少对己有利的条款，这些都是演示文本上没有的，所以最好是咨询专业法令人士必需留意问题有哪些。
三、合同要表现对等准则，两边在合同中约好的违约金占总房价款的份额应当持平。
「释义」该条是关于违约金份额问题的规则，防止一方运用己方的优势位置，损害对方权利。
「常见问题」尽管，演示文本的拟定者原意是防止开发商运用自己的优势位置，拟定损害购房者权利的合同条款，如加大购房者违约金的份额，己方违约金份额减小等问题，但实践上由于开发商资金实力与购房者是不再一个数量级的，相同的违约金数目对购房者来说是丧命的，但对开发商来说最多是皮外伤;所以，该条仅具有形式上的公正，并不能起到实质上的公正作用。
「对策」由于，合同签约时在网上进行，只需输入违约金份额数字，其他条款当即会主动发作相同的数字;所以，要求开发商承当更大份额的违约金不或许，开发商也不会赞同。购房者要想加剧开发商的违约本钱，只能从其他方面下手，如：约好高额的房租或借款利息丢掉等。
四、预售的商品房是 房地产 开发 企业 正在建设中的或已建成但未经初始挂号的房子，该房子的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定要素。房子买卖两边在签约前，应对本合同相关内容予以充沛了解。
「释义」该条是提示性条款，首要提示当事人首要是购房者对买卖房产尽或许多了解，防止呈现交房时才发现房产与心目中存在较大差异，引起胶葛。
「常见问题」开发商为了促销常常运用各种宣扬手法，使购房者对所购房产期望值很高;开发商也特别喜爱作出口头许诺，有时又运用一些简单发作歧义的言语;所以，两边往往存在交流的问题，一旦发作胶葛，购房者以为开发商存在诈骗行为，开发商以为购房者在无理取闹。
「对策」两边在买卖之前应尽或许多交流。具体阐明房产的状况是开发商的责任，假如购房者能够证明开发商对上述要素存在诈骗行为的话，对开发商很晦气。对开发商来说尽管能够运用买卖熟练程度让购房者无法举证，然后防止这种状况呈现，但毕竟不是光明磊落，对自己的诺言也有影响;再者，政府的监管力度越来越大，开发商再想钻这种空子价值也不小;所以，开发商最好是在开端就脚踏实地对房子的各种状况予以阐明。
对此，购房者在买卖之前只需不怕费事，多跑几回，多问问题，不要怕问觉得和愚笨的问题，实践上许多问题正是从最根本、最一般的问题中得出答案或许发现头绪的，不要幻想忽然问一个复杂问题，可把开发商难住(这种问题即便有也多半是过火的要求)。
五、两边当事人在签定合一同要对本合同各原件仔细核对，以确保各份合同内容共同;在任何状况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
「释义」该条首要提示当事人首要是购房者不要签定阴阳购房合同。
「常见问题」尽管呈现阴阳合同的几率很小，但一旦呈现对购房者来说便是丧命的，对此切不可漫不经心。购房合一同购房者主张权利的最有力依据，有的购房者不留意保存购房合同，在主张权利时假如连最根本的购房合同也拿不出，维权之难可想而知。
「对策」主张购房者在签定合一同，除了要查看各文本是否共同外，还能够要求两边在签字处注明各文本经查看共同的字样。假如忧虑合同保管不善导致损毁丢掉等状况发作，最好当事人都留下两份合同，注明某某留存。
六、两边当事人在履行合同中发作争议的，能够挑选向不动产所在地人民法院申述，也能够挑选向裁定委员会请求裁定。如挑选请求裁定的，能够向某市裁定委员会、我国国际经济贸易裁定委员会等请求。
「释义」该条是争议处理挑选条款，首要是提示当事人能够挑选的裁定组织有哪些。
「常见问题」由于房子买卖买卖期长、标的大及质量不易控制等特色，决议了房地产职业是是非之地和胶葛高发区，发作争议时，购房者由于触及切身利益，在权利得不到确保后，往往采纳过激行为。我国人文化传统上喜爱私了，不喜爱打官司;一同我国由于行政力气过于强壮，不管司法部门仍是民间裁定组织都受到来自当地政府的强壮影响。老百姓也习惯于只需出了问题，即去找政府，上访等等，实践上在许多当地当地政府出于“维稳”的意图，不肯意闹出群体性事情，往往出头处理争端，速度快且作用好。这又在必定程度上，鼓舞老百姓不走正常的司法途径处理问题。
挑选裁定组织，长处在于速度较快，效率高;至于能不能彻底中立，实践上并不能说肯定做到。别的，能不能像购房者所幻想的那样尽或许维护弱势一方的利益，更无法确保。咱们曾办过一个事例，开发商违约应按约好补偿，但某市裁定委的裁定员们却充当起和事佬，必定要两边都赞同才肯判决，最终，判决成果为开发商按约好的80%付出违约金。由于裁定一裁结局，也无法上诉，一同也不或许请求吊销裁定。委托人也承受判决。但，同一小区其他业主不赞同，几百户人家一同去园区管委会找说法，管委会一纸令下开发商乖乖地按约好的100%补偿。这种成果，弄得咱们哭笑不得不说，连某市裁定委也灰头灰脸。
「对策」根据这种状况，当事人假如不怕费事最好约好由法院统辖，或许由外地威望较好的裁定委判决。
某市疆土房产局
江苏省某市工商行政管理局